作者 | 張曉蘭 編輯 | 劉朝龍 責(zé)編 | 韓瑋燁

新城屬于少數(shù)保持財(cái)務(wù)端安全的老牌民營(yíng)房企。

近年來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整與流動(dòng)性困局交織背景下，民營(yíng)房企的融資渠道梗阻問(wèn)題已持續(xù)三年有余，行業(yè)內(nèi)也鮮少出現(xiàn)海外融資動(dòng)作。

6月12日，新城控股母公司新城發(fā)展（01030.HK）成功發(fā)行3億美元3年期高級(jí)無(wú)抵押債券，票面利率11.88%。這一事件不僅打破了民營(yíng)房企海外融資的沉寂，更成為觀察行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的重要樣本。

治理變革與融資破局

從行業(yè)對(duì)比來(lái)看，此前三年境外債券發(fā)行幾乎停滯，且新城發(fā)展此次純信用無(wú)抵押發(fā)債，與行業(yè)普遍依賴(lài)資產(chǎn)抵押，或增信機(jī)構(gòu)擔(dān)保的融資模式形成鮮明對(duì)比。

這種融資能力的差異，本質(zhì)上源于企業(yè)基本面的分化。新城控股1-5月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，其合同銷(xiāo)售金額 88.36 億元，雖較行業(yè)龍頭仍有差距，但商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入57.60億元、同比12.01%的增速，在民營(yíng)房企中處于領(lǐng)先地位。

以吾悅廣場(chǎng)為核心的商業(yè)資產(chǎn)，已成新城穿越周期的“穩(wěn)定器”。以剛過(guò)去的2025年五月為例，吾悅廣場(chǎng)以“吾悅愛(ài)健康”為主題，打造場(chǎng)景更豐富、供給更創(chuàng)新的消費(fèi)生活，實(shí)現(xiàn)客流量、銷(xiāo)售額、會(huì)員消費(fèi)占比分別提升13%、15%、20%，這種將“健康中國(guó)2030”國(guó)家戰(zhàn)略與商業(yè)運(yùn)營(yíng)深度融合的能力，帶動(dòng)其經(jīng)營(yíng)績(jī)效的進(jìn)一步提升。

值得一提的是，此次美元債發(fā)行獲得國(guó)際投資者的踴躍認(rèn)購(gòu)，背后是新城長(zhǎng)達(dá)六七年的艱辛耕耘——新城持續(xù)向國(guó)際資本市場(chǎng)闡釋其“雙輪驅(qū)動(dòng)”布局邏輯，以穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃，逐步消除市場(chǎng)偏見(jiàn)，最終贏得信任，為此次融資破冰奠定了基礎(chǔ)。

其中，公司治理層面的變革與此次融資成功形成雙向驅(qū)動(dòng)。直接契機(jī)來(lái)自于，之前新城控股董事長(zhǎng)王曉松帶隊(duì)赴港就此次發(fā)行美元債路演的的市場(chǎng)反饋，國(guó)際投資者對(duì)獨(dú)立現(xiàn)金流框架的認(rèn)可，促使新城將內(nèi)部已運(yùn)行多的改革推向臺(tái)前，以透明化管理，換取資本市場(chǎng)的長(zhǎng)期信任。

基于此，在近日舉行的股東大會(huì)上，新城控股宣布對(duì)商管與住宅開(kāi)發(fā)實(shí)施現(xiàn)金流“分賬管理”。通過(guò)將商管與住宅開(kāi)發(fā)板塊的現(xiàn)金流獨(dú)立核算，提升財(cái)務(wù)透明度的同時(shí)，有效隔離不同業(yè)務(wù)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

而在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)層面，中金公司在近期的研報(bào)中指出，新城屬于少數(shù)保持財(cái)務(wù)端安全的老牌民營(yíng)房企，信用債兌付確定性高，商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)是托底業(yè)績(jī)、結(jié)構(gòu)調(diào)優(yōu)的核心動(dòng)力，給予跑贏行業(yè)評(píng)級(jí)。顯然，新城控股穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，是國(guó)際投資者踴躍認(rèn)購(gòu)其純信用融資模式的重要原因。

融資破局背后

民營(yíng)房企突圍啟示

來(lái)自中指研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，隨著各項(xiàng)支持政策落地，2025年以來(lái)，民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。新城發(fā)展此次成功發(fā)債，也是房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)好轉(zhuǎn)、政策利好頻出、房企迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)的表現(xiàn)。

從行業(yè)影響維度分析，新城控股的融資破冰，對(duì)民營(yíng)房企具有雙重示范效應(yīng)：其一，在融資策略上，證明了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力與透明化治理結(jié)構(gòu)能夠突破市場(chǎng)偏見(jiàn)；其二，在業(yè)務(wù)模式上，展示了多元化業(yè)態(tài)布局對(duì)風(fēng)險(xiǎn)抵御的重要性。

不過(guò)，當(dāng)前行業(yè)整體融資環(huán)境仍處于修復(fù)期，2025年上半年房企境內(nèi)外發(fā)債中，國(guó)有房企占比仍占多數(shù)，民營(yíng)房企融資破冰仍需更多企業(yè)用經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)，打破市場(chǎng)刻板印象。

睿和智庫(kù)分析認(rèn)為，展望未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇進(jìn)程仍面臨諸多不確定性，但新城控股的實(shí)踐表明，在“房住不炒”主基調(diào)下，具備穩(wěn)健財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新商業(yè)模式、高效運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)，將率先走出融資困境。隨著政策工具箱的持續(xù)優(yōu)化與市場(chǎng)信心的逐步重建，民營(yíng)房企的融資生態(tài)有望迎來(lái)結(jié)構(gòu)性改善，而新城控股的成功經(jīng)驗(yàn)，或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要參照。