現(xiàn)在的深圳樓市，筍盤一套接著一套。

在買方市場背景下，很多賣房人越來越被動：房子掛出去兩三個月了，平時有帶看卻沒有成交，也有人下調(diào)價格，但依舊賣不掉，到底是哪里出了問題？

還有人說，房子沒幾個帶看，整天盼星星盼月亮。

面對這種情況，對于有實際需求的賣房群體，應該如何破局？

01

說實話，現(xiàn)在這行情，賣房確實不容易。

特別是那些買房沒幾年或者換房改善的，當時買在高位或本身標的不咋樣，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)手可能還得虧本，心里難免焦灼。

但干著急沒用，咱得沉下心來，找到賣不掉的真正原因在哪。

有幾個比較簡單實用的判斷方法：

1、看房熱度高不高？

正常情況下，如果你的房子價格合適、基本條件過關，每周至少會有3-5組買家來看房。要是一周只有1、2組，甚至根本沒人來看，那就要考慮是不是定價太高，或者房子的曝光度不夠。

2、看房的人停留多久？

這招特別管用，觀察對方在房子里待多久能看出誠意。如果對方進門轉(zhuǎn)兩圈就走，多半只是隨便看看。要是有人愿意待上半小時，又是拍照又是量尺寸，那大概率是潛在買家。

之前有位業(yè)主房子一直賣不掉，看房平均只待幾分鐘。后來通過小幅降價，重新拍了漂亮的照片，把房間收拾干凈整潔，結(jié)果平均停留時間延長至十多分鐘，沒多久房子就賣出去了。
3、這套房子主要賣給誰？

來看你房子的都是什么人？是年輕小倆口？是有娃家庭？還是老年人？他們?yōu)樯蹲詈鬀]買？是覺得戶型不好、采光差，還是樓層不滿意？發(fā)現(xiàn)自己房子的不足，才能對癥下藥。

賣房是技術(shù)活，大方向?qū)α?，辦法總比困難多。

02

最近接待的咨詢案例中，發(fā)現(xiàn)不少置換群體在賣房時有個普遍心態(tài)，覺得我家房子這么好，為什么就是賣不掉？

而身處買方市場，往往不要你覺得，而是要買房人覺得。

只有客觀評估自己的房子價值，才能順利完成置換鏈條。

如果你的房子本身素質(zhì)較差，屬于弱勢資產(chǎn)，只能果斷賣，也必須果斷賣，沒必要藏著掖著。

特別是外圍板塊的房子，如果不盡快置換，損失更大。

核心邏輯是什么？

從古至今，人類對進步的渴望和對物質(zhì)生活的追求從未停歇。

包括從鄉(xiāng)村到縣城，從小城市到大城市，甚至全球范圍內(nèi)的人口遷徙，都在尋找更好的就業(yè)、教育和醫(yī)療等資源。

這種人口變遷的背后，正是這些優(yōu)質(zhì)資源的魅力所在。

無論是國內(nèi)還是國外，大城市那些強購買力群體總是向更核心的區(qū)域聚集，而低收入群體則主要集中在郊區(qū)、外圍板塊。

一個板塊，缺乏持續(xù)的高端人口流入，意味著無法支撐房價的長期上漲趨勢。

再加上當前的經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，深圳的外圍板塊還會面臨進一步的價值稀釋。從這個角度來看，現(xiàn)在外圍板塊的房子適合調(diào)倉換位，而非買入。

03

就情緒面而言，房地產(chǎn)市場，一直都是追漲殺跌。

房價越跌，想賣房的人反而越多。不少人看到房價一路下滑，擔心自己的房子砸在手里，就慌忙降價出售。

更夸張的是，有些原本沒打算賣房的人，看到市場冷冷清清，心里也開始打鼓，跟著加入了賣房大軍。

現(xiàn)在想賣房，大多都是以降價為前提。要是房子各方面比較好，還在小區(qū)里掛最低價，很快就能賣出去。

但要是房子普普通通，價格又沒吸引力，就特別難脫手。

對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來說，降價是短期的，因為房價早晚會漲回來；

對劣質(zhì)資產(chǎn)來說，降價可能是長期的，因為價值不斷被稀釋。

所以——

手里持有好房子的，如果不是急著用錢，別著急出手，不妨等等看。
手里持有差房子的，如果你急著換房，想趁著低價趕緊完成買賣，或者急著把房子變現(xiàn)，可以根據(jù)當下的市場行情進行合理調(diào)整。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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