文/地產金融視界

在房地產行業(yè)深度調整的階段，金地集團作為一家老牌房企，正處于財務安全與規(guī)模發(fā)展的平衡難題中。

2025年6月30日，金地集團2024年度股東大會在深圳召開，董事長徐家俊在會上表示：“行業(yè)個別企業(yè)或許會消亡，但這個行業(yè)不會消亡?！?/p>

但是，金地集團的土地儲備正在逐年減少，具體看，這一數據從2023年底的4100萬平方米降至2024年末的2916萬平方米。在這背后，是金地集團主動調整配速、縮小經營規(guī)模等決策調整。

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“零違約”與“零分紅”的現(xiàn)實選擇

2024年，金地集團完成了200億元的債務償還，全年償付公開市場到期債務，維持了資本市場“零違約”的記錄。金地集團助理總裁曾愛輝披露，截至2024年末，公司有息負債735億元，其中96.3%為銀行借款，公開債僅27億元（占比3.7%），剩余5.6億元債務將延期至2026年償還。

融資結構方面，經營性物業(yè)貸成為金地集團重要的資金來源。借助北京金地中心等價值400億元的經營性資產，公司獲批近200億元貸款，其中40億元來自交通銀行抵押融資，這一操作符合2024年允許經營性物業(yè)貸償還公開債的政策。

從財務數據來看，2024年金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入753.44億元，較2023年的981.25億元下降23.22%；房地產業(yè)務結轉收入600.26億元，同比下滑29.77%，主要因結轉項目減少。

于2024年，金地集團歸屬于上市公司股東的凈利潤由2023年的8.88億元變?yōu)樘潛p61.15億元，該集團將其歸因于銷售規(guī)?？s減、開發(fā)業(yè)務結轉減少、結算毛利率下降以及部分資產計提減值66.92億元等因素的綜合影響。

因2024年凈虧損61.15億元，金地集團方面在股東大會上以99.59%的高票通過了不派發(fā)任何現(xiàn)金紅利的議案。

成本費用方面，2024年，金地集團銷售費用21.74億元，同比下降26.87%，主要因推廣服務費減少；管理費用29.32億元，同比下降36.33%，與人工費用削減有關；研發(fā)費用0.56億元，同比下降54.92%，顯示研發(fā)投入減少。而財務費用上升至20.56億元，同比增長82.86%，主要因資本化利息支出減少，進一步增加了財務負擔。

到了2025年第一季度，公司財務壓力仍未緩解：營業(yè)收入59.66億元，較上年同期的69.64億元減少14.32%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損6.58億元，上年同期虧損2.76億元；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤虧損6.43億元，上年同期虧損3.02億元；基本每股收益-0.15元/股，上年同期-0.06元/股；經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額-10.68億元，上年同期-9.19億元，經營活動現(xiàn)金回籠難度加大。

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“目前總土儲按現(xiàn)有開發(fā)速度僅能支撐2-3年”

長達18個月的拿地“空窗期”，使得金地集團權益土儲從1800萬平方米減少至1245萬平方米，直接導致銷售規(guī)模大幅下滑。

根據財報，2023年金地集團實現(xiàn)銷售額1535.5億元，但在2024年這一數據縮水至685.1億元。

進入2025年后，公司銷售仍未完全恢復到正常水平。2025年5月，金地實現(xiàn)簽約面積23.8萬平方米，同比下降51.92%；實現(xiàn)簽約金額31.2億元，同比下降52.07%。今年前5月，金地累計實現(xiàn)簽約面積99.2萬平方米，同比下降49.31%；累計實現(xiàn)簽約金額140.5億元，同比下降52.36%。

金地集團高級副總裁王南分析稱，銷售下滑一方面是由于整個行業(yè)仍處于深度調整期，市場需求尚未完全恢復；另一方面，公司近年來投資減少，導致產能逐步走低，新增供貨不足，影響了銷售規(guī)模的延續(xù)。不過，王南也表示，公司正在積極調整銷售策略，通過精準去化、靈活定價、需求適配等措施，加快存量資源的去化速度。

值得一提的是，2025年初，金地集團重新參與土地競拍，1月以1.86億元競得杭州臨平地塊（權益40%），2月聯(lián)合競購上海松江地塊（8.15億元，權益9%）。

高級副總裁郝一斌表示：“投資以現(xiàn)金流安全為前提，沒有明確目標?！?strong>目前，2916萬平方米的總土儲按現(xiàn)有開發(fā)速度僅能支撐2-3年，投資面臨較大壓力。

從地區(qū)收入來看，2024年華南、北方、華東、東南地區(qū)分別實現(xiàn)收入136.56億元、188.87億元、201.82億元、99.52億元，同比分別減少8.3%、21.3%、49.95%、2.69%；中西部地區(qū)實現(xiàn)收入94.37億元，同比增加11.84%。

商業(yè)物業(yè)方面，2024年寫字樓物業(yè)在北京、深圳、上海、杭州、廣州、南京、武漢、昆明和蘇州等地新租、續(xù)租面積合計超過20萬平方米，出租率77%；產業(yè)園項目累計出租率81%，金地威新累計簽約12個招商代理及研策咨詢類項目；長租公寓成熟期項目出租率約93%。

03

金地集團如何實施“輕重并舉”策略？

提及金地集團，人們一般都會想起凌克。據了解，凌克自1998年擔任金地集團董事長以來，主導了集團從深圳區(qū)屬企業(yè)成長為全國性房企的歷程。

2023年10月，凌克因身體原因辭去金地集團董事、董事長和董事會戰(zhàn)略委員會委員職務，結束了其近25年的掌舵生涯，僅留任金地商置執(zhí)行董事。

在凌克卸任后，金地集團經歷了一系列顯著的人事變動，深刻影響著公司的發(fā)展走向。

2024年3月17日，金地集團第九屆董事會選舉徐家俊為公司第九屆董事會董事長，此前他擔任金地集團高級副總裁、董事會秘書，兼任金地商置行政總裁。同時，深圳市福田投資控股有限公司董事長季彤被選舉為金地集團第九屆董事會副董事長。

在金地集團第十屆董事會董事候選人中，生命人壽系候選人增加至3席，分別為徐文淵、徐倩、李榮輝，他們均在生命人壽及其關聯(lián)方擔任高管，而“凌克時代”的6位管理層黃俊燦、陳必安、孫聚義、林勝德、韋傳軍、羅勝均不再參與公司第十屆董事會董事提名。

2025年3月末，金地集團董事長徐家俊簽發(fā)了《關于張晉元免職的通知》，免去他金地集團助理總裁、金地商置高級副總裁職務。

今年5月，金地商置發(fā)布公告稱，凌克不再擔任金地商置執(zhí)行董事，李榮輝被委任為金地商置執(zhí)行董事。

與之相應，金地集團的發(fā)展戰(zhàn)略也出現(xiàn)了重要調整。

在此之前的”凌克時期“，金地集團打造了以住宅業(yè)務為核心，以商業(yè)地產和金融業(yè)務為兩翼的“一體兩翼”戰(zhàn)略。在”后凌克時代“，金地集團提出“輕重并舉”策略。

徐家俊認為，房地產市場的調整是對過去長期供不應求態(tài)勢的一種修正，盡管此次調整周期較長，但隨著市場機制的自我修復以及政策的逐步引導，市場將逐漸回歸理性。他強調，房企必須積極適應市場變化，緊密關注人口流動趨勢和居住標準的升級需求，以精準定位產品和服務，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

輕資產方面，金地集團通過經營性物業(yè)貸盤活存量資產，融資模式從“總對總”轉向項目制；重資產方面，拿地集中在杭州、上海等核心城市，采用聯(lián)合開發(fā)方式分攤風險。

數據顯示，2024年公司融資成本4.05%，較上年下降31個基點。高級副總裁郝一斌認為：“行業(yè)調整周期尚未結束?！?/p>

在行業(yè)調整的大背景下，金地集團目前持有2916萬平方米土地，公開債規(guī)模較低，以不分紅的方式維持了債務不違約，但土地儲備不足的問題仍然是金地不容忽視的問題。

未來，金地集團能否通過“輕重并舉”的策略適應行業(yè)變化，仍有待市場檢驗。

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