4月1日晚間，越秀地產(chǎn)（下稱“越秀”）發(fā)布了一則喜報(bào)，公司透過(guò)旗下公司以約11.01億元的價(jià)格摘下杭州拱墅區(qū)原運(yùn)河新城單元地塊。

去年在這座新一線城市，越秀以221億元的銷售額成功晉級(jí)前五。取得突破的不止是杭州。在北京，其以87.3億元的銷售額首次進(jìn)入TOP 10，拿下了第九名的位置，上海亦貢獻(xiàn)了66億元的銷售額。

這些數(shù)據(jù)意味著，越秀手中有了更多的“牌”。近年來(lái)，越秀一邊加注長(zhǎng)三角，一邊北上進(jìn)京，在“大本營(yíng)”廣州之外的戰(zhàn)場(chǎng)中“殺”出一條血路。過(guò)往精準(zhǔn)的投資研判為其筑起防火墻，在行業(yè)下行周期中帶來(lái)業(yè)績(jī)保障。

近期召開(kāi)的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，越秀董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)稱，2025年公司的投資刻度會(huì)更加精準(zhǔn)，堅(jiān)持“穩(wěn)健投資”“以銷定投”，聚焦核心城市、核心區(qū)域持續(xù)增儲(chǔ)，不斷優(yōu)化存量和增量土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)投資收益的確定性。

他預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年將觸底恢復(fù)，越秀能夠在市場(chǎng)波動(dòng)周期中穩(wěn)步向前。樂(lè)觀預(yù)期下，林昭遠(yuǎn)透露公司2025年銷售目標(biāo)為1205億元，同比增長(zhǎng)5.2%。

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“糧倉(cāng)”擴(kuò)大

2024年，越秀以1145.4億元的全口徑銷售額躋身行業(yè)第八，較上年提升了4個(gè)位次，連續(xù)6年保持排名躍進(jìn)。

一個(gè)顯著的變化在于銷售結(jié)構(gòu)。

去年，主力“糧倉(cāng)”廣州為越秀貢獻(xiàn)了433.7億元的銷售額；“黑馬”城市杭州以210億元的銷售額緊隨其后，在該城市場(chǎng)晉級(jí)前五；北京則以87.3億元銷售額實(shí)現(xiàn)排名顯著提升；華東重鎮(zhèn)上海實(shí)現(xiàn)66億元銷售額，成都也實(shí)現(xiàn)68億元銷售額。

也就是說(shuō)，去年越秀實(shí)現(xiàn)了在大灣區(qū)、華東、中西部及北方區(qū)域的多地開(kāi)花，“糧倉(cāng)”范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，安全線也不斷升高。其中99.3%的銷售額來(lái)自一二線城市，一線城市占比更是超過(guò)了50%。

這得益于越秀對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)研判及前瞻性布局。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊在底部徘徊，開(kāi)發(fā)商的安全拿地范圍不斷縮小，以北京、上海、杭州等為代表的核心城市競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，后來(lái)者難以落子。

以北京為例，早在2021年，越秀便通過(guò)北京懷柔劉各長(zhǎng)村地塊，首次進(jìn)入北京市場(chǎng)。兩年后，正值房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩、開(kāi)發(fā)商普遍信心收緊拿地之際，越秀勇猛逆行，加倉(cāng)北京核心區(qū)域，摘得石景山蘋果園、昌平信息園二期、海淀新村、昌平小沙河等地塊；2024年繼續(xù)深耕海淀，摘得功德寺地塊。

這些耕耘逐步進(jìn)入收獲期。大約一周前，越秀位于北京海淀的和樾望雲(yún)、樾玉鳴雙盤同開(kāi)，創(chuàng)下152億元的成交額、成交千套，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)掀起熱浪。

按林昭遠(yuǎn)所言，2025年越秀會(huì)繼續(xù)重點(diǎn)關(guān)注廣州、深圳、上海、北京四個(gè)一線城市，以及杭州、合肥、成都、西安等強(qiáng)二線城市的優(yōu)質(zhì)拿地機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投資。他說(shuō)公司今年的權(quán)益拿地預(yù)算300億元，投資強(qiáng)度達(dá)到33.3%，“在整個(gè)市場(chǎng)是較為適中的水平”。

相比2024年，今年越秀的投資預(yù)算有所提升。去年公司以294.6億元的權(quán)益地價(jià)新增了24幅土地。其中將近83%的投資額流向了北京、上海及廣州三城，分別占總權(quán)益投資額的31.6%、23.4%和27.7%。

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造“好房子”

在林昭遠(yuǎn)看來(lái)，下行市場(chǎng)中，沒(méi)有投資能力的開(kāi)發(fā)商后期可能會(huì)面臨業(yè)績(jī)承壓，通過(guò)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)可以進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)績(jī)，強(qiáng)化自身造血能力。這給資金安全上了一把保護(hù)鎖，繼而保障投資，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

去年，越秀營(yíng)收同比增長(zhǎng)7.7%至864億元，核心凈利潤(rùn)15.9億元，毛利90.5億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額217.3億元，較上年同期的83.5億元增長(zhǎng)160.2%。

資金層面，截至2024年年末，越秀持有賬面現(xiàn)金約500.5億元，較2024年年初增長(zhǎng)8.6%。公司總借貸規(guī)模則較上年有所下降，約為1038.9億元，加權(quán)平均借貸成本同比下降33個(gè)基點(diǎn)至3.49%，短債占比約22%，現(xiàn)金短債比2.1倍。

健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流入、暢通的融資渠道給了越秀更廣闊的伸展空間，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)步入“好房子”時(shí)代。好房子其實(shí)是越秀的舒適區(qū)。2019年時(shí)，其就主動(dòng)把握趨勢(shì)，提出“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌、好團(tuán)隊(duì)”的“四好企業(yè)”戰(zhàn)略，

業(yè)績(jī)會(huì)上，林昭遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)下行業(yè)正經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)型、加快構(gòu)建新發(fā)展模式的時(shí)期，越秀把提升產(chǎn)品力放在突出位置，提煉形成“越秀地產(chǎn)好產(chǎn)品理念”，在打造客戶滿意的好房子方面取得扎實(shí)成效。

今年3月下旬，越秀在申城舉辦了一場(chǎng)好產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，發(fā)布“4×4好產(chǎn)品理念”和“4+X”產(chǎn)品系，首次對(duì)外官宣“好房子”的越秀答案，在豪宅云集的上海引發(fā)全行業(yè)高度關(guān)注。其發(fā)布的16條好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不僅被認(rèn)為是“好房子”的引領(lǐng)企業(yè)，“4+X”產(chǎn)品系的多個(gè)項(xiàng)目也在銷售端嶄露頭角。

例如，公司旗下的琶洲南TOD項(xiàng)目以86.01億元成交額蟬聯(lián)廣州市商品住宅銷售榜TOP1；香山樾以銷售額60.17億元成為海淀年度紅盤TOP 1，并位列2024年北京商品住宅銷售榜TOP 2；上海越秀·蘇河·和樾府四開(kāi)四罄，累計(jì)銷售破69億元；成都越秀·天悅云萃2024年度銷售額突破30億元……

在越秀的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，“樾”系定位高端改善，“和樾”系主攻生態(tài)宜居，“天”系專注城市更新，“星匯”系瞄準(zhǔn)青年品質(zhì)住宅市場(chǎng)。此外越秀還打造了“城市人文系”和“先鋒藝術(shù)系”兩大特色產(chǎn)品線，以滿足不同城市、客群的需求。

譬如在上海外灘樾項(xiàng)目中，越秀通過(guò)復(fù)原純正海派風(fēng)貌，展現(xiàn)中西文化的深度交融。項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上極盡考究，如從宜興五色泥礦中挑選泥料進(jìn)行燒制，呈現(xiàn)出多種磚藝拼法和立面體系；公區(qū)規(guī)劃上，項(xiàng)目將業(yè)主的歸家動(dòng)線和功能會(huì)所融入“向下生長(zhǎng)”的山水庭院中，讓回家成為一場(chǎng)文化精神的漫游。

這些產(chǎn)品故事和細(xì)節(jié)，生動(dòng)展現(xiàn)了越秀在產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)中的實(shí)力和擔(dān)當(dāng)。林昭遠(yuǎn)透露，后續(xù)越秀會(huì)繼續(xù)提出三大創(chuàng)新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從房子內(nèi)部空間等角度入手，持續(xù)打造好房子。他直言當(dāng)前市場(chǎng)，真正達(dá)到好房子標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目不多，“我們會(huì)主動(dòng)迎接，制定好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”。

另外記者注意到，越秀近期在總部成立生產(chǎn)管理中心，將產(chǎn)品、客研、運(yùn)營(yíng)、成本、招采等部門整合，進(jìn)一步提高大生產(chǎn)敏捷能力、效率，堅(jiān)持“好產(chǎn)品理念”，打造“客戶都想買、同行都想學(xué)，能產(chǎn)生溢價(jià)”的好產(chǎn)品。

記者吳典

編輯孫婉秋