大家?guī)?025年數(shù)據(jù)版的第13篇推送

鑼鼓喧天真實(shí)存在，不溫不火也是客觀現(xiàn)象。

這就是2025年的北京新房市場(chǎng)現(xiàn)狀。

2025年第一季度，北京只用10%的項(xiàng)目完成了接近50%的成交量。

市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，樓市都遵循“二八法則”，只不過(guò)現(xiàn)在變成了“一九分化”。

即使是頂流海淀，也有接近滯銷的新盤，你敢想象嗎？

我們?cè)跒?0%歡呼的時(shí)候，也要為90%保持冷靜。

從今天開始，包哥準(zhǔn)備從北京各區(qū)域出發(fā)，用真實(shí)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，來(lái)還原一下北京樓市的真實(shí)成交現(xiàn)狀。

今兒咱們聊：昌平。

關(guān)于昌平樓市，你有什么想說(shuō)的，想聊的，都可以加包哥微信，咱們邊看邊聊。

昌平交出成交量頭把交椅

昌平、順義、大興、房山算是北京出城六區(qū)外新房市場(chǎng)最好的四個(gè)區(qū)域。

其中昌平，近幾年也是北京16區(qū)成交量TOP3級(jí)別的存在。

2023年，昌平以6690套新房成交登頂北京新房區(qū)域銷冠，包哥沒(méi)記錯(cuò)的話，這也是昌平近5年來(lái)第一次登頂全北京銷冠。

但2024年，昌平全年新房成交量同比下降超30%，成交均價(jià)同比下降4.13%，成為昌順興房四區(qū)跌幅最大的區(qū)域。

2024年北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

2024年，昌平北京新房成交量扛把子地位，也再次被順義取代。

不過(guò)，2024年全北京的新房成交量也有一個(gè)超27%的降幅，所以昌平30%的降幅，可以說(shuō)只是稍微過(guò)分了些。

但還有一個(gè)數(shù)字，2023年，昌平新房成交量占全北京的13.08%，2024年這一數(shù)字變成了12.53%。

這些數(shù)字表明，昌平新房市場(chǎng)在全北京的地位依然存在。

進(jìn)入今年1月份，昌平的新房進(jìn)入“寒潮期”，單月成交量只有226套，成交量排名已經(jīng)掉至第6，這對(duì)昌平來(lái)說(shuō)是個(gè)罕見的現(xiàn)象。

2025年1-3月北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

但好的一點(diǎn)是，2月份的昌平成交量又開始回升，迅速爬升至全北京第2的位置。

3月份傳統(tǒng)小陽(yáng)春來(lái)臨，昌平憑借越秀現(xiàn)房項(xiàng)目星樾的熱銷，成交量突破500套。

整個(gè)一季度，昌平新房成交量也突破1000大關(guān)，與順義成為北京新房季度成交量唯二破千的區(qū)域，一起繼續(xù)霸占全北京新房成交量前2。

昌平之后還會(huì)有新項(xiàng)目入市和新地塊開拍，能不能繼續(xù)坐上全北京銷冠寶座，咱到時(shí)候繼續(xù)用數(shù)據(jù)說(shuō)話。

昌平新房真實(shí)成交現(xiàn)狀

昌平一向都是賣整體，賣區(qū)域。

與海淀功德寺雙雄、朝陽(yáng)酒仙橋雙豪不同，昌平的新房“明星效應(yīng)”其實(shí)并不大，大部分新房項(xiàng)目都很難形成一個(gè)記憶點(diǎn)。

今年第一季度，北京17區(qū)的新房銷冠中，越秀星樾作為昌平新房套數(shù)、面積、金額三冠王進(jìn)入榜單。

1季度北京新房17區(qū)銷冠

但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，昌平的新房項(xiàng)目從開盤到網(wǎng)簽，大部分都比較平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式網(wǎng)簽的狀況。

包括今年剛剛?cè)胧械暮梅孔禹?xiàng)目越秀星耀未來(lái)，雖然網(wǎng)簽速度也很快，但并沒(méi)有一次性出很大的網(wǎng)簽數(shù)字。

但這并不是一種壞現(xiàn)象，因?yàn)椤捌椒€(wěn)”才是人生常態(tài)，能經(jīng)歷“高光”，也要擁有忍受長(zhǎng)時(shí)間暗淡的能力。

像海淀和樾望雲(yún)、和樾玉鳴這樣的項(xiàng)目，“百里挑一”，屬于現(xiàn)象級(jí)。

而北京99%的新房項(xiàng)目，經(jīng)歷開盤的熱鬧后，都會(huì)進(jìn)入順銷冷靜期，昌平也一樣。

數(shù)據(jù)上來(lái)看，昌平新房每個(gè)月都還有30個(gè)左右的新房項(xiàng)目，有最新的網(wǎng)簽消息，一些沒(méi)有什么聲音的項(xiàng)目或許你認(rèn)為它早就賣完了，但其實(shí)都還有很多套房源。

包哥整理了一部分，昌平主力在售新房項(xiàng)目↓↓↓

昌平部分主力在售新新房項(xiàng)目信息

除了剛剛?cè)胧械男且磥?lái)外，朱辛莊大板塊還有中海寰宇未來(lái)、龍湖觀萃、越秀星樾等存量新房項(xiàng)目，未網(wǎng)簽存量接近2000套。

其中越秀星樾468套現(xiàn)房也是在今年3月開售，扛價(jià)能力的銷售戰(zhàn)績(jī)都很強(qiáng)。

還有沙河高教園大板塊，3個(gè)存量新房項(xiàng)目，整體存量超過(guò)3000套。

昌平新城東區(qū)板塊，建發(fā)觀堂府是2024年昌平扛把子，成交套數(shù)982套，成交面積超過(guò)10萬(wàn)平，到現(xiàn)在1期+2期總共網(wǎng)簽1138套房子，但其整體有1664套房子，所以還有500套左右的存量。

還有梧桐山語(yǔ)，也有600套+的存量還沒(méi)網(wǎng)簽。

東二旗板塊的北京國(guó)賢府，前兩天二期官宣了銷售戰(zhàn)績(jī)，一期也還有不到200套未網(wǎng)簽。

此外，馬池口板塊的國(guó)譽(yù)燕園，2023年昌平新房扛把子，網(wǎng)簽923套，但其體量很大總共1788套房源，目前還有超過(guò)700套的存量。

最后，北七家板塊的硅谷ONE，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房了，所見即所得的項(xiàng)目存量還有超800套房源。

就包哥統(tǒng)計(jì)的這12個(gè)昌平目前主力在售的新房項(xiàng)目，房源存量接近8000套，加上12個(gè)項(xiàng)目之外的20多個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)昌平目前的存量超過(guò)10000套。

我們不要總盯著頭部那一兩個(gè)項(xiàng)目去想象北京的整體市場(chǎng)，作為買房人選擇很多，而作為賣房人，要保持清醒，想辦法自救，想辦法宣傳。

昌平好房子項(xiàng)目排隊(duì)入市

存量新房還有一個(gè)潛在的威脅，就是好房子項(xiàng)目正在扎堆入市。

昌平也一樣。

越秀在朱辛莊北的星耀未來(lái)，4月7日開盤，官宣銷售額13.86億。

開盤到現(xiàn)在兩周時(shí)間，星耀未來(lái)已經(jīng)網(wǎng)簽77套，網(wǎng)簽均價(jià)5.55萬(wàn)/平。

星耀未來(lái)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（4.23）

對(duì)于星耀未來(lái)來(lái)講，朱辛莊首個(gè)好房子，得房率和裝標(biāo)都是高標(biāo)準(zhǔn)，是其脫穎而出的關(guān)鍵。

此外，上周（4.19），東二旗板塊的北京國(guó)賢府二期開盤，官宣成交358套，金額21.4億。

北京國(guó)賢府二期熱銷海報(bào)

按照現(xiàn)在的網(wǎng)簽零滯后現(xiàn)象看，包哥預(yù)計(jì)不久后北京國(guó)賢府二期就會(huì)登頂昌平新房網(wǎng)簽榜。

北京國(guó)賢府二期除了在超高得房率好房子優(yōu)勢(shì)外，一期的熱銷、山姆的落地、低密的地塊素質(zhì)，都是促成其熱銷的原因。

還有朱辛莊最后一塊住宅用地，中海朱辛莊0029項(xiàng)目兩周前公布了規(guī)劃圖，6棟樓，8——18層洋房+小高層，戶數(shù)不多，一共342戶。

中海0029地塊樓棟效果圖

此外，包哥還打聽到，中海0029產(chǎn)品定位偏剛改，套均面積110平左右，而且大概率會(huì)有陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗的設(shè)計(jì)，實(shí)際使用率至少提升10%。

還有好房子要求的架空層、鄰里中心等也會(huì)有，項(xiàng)目作為朱辛莊最后一塊住宅，又有好房子加持，套數(shù)還不多，估計(jì)會(huì)小爆一下。

最后，昌平新城東區(qū)新地塊已經(jīng)在預(yù)申請(qǐng)階段了，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)再給昌平新房市場(chǎng)增加超12萬(wàn)平住宅面積。

昌平新城東區(qū)二期地塊衛(wèi)星圖

毋庸置疑，新地塊在下半年入市，仍會(huì)帶來(lái)好房子項(xiàng)目，給區(qū)域內(nèi)的其他存量新房項(xiàng)目將又是一輪新的壓力。

4月份北京新房成交量已經(jīng)連續(xù)三周下降，而且下降幅度都逼近20%，所以目前的大環(huán)境并不樂(lè)觀。

馬上進(jìn)入5月份，熱鬧可能還是馬上入市的好房子項(xiàng)目。

而對(duì)于存量新房而言，需要破釜沉舟的勇氣。

這種勇氣，不僅昌平需要，哪怕朝陽(yáng)甚至海淀都需要。

《甄嬛傳》中安陵容，被“不詳”的天相困住那么久，都在掙扎中尋找出路，苦練冰嬉重得盛寵。

重點(diǎn)是她有能力，懂得厚積薄發(fā)并尋找時(shí)機(jī)為自己找出路。

對(duì)于昌平甚至全北京的存量新房而言，也是一樣，大家面臨一樣的市場(chǎng)大環(huán)境，不掙扎著拼出一番景象，只能任人宰割，到被市場(chǎng)淘汰。

那些該被淘汰的，是不用用心做產(chǎn)品的項(xiàng)目，而有些項(xiàng)目你并不差，請(qǐng)不要空看流云落花。

以上。

今天是昌平專場(chǎng)，關(guān)于昌平新房你還有啥想了解的，加包哥微信，咱們私下聊去。

下期你想看哪個(gè)區(qū)域？豐臺(tái)、大興還是石景山？評(píng)論區(qū)告訴包哥，安排！

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考