海景一擋，身價腰斬。

　　深圳灣，無數(shù)人夢寐以求的豪宅地段。然而，最近這里上演了一出「海景消失，房價跳水」的殘酷戲碼，讓一些業(yè)主措手不及，心在滴血。

　　主角，是曾被譽為「深圳豪宅天花板之一」的翡翠海岸。

　　01

　　就在今年6月底，翡翠海岸一套89平的房源成交，總價1420萬，單價僅約15.96萬，跌破了16萬大關。

　　這個價格意味著什么？

　　時間拉回到4年前的市場巔峰期，該小區(qū)同面積的房源，曾賣出過29萬/平。短短四年光景，降幅約45%；換算下來，同樣一套房子，價值蒸發(fā)了近1200萬。

　　貝殼網顯示，目前翡翠海岸有11套房源在售，掛牌均價為24.6萬/平，不同戶型的價格跨度有點大，成交價也會低一些。

　　據(jù)片區(qū)中介反饋的消息，現(xiàn)在該小區(qū)有一套東南朝向的89平，掛牌1600萬，業(yè)主誠心賣，還能談。

　　價格下探趨勢明顯的元兇，主要是原本的海景被后來者遮擋。

　　翡翠海岸昔日傲視群雄的最大資本，就是其一線海景：部分樓棟能飽覽深圳灣公園、香港元朗山脈，高層住戶甚至能遠眺福田CBD的天際線。

　　然而，這個核心賣點正被一路之隔拔地而起的中信元灣府項目所顛覆。

　　中信元灣府一期規(guī)劃建5棟超高層，最高達54層。其部分20層以上建筑高度甚至將超過71.75米的深圳歌劇院地標。這意味著，翡翠海岸部分樓棟引以為傲的海景視野，未來將面臨嚴重遮擋。

　　以前推開窗是碧海藍天，以后推開窗…可能是鄰居家陽臺。

　　現(xiàn)在翡翠海岸面臨的雙重壓力，第一未來海景被遮擋，第二眼前施工噪音干擾。不管對小區(qū)還是對潛在買家來說，這都是客觀存在的不利因素。

　　02

　　更值得關注的是——

　　在當前的豪宅市場震蕩中，大小戶型的抗跌性出現(xiàn)了顯著分化。

　　小戶型波動劇烈：

　　深圳灣太古城南區(qū)約42、62平等小戶型，成交價從高峰期的18萬+/平降至11萬+/平，跌幅約40％；

　　蛇口海上世界雙璽的88平小戶型，高峰期曾賣到1200萬，而同戶型在今年3月份的成交價僅910萬，單價約10.3萬，接近項目2015年開盤價。

　　大戶型相對堅挺：

　　太古城北區(qū)166平戶型，近期成交的兩套，單價在14萬左右；上個月法拍的一套208平房源，單價15.48萬。

　　海上世界雙璽近期成交的398平和423平大平層，單價分別約為17.09萬和19.53萬，跌幅遠低于小戶型。

　　為什么豪宅的大戶型更具韌性？

　　關鍵在于，豪宅大戶型的核心買家群體是真正的富裕階層，這些有錢人的抗風險能力相對更強。

　　而豪宅區(qū)的小戶型，往往吸引的是想擠進富人圈的中產階級。這類人群的抗風險能力相對脆弱。市場好的時候他們會比較膨脹，墊墊腳尖加個杠桿就上去了；市場一旦動蕩，他們的抗風險能力就比較脆弱。

　　此外，這類豪宅區(qū)的小戶型，主要是由于當時70/90政策而產生的的特殊產物，本質上是在特定時期所造出來的“偽豪宅”

　　隨著7090政策的取消，新開發(fā)的豪宅會越來越純粹，未來真正的豪宅都是沒有小戶型的。

　　就像這些年鋼琴市場崩塌了，主要崩塌的是那些中產去學鋼琴的家庭。市場一差，他們就沒有閑錢去學鋼琴了。而那些真正的有錢人，興趣還是照學不誤。

　　03

　　豪宅穿越周期的關鍵，在于占據(jù)稀缺資源。

　　縱觀深圳樓市，那些進可攻退可守的豪宅，不是有海景資源，就是有山湖人文資源。

　　從香蜜湖的水榭花都，到華僑城的純水岸、天鵝湖，再到深圳灣的海景社區(qū)等等，都是如此。

　　因為買普宅與買豪宅的側重點是不一樣的。

　　普通人買房，比較看重的是綜合配套，如地段、商業(yè)、教育、交通等這些資源。

　　而市面上的真豪宅，除了地段無敵外，最大的稀缺性是擁有不可復制的生態(tài)景觀資源。

　　你看華僑城片區(qū)，學區(qū)和商業(yè)方面都比較一般，還有深圳灣片區(qū)的學校，在南山區(qū)來說也并非第一梯隊，但這并不妨礙它們是深圳豪宅市場的主力軍。

　　原因很簡單，對富人來說，教育這種屬于是可以用錢解決的問題。所以，當你看到一個豪宅項目以商業(yè)配套、學區(qū)好作為最大賣點時，本身沒啥稀缺景觀，就需要格外注意了。

　　因為從產品上講，這很可能是一個偽豪宅。

　　從這個角度看，豪宅也不能亂買，到了終極改善階段，如果把側重點放在學區(qū)和商業(yè)上，就往往容易忽略板塊和圈層的價值，從而導致買到資源錯配的產品。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。