文｜鄧浩志

4 月，市場(chǎng)降溫

4 月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)陸續(xù)公布。其中，中國(guó) 4 月財(cái)新制造業(yè) PMI 降至 50.4，為三個(gè)月來最低，前值 51.2。中國(guó) 4 月官方制造業(yè) PMI 49，前值 50.5。新訂單指數(shù)降至七個(gè)月來的新低水平，但仍處于擴(kuò)張區(qū)間。受對(duì)等關(guān)稅影響，新出口訂單指數(shù)驟降至 2023 年 8 月以來最低，明顯低于榮枯線。就業(yè)指數(shù)在上月短暫擴(kuò)張后再次落入收縮區(qū)間。

4 月份樓市數(shù)據(jù)方面，列入統(tǒng)計(jì)范圍的 50 座城中，49 座城房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，50 座城租金水平全部下跌。連之前樓市火爆的杭州、深圳、上海也都不例外。整體感覺，一線及強(qiáng)二線城市持續(xù)半年的復(fù)蘇，在今年 4 月份突然被硬生生地打斷了。

這里有幾個(gè)點(diǎn)提醒大家注意：

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中同比仍然是上漲的，這是因?yàn)槿ツ?1~3 季度樓市成交都是地量，同比增長(zhǎng)是輕而易舉的事情。所以重點(diǎn)要看環(huán)比數(shù)據(jù)，才能感受到市場(chǎng)趨勢(shì)的變化，而 4 月幾乎所有城市成交量都下跌。這時(shí)持續(xù)復(fù)蘇的市場(chǎng)突然被打斷了，這并不是簡(jiǎn)單的小陽(yáng)春行情的終結(jié)。

我不太同意一個(gè)觀點(diǎn)，說近期樓市降溫是前期政策效力逐漸減弱的結(jié)果。因?yàn)樵谫Q(mào)易戰(zhàn)開始前，大城市樓市都是比較強(qiáng)勢(shì)的，甚至價(jià)格已經(jīng)開始上漲。而我們所看到的所有變化都是在貿(mào)易形勢(shì)改變之后發(fā)生的。所以市場(chǎng)降溫的關(guān)鍵不在前期政策。

我還想強(qiáng)調(diào)，在輿論場(chǎng)里你是看不出人心的。很多人為了圖省事，可能會(huì)隨便表個(gè)態(tài)，站個(gè)隊(duì)，這都是常見的事。但資本市場(chǎng)無需表態(tài)，無需站隊(duì)，完全為自己的利益負(fù)責(zé)。所以資本市場(chǎng)的波動(dòng)，更反映社會(huì)真實(shí)的心態(tài)。

為何杭州樓市壓不住，鶴崗產(chǎn)業(yè)帶不起？

據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到今年 4 月中，杭州賣地收入已達(dá)去年的 66%。而且多個(gè)板塊誕生了全新地王。在地價(jià)不斷提高的趨勢(shì)下，杭州樓市自去年底開始就一路高歌猛進(jìn)，成交量不斷刷新記錄，部分區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了比較明顯的上漲情況。

在以前，曾經(jīng)有個(gè)非常非常流行觀點(diǎn)，說如果城市房?jī)r(jià)太高，會(huì)提高企業(yè)的成本，繼而削弱城市產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。但只要你細(xì)究，這個(gè)說法在邏輯上就講不通，但卻不妨礙這個(gè)觀點(diǎn)在眾多反對(duì)高房?jī)r(jià)聲音中獲得了廣泛的流傳，并且得到不少城市管理者的認(rèn)可。之后在眾多因素的共振作用下，出現(xiàn)了持續(xù)了十幾年的針對(duì)房地產(chǎn)，尤其是針對(duì)房?jī)r(jià)的高壓政策。之所以當(dāng)時(shí)這么重打壓政策都沒把房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)怎么地，和當(dāng)年住房供求矛盾十分突出，國(guó)人收入快速增長(zhǎng)，加上貨幣大量超發(fā)等因素有關(guān)。但當(dāng)好日子不再有的時(shí)候，大家發(fā)現(xiàn)，原來房地產(chǎn)，尤其是房企，也是極其脆弱的，數(shù)千億規(guī)模的房企也是說倒就倒。甚至扶都扶不起來。

而杭州今年樓市表現(xiàn)之所以搶眼，不單得益于孵化出杭州 6 小龍的頭部企業(yè)，而且杭州這些年還孵化出過萬家科技企業(yè)，過千家人工智能企業(yè)，數(shù)百家游戲開發(fā)企業(yè)……

有了好的營(yíng)商環(huán)境，民企蓬勃發(fā)展，才造就了大量高收入工作崗位，和大量年輕人對(duì)住房的需求，繼而支持成交的攀升，房企的發(fā)展，還有地價(jià)的走高。所以，房?jī)r(jià)和地價(jià)的漲或跌，純粹是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。如果沒產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，房?jī)r(jià)再便宜也沒用。

比如俗稱 “鶴崗” 的地方，房?jī)r(jià)足夠便宜，但還是孵化不出任何像樣的產(chǎn)業(yè)，或者企業(yè)。