本輪各區(qū)【真實(shí)二手房源成交價(jià)】系列的第2期，主要闡述海滄和集美的樓市動(dòng)態(tài)。

集美：人口紅利，板塊潛力各異。

近兩年的開發(fā)重心在于西亭和集美東部新城，2025年初，集美坐擁110.1萬常住人口（近一年增加0.5萬人），其中，戶籍人口約46萬，近64萬缺口的“人口蓄水池”，是6區(qū)之最。巨大的落戶缺口，意味著龐大的人口紅利，會(huì)成為集美未來重點(diǎn)發(fā)展的方向之一。

集美的灌口、北站、杏北、杏林橋頭、西亭、東部新城、濱水等，各板塊的發(fā)展參差不齊，未來的開發(fā)潛力懸殊。

海滄：南北“雙核驅(qū)動(dòng)”。

作為廈門西部最早開發(fā)的區(qū)域，承載著對(duì)接角美、漳州的意義，儼然是廈門“西拓”的橋頭堡，近年，海滄的“本土教育抱團(tuán)升級(jí)”動(dòng)作頻頻，卻分南北兩界：

南部以濱海社區(qū)為主，是目前廈門西部最為成熟的板塊，擁有一線海景和一流學(xué)區(qū)的“雙王牌”；

北部以馬鑾灣為主，以城市副中心為起點(diǎn)，橫跨集美、海滄兩區(qū)，以新陽橋頭、樂活島、新陽西、灌新路、馬鑾西（一中海滄校區(qū)旁）為軸，呈現(xiàn)條帶狀一字鋪開。未來需要等中心島、集美島、軟件園四期，才會(huì)實(shí)現(xiàn)C字形環(huán)灣資源互補(bǔ)銜接。

（本文依舊秉持過往文章的觀點(diǎn)：自己買的>非自己買的。）

近一個(gè)月，海滄和集美成交單價(jià)最高的是3.74萬/㎡，最低則有1.05萬/㎡，總價(jià)最高是426萬；最低是51萬；真實(shí)成交價(jià)與報(bào)價(jià)之間的浮動(dòng)比例是：-16.75%~0%.

因廈門最低首付款15%，也就意味著，最低首付僅8萬便可以安家于廈門，這對(duì)于剛需來說，非常友善。

一、成交單價(jià)：海滄和集美區(qū)，近1個(gè)月來，部分熱門小區(qū)的成交記錄，成交單價(jià)由高到低排序，如下圖表：

集美：

集美3萬/㎡以上的小區(qū)：

集美3萬+/㎡陣營，近期集美高單價(jià)標(biāo)桿浮出水面：

①、碧海藍(lán)天東區(qū)登頂，3.74萬/㎡；

②、建發(fā)央著一期緊隨其后，3.34萬/㎡；

③、古龍明珠，3萬/㎡。

這些高價(jià)房源高度集中于文教區(qū)、亭北等板塊，與灌口、杏北、北站等剛需區(qū)域形成斷層式價(jià)差。

其中，位于亭北的建發(fā)央著一期，3.34萬/㎡，也已低破開盤價(jià)。同為于亭北的中交和美新城一期，2.84萬/㎡，同樣創(chuàng)下近年新低。

海滄：

海滄的價(jià)格天花板，南部濱海社區(qū)、體育中心板塊仍主導(dǎo)高價(jià)市場：

禹洲尊海，111.13㎡四房，3.29萬/㎡；禹洲尊海，85.96㎡，3.1萬/㎡；同時(shí)，尊海也有房源樓層2.2~2.4萬/㎡，價(jià)差頗大。

旭日海灣三期，3.24萬/㎡；

綠苑新城三組團(tuán)，3萬/㎡.

北部馬鑾灣則顯現(xiàn)落差：新陽西的海玥和鳴（2.15萬/㎡）、馬鑾西的文瀾和著（2.32萬/㎡），灌新路的春江彼岸（1.75萬/㎡），與新陽橋頭的萬科城（1.82萬/㎡）、禹洲高爾夫（1.37萬/㎡），相比樂活島，最高價(jià)差超萬元/㎡。

板塊前景：價(jià)值重估進(jìn)行時(shí)

對(duì)購房者而言，把握板塊輪動(dòng)規(guī)律至關(guān)重要：學(xué)區(qū)錨定長期價(jià)值，地鐵決定流通性。而那些達(dá)到“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的房源，才能穿越周期實(shí)現(xiàn)保值。

樓市新周期已至，唯有個(gè)體需求與板塊稟賦精準(zhǔn)匹配，方能在波動(dòng)中捕獲真實(shí)價(jià)值。