01

兩種利率的罕見(jiàn)交匯

“零利率”時(shí)代或許不遠(yuǎn)了。

5月20日，隨著LPR報(bào)價(jià)再次下調(diào)，各大國(guó)有銀行也相繼宣布降低人民幣存款利率。調(diào)整后，一年期定存利率低至0.95%，三年期1.25%，五年期也僅有1.3%！

年初以來(lái)，大額存單紛紛停售，高利率保險(xiǎn)產(chǎn)品也難覓蹤影。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)并非偶然，因?yàn)槌掷m(xù)的低利率環(huán)境，往往會(huì)催生投資領(lǐng)域所謂的“資產(chǎn)荒”。

未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，你會(huì)發(fā)現(xiàn)安全的、高收益的投資選項(xiàng)越來(lái)越少。

與此同時(shí)，市場(chǎng)上也出現(xiàn)一個(gè)歷史性現(xiàn)象：租金回報(bào)率與存款利率的“黃金交叉”。

根據(jù)中原最新數(shù)據(jù)，深圳的平均租金回報(bào)率約為1.66%，這個(gè)數(shù)字，已經(jīng)超過(guò)了目前主流銀行的五年期存款利率1.3%。

這是否意味著，在深圳核心區(qū)買一套房收租，比把錢存在銀行更劃算？

在低利率時(shí)代，這是一個(gè)非常吸引人的話題。

02

買房竟比租房更劃算？

當(dāng)房子的租金回報(bào)率超過(guò)銀行存款利率，房子就值得買了嗎？

事實(shí)上，房子和其他商品一樣，自有其合理價(jià)格。在國(guó)際上，最常用的衡量標(biāo)準(zhǔn)就是“5%的租金回報(bào)率”。

即該房產(chǎn)通過(guò)出租可以在20年左右回本，租金回報(bào)率在5%以上的房產(chǎn)就是有價(jià)值購(gòu)買并出租的。

深圳目前的平均租金回報(bào)率約為1.66%，看上去距離5%還有不小的差距，但這并不意味著所有的房子都達(dá)不到5%。

想要得到高租金回報(bào)率，必須伴隨著“低單價(jià)+高租金”。

低單價(jià)的房產(chǎn)，往往不在核心區(qū)，而高租金意味著必須在核心區(qū)，這不是前后矛盾嗎？

事實(shí)上，深圳有一種產(chǎn)品能夠滿足，就是核心區(qū)的小戶型“真公寓”，單價(jià)一般是周邊商品房的一半，但租金卻非?？捎^。

我們不妨找個(gè)典型案例，以深圳福田區(qū)為例，目前在售的小戶型“真公寓”一只手?jǐn)?shù)得過(guò)來(lái)，五一期間剛好入市一個(gè)新品，京基宸悅府的小戶型產(chǎn)品“天薈公寓”。

先簡(jiǎn)單總結(jié)下項(xiàng)目特點(diǎn)：

1、低總價(jià)，低門檻：建面約38-43㎡戶型，折后總價(jià)約156-170萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格很友好，現(xiàn)在核心區(qū)的新房，沒(méi)有“7090”限制后，戶型越做越大，總價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)上千萬(wàn)，這種低門檻的小戶型反而越來(lái)越稀缺。

2、地段足夠核心：項(xiàng)目位于福田核心板塊梅林，南向緊鄰蓮花山/市民中心，雙地鐵口，四條地鐵環(huán)繞，周邊商業(yè)配套醇熟，生活氛圍濃厚。

3、真公寓，住宅化：項(xiàng)目是市場(chǎng)上常說(shuō)的“真公寓”，也就是受到政府承認(rèn)的“商務(wù)公寓”?，F(xiàn)在深圳的商務(wù)公寓越來(lái)越住宅化，不僅可積分，且享有民水民電，戶戶帶陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)還能通燃?xì)狻?/strong>（深圳在2020年7月之后，已經(jīng)不再審批新的商務(wù)公寓用地和規(guī)劃了。這意味著，現(xiàn)在市面上能買到的商務(wù)公寓，都是存量，賣一套少一套）

接下來(lái)仔細(xì)算一筆賬，這種真公寓，租金回報(bào)率如何。

看看項(xiàng)目周邊的租金水平：

御錦公館約125-135元/㎡/月

嘉鑫輝煌時(shí)代約140-150元/㎡/月

理想公館高達(dá)150-180元/㎡/月

深業(yè)上城更是達(dá)到170-200元/㎡/月

綜合來(lái)看，京基宸悅府作為全新房、帶精裝修交付，并且擁有京基品牌的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，其租金水平有望超過(guò)周邊次新房，年租金回報(bào)率預(yù)計(jì)能超過(guò)5%。

如果考慮自住，計(jì)算京基宸悅府的月供，你會(huì)發(fā)現(xiàn)比租房還要?jiǎng)澦恪?/p>

當(dāng)買房比租房劃算時(shí)，就會(huì)有越來(lái)越多人開(kāi)始買房，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人算得明白，與其每月將大幾千交給房東“打工”，不如自己供一套房，擁有一套屬于自己的資產(chǎn)。

目前在深圳租房市場(chǎng)中，小戶型公寓越來(lái)越受到年輕人的青睞，租金價(jià)格也非?？捎^。

因?yàn)楝F(xiàn)在的年輕人居住觀念正在轉(zhuǎn)變，單身經(jīng)濟(jì)崛起讓他們不再追求大空間，反而更青睞設(shè)計(jì)新穎、配套完善、服務(wù)便捷的現(xiàn)代化公寓。小巧精致易打理，符合快節(jié)奏生活方式。

像京基宸悅府這類小戶型公寓，對(duì)比同區(qū)域那些設(shè)施和服務(wù)跟不上的老舊住宅，對(duì)高凈值年輕人的吸引力只會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。

除了上面兩種小戶型，京基宸悅府還有建面約45、48㎡兩房公寓、以及建面約114㎡雙陽(yáng)臺(tái)四房住宅在售，這些產(chǎn)品都是罕見(jiàn)的低門檻買入核心資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

03

中軸崛起下的置業(yè)邏輯

在當(dāng)下充滿不確定性的市場(chǎng)，很多人買房還是存在擔(dān)憂：租金會(huì)一直漲嗎？房?jī)r(jià)真的到底了嗎？

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，年輕人向大城市聚集的洪流并未改變，深圳尤為如此。

剛剛過(guò)去的“五一”假期，深圳軌道交通以超4519.84萬(wàn)人次的總客流，日均903.97萬(wàn)人次的驚人數(shù)據(jù)，再次刷新歷年同期記錄，同比2024年激增26.1%。

這不僅是城市吸引力的表現(xiàn)，更是未來(lái)租賃市場(chǎng)堅(jiān)實(shí)的需求基本盤。

而在城市內(nèi)部，高端產(chǎn)業(yè)和高凈值人群也呈現(xiàn)高度分化的格局。

近年來(lái)，深圳著力構(gòu)建“三條軸線”的全新發(fā)展格局，而城市價(jià)值正有回歸并強(qiáng)化“中軸”的趨勢(shì)。

過(guò)去的深圳中軸，是市民中心、平安金融中心、蓮花山公園勾勒的城市脊梁。如今，這條中軸線獲得了前所未有的強(qiáng)勢(shì)賦能！

一條全新的“黃金中軸”正從南向北強(qiáng)勢(shì)崛起：以河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)為戰(zhàn)略起點(diǎn)，串聯(lián)起香蜜湖新金融中心與國(guó)際風(fēng)投創(chuàng)投街區(qū)，而京基宸悅府所在的梅林-彩田片區(qū)，正是這條“黃金中軸”上的重要節(jié)點(diǎn)，也是“深圳智谷”的核心承載區(qū)。

“深圳智谷”，是福田規(guī)劃投入約500億打造的高科技總部基地。未來(lái)，超20萬(wàn)高精尖人才將在此匯聚，招商局金融科技、大疆、榮耀等科創(chuàng)巨頭已搶先進(jìn)駐。

當(dāng)一個(gè)區(qū)域規(guī)劃走向現(xiàn)實(shí)，產(chǎn)業(yè)和人才開(kāi)始實(shí)實(shí)在在地聚集過(guò)來(lái)，身處其中的房子，它的分量和未來(lái)的可能性，自然會(huì)跟著發(fā)生變化。

就拿京基宸悅府來(lái)說(shuō)，它所在的梅林，交通確實(shí)方便。

附近有幾條地鐵線，比如4號(hào)線和9號(hào)線的上梅林站、梅村站，走路幾分鐘就能到，還有10號(hào)線和在建的22號(hào)線。這樣的交通條件，也讓房子出租的時(shí)候，能有更多的選擇和底氣。

對(duì)于那些常常需要往返深港的人來(lái)說(shuō)，從這里坐地鐵6個(gè)站就能到口岸，確實(shí)方便了不少，難怪會(huì)吸引一些香港的朋友關(guān)注。

示意圖

日常生活方面，樓下不遠(yuǎn)，走路大概三四百米就是卓悅匯，周邊的卓悅中心、COCO Park這些商場(chǎng)也都不遠(yuǎn)，吃喝玩樂(lè)、買東西都挺方便。

一個(gè)地方配套成熟，人流量自然就大，消費(fèi)也旺，這對(duì)房子的出租和以后想轉(zhuǎn)手，都是實(shí)實(shí)在在的好處。

除了這些，像深圳圖書館、音樂(lè)廳這些地方，雖然不是天天都去，但有這些文化場(chǎng)所在旁邊，感覺(jué)整個(gè)區(qū)域的氛圍都不一樣。

實(shí)景圖

周末有空，去聽(tīng)聽(tīng)音樂(lè)會(huì)，逛逛圖書館，也是一種享受。再加上周邊的蓮花山、梅林山、筆架山，想爬山、呼吸新鮮空氣，都有地方去。

這些實(shí)實(shí)在在能提升生活品質(zhì)的配套，才能吸引高端租客，賦予物業(yè)更高的圈層與溢價(jià)空間。

數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)，福田核心板塊公寓年均空置率僅約6.2%，遠(yuǎn)低于全市平均水平。這說(shuō)明大家認(rèn)可這里的價(jià)值，隨著“深圳智谷”未來(lái)超20萬(wàn)高精尖人才的持續(xù)導(dǎo)入，區(qū)域內(nèi)的租住需求將進(jìn)一步激增。

回到最初的問(wèn)題，在深圳買一套房收租，比把錢存在銀行更劃算？深圳樓市到了抄底的時(shí)刻嗎？

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年4月中旬，深圳一手住宅庫(kù)存已降至約2.61萬(wàn)套，整體去化周期縮短至約5.1個(gè)月，很多核心地段已經(jīng)面臨無(wú)房可賣的局面。

微觀層面的積極信號(hào)，正與宏觀層面的暖風(fēng)同頻共振。

一方面，國(guó)家層面穩(wěn)樓市、促經(jīng)濟(jì)的決心堅(jiān)定不移。從降準(zhǔn)降息釋放流動(dòng)性、降低融資成本，到高層會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，再到各地探索政府收購(gòu)存量房產(chǎn)、推動(dòng)城市更新和“好房子”建設(shè)……

一系列“政策組合拳”的核心指向清晰明確：樓市，必須穩(wěn)住。

另一方面，外部環(huán)境也傳來(lái)積極訊息。就在5月12日，備受關(guān)注的中美經(jīng)貿(mào)會(huì)談取得超預(yù)期進(jìn)展，關(guān)稅問(wèn)題迎來(lái)重大突破。

這一積極信號(hào)迅速點(diǎn)燃市場(chǎng)熱情，人民幣資產(chǎn)應(yīng)聲上漲，為經(jīng)濟(jì)前景注入了寶貴的確定性。

正是在這樣國(guó)內(nèi)政策托底、外部環(huán)境改善的共同作用下，我們看到資金成本在降低，市場(chǎng)信心在重建，而占家庭財(cái)富核心地位的房產(chǎn)，其價(jià)值正被不斷夯實(shí)。

在此背景下，京基宸悅府憑借其“1字頭”的低總價(jià)、福田雙地鐵口的黃金地段、不限購(gòu)不限貸、可積分、通燃?xì)庖约翱捎^的租金回報(bào)，無(wú)疑成為了當(dāng)下極具吸引力的資產(chǎn)配置選擇。