一個小區(qū)，如果同時有200-300套房源在賣，你敢買嗎？

有些聲音認為，掛牌天量的小區(qū)要謹慎購買，容易砸盤降價。

但是小區(qū)有大有小，怎么看掛牌量高不高？

二手房市場其實有個關(guān)鍵指標：通過掛牌率來判斷小區(qū)的供需情況，即正在掛牌出售的房源量除以小區(qū)總戶數(shù)。

一般來說，掛牌率在1-3％屬于正常水平；如果超過5％，意味著買賣之間博弈激烈，或存在撿漏空間；如果達到了10％以上，則說明房子出現(xiàn)滯銷，降價可能性大；如果達到20％以上，基本屬于深度套牢，直接加入黑名單。

那么，深圳哪些小區(qū)掛牌率超過5%呢？

本文主要梳理了核心板塊的幾大網(wǎng)紅盤情況，有的掛牌率是在正常范圍內(nèi)，有的掛牌率已經(jīng)高于警戒線，供大家參考～

01

寶中海納公館

2019年以備案均價8.9萬/平開盤，總共1889套房子，目前貝殼掛牌在售91套，掛牌率4.8％。

作為去年929新政后熱度最高的次新小區(qū)，不管是成交量還是成交價，海納公館都得到了明顯的提升。

光是年末的兩個月就成交了30套左右，基本隔天就有一套交易。

其中89平的3房2衛(wèi)最受市場歡迎，成交占比高達八成，其次就是116平4房戶型。

房價層面，89平戶型在新政前最低一套成交價870萬，新政后普遍1000萬以上，反彈近15％；2025年價格稍有回落，最近成交的幾套在950-1000萬之間。

116平的4房戶型，近兩個月成交價1350萬左右，單價11W+。

分析海納公館的買家畫像，三類人群特征顯著：

1、寶中本地改善族。原居住翻身、新安等毗鄰區(qū)域，追求更高學區(qū)、圈層與品質(zhì)的家庭升級。

2、前海精英客群。金融、科技行業(yè)高收入人群，依賴核心區(qū)商業(yè)與交通配套。

3、長線價值投資者?？春们昂?寶中整體發(fā)展，將品質(zhì)改善房作為資產(chǎn)配置壓艙石。

02

寶中壹方玖譽

寶中第一梯隊樓盤，共1393戶，目前貝殼有74套掛牌在售，掛牌率5.3％，顯示5月掛牌均價為15.6萬/平。

項目由7棟住宅和2棟寫字樓組成，戶型從52平的一房到488平的大平層都有。

最豪的是1棟和3棟，370平以上的大平層，二梯一戶或三梯一戶。5棟和6棟主要是148-179平的戶型，7棟則有52平的小戶型。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，壹方玖譽累計成交了22套，每個月都保持幾套成交，不少都是2000萬以上級別標的，像近期有兩套大戶型，371平高層以5488萬成交、373平低層以4480萬成交。

2月份的時候，還出現(xiàn)了一套218平高層戶型以3768萬成交，折合單價17.28萬/平，創(chuàng)下近三年來該小區(qū)的單價新高。

不過這只是個例，其他房源今年的成交價基本在12-15萬/平左右。

南山紅樹西岸

現(xiàn)在貝殼平臺上有99套房源掛牌出售，總戶數(shù)1301戶，掛牌率7.6％，整個6月截至發(fā)稿前零成交，4、5月份也是各賣出一套，今年上半年總共只有幾套成交。

對比紅樹西岸2023年的總成交量超70套、2024年的30多套，現(xiàn)在半年的成交量完全不夠看。

成交量一年比一年少，成交價也跟著滑落。

今年初，紅樹西岸成交了一套145平戶型，單價16.55萬，目前兩套同戶型房源掛牌價14.4萬/平。而在前兩年，117、145平這些中小戶型都曾賣到20萬一平，價格比大戶型抬得還高。

價格之所以快速回落，一方面是之前有炒作成分，另一方面是房子老了點，2006年的小區(qū)，快20年了。歲月不敗美人，大多是一句謊言。

紅樹西岸的超前設(shè)計和無敵海景曾是它火爆的資本。但面對新豪宅的沖擊和自身樓齡的增長，加上市場對居住品質(zhì)要求的提升，曾經(jīng)豪宅的光環(huán)正在快速褪去。

2023年的那波瘋狂，更像是資本最后的狂歡。市場回歸理性時，房子的樓齡和戶型設(shè)計等問題都會被放大，畢竟選擇多了。

04

福田海德園

海德園AB區(qū)總共768戶，目前樂有家88套掛牌在售，掛牌率達到了11.4％，這幾個月的成交都是稀稀松松。

平臺交易顯示，144平的4房戶型最新成交單價15.7萬，194平的戶型近期成交價14萬多一平。

海德園89平小戶型價格相對不抗打，前不久據(jù)說成交了套1200多萬的，這幾天又被爆出有套1199萬筍盤。

05

科技園潤璽一期

2020年深圳日光盤，共有1171套房子，當年以均價13.2萬/平入市，單套房源總價最低超千萬，目前貝殼159套掛牌在售，掛牌率達13.5％。

這段時間潤璽一期陸續(xù)放出很多筍盤，成交也是相當活躍。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年2月到現(xiàn)在，潤璽一期累計成交了30多套，平均每個月賣出去七八套，比很多剛需小區(qū)的流通性還強，有些低價房源一放出來了，隔天就被消化了。

反映出了中高產(chǎn)群體對這個地段和樓盤認可的同時，也有部分業(yè)主不看好這里的未來。

最后說一下

上面折算的掛牌率，收集的是單一中介平臺掛牌量，如果全部有效在售房源加起來，實際掛牌率還要往上提一提。但總體情況大差不差。

當然，掛牌率只是二手房的其中一個參考指標，具體到微觀決策上，還是要結(jié)合自身實際情況和需求去做選擇。

不管怎樣，在強有力的刺激政策出來之前，都是認真淘筍、積極優(yōu)化資產(chǎn)的窗口期。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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