01

昨天全球股市暴跌！

到收盤時(shí)，大A有5284家股票下跌，而上漲的僅有106家。跌停的股票接近3000家，一度創(chuàng)下了自2020年2月以來的最大單日跌幅。

圖源網(wǎng)絡(luò)

看著手機(jī)交易軟件里的這一片“綠意盎然”，很多清明沒哭的人，昨天哭了。

房價(jià)用了4年時(shí)間跌掉了30%，而股市跌掉10%只需要一天，群友們終于醒悟：

比起炒股，還是只有收房租才最穩(wěn)當(dāng)。

但現(xiàn)實(shí)卻是，很多重慶人都正在糾結(jié)該不該把手上多余的房子賣掉。

你說賣吧，房子都掛了這么久了，要么沒人看，要么價(jià)格直接往腳脖子上砍，要賣就只有忍痛割肉。

特別是在最近5年買了房的，不但虧利息，還要虧本金，越想越不是個(gè)味。

你說不賣吧，又怕房價(jià)還會(huì)繼續(xù)跌，因?yàn)楫?dāng)前重慶的二手房市場確實(shí)沒有看到漲價(jià)的跡象。

再加上網(wǎng)上唱衰樓市搏流量的中介和自媒體一大堆，越看越心慌，越看越心涼。

那現(xiàn)在重慶人手上多余的房子，到底賣還是不賣？

02

關(guān)于這個(gè)問題，我們不妨換個(gè)角度來思考一下。

經(jīng)濟(jì)學(xué)上有個(gè)非常重要的概念叫“沉沒成本”，指的是已經(jīng)發(fā)生且無法收回的成本或投資。

由于這些成本無論是現(xiàn)在還是未來的任何決策都無法改變，因此在理性決策中不應(yīng)被納入考慮范圍。

所以，不管你的房子現(xiàn)在跌了多少，那都已經(jīng)成為了“沉沒成本”，不應(yīng)作為你做出“是否賣掉房子”的決策的依據(jù)。

現(xiàn)在你需要思考的問題只有一個(gè)，那就是：

以“當(dāng)前你能賣掉的價(jià)格”持有你現(xiàn)在手上的房產(chǎn)，是否還有盈利的價(jià)值？

如果是，就持有；如果否，就堅(jiān)絕賣掉。

這句話看上去很簡單，但我相信絕大部分人都沒有仔仔細(xì)細(xì)地算過這筆賬，并且至少有80%的人根本就不會(huì)算這筆賬。

那這個(gè)賬到底該怎么算？

03

關(guān)于盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算，其實(shí)就是一個(gè)等式。

等式的一邊是收益，另一邊則是成本。

對(duì)于一套房子來講，最大的收益一定是來自于房產(chǎn)的增值。

由于我們這里討論的是重慶人手上多余的房產(chǎn)，不是自住的房子，所以在房產(chǎn)增值之外，還應(yīng)該加上一個(gè)“房屋租金”。

而持有一套房子最大的成本，就是銀行利息。

除了利息，還有一個(gè)隱形的成本是很多人都會(huì)忽略的，那就是資金的“機(jī)會(huì)成本”。

為什么要考慮機(jī)會(huì)成本？

因?yàn)槟惆逊孔淤u掉之后的錢是可以拿去做其它投資的，也就可以產(chǎn)生其它的收益。現(xiàn)在由于你持有房產(chǎn)，這部分錢就無法產(chǎn)生其它收益，所以這些收益也要算作你持有房產(chǎn)的成本。

但這里的“機(jī)會(huì)成本”并不是整個(gè)房價(jià)的投資收益，而是當(dāng)前房價(jià)在扣除貸款金額之后，剩余本金的投資收益。

打個(gè)比方，當(dāng)年你的房子是100萬買的，首付20萬，貸款80萬。但現(xiàn)在，你的房子跌到了80萬，把首付跌沒了，這個(gè)時(shí)候你的機(jī)會(huì)成本就是零。

因?yàn)榫退隳阗u掉房子，也沒有錢可以產(chǎn)生其它收益了。

需要注意的是，這里的機(jī)會(huì)成本必須是非常穩(wěn)定的投資收益，比如銀行的大額存單或者貨幣型基金的理財(cái)產(chǎn)品等。

如果你把炒黃金，炒股票，炒比特幣有可能獲得的高收益當(dāng)成機(jī)會(huì)成本，那你還不如去澳門一把梭哈，回報(bào)率豈不是更高？

由于房子是用于出租，所以像物管水電之類的持有成本都由租客來承擔(dān)，這里就不納入成本計(jì)算了。

這樣，我們就可以得到一個(gè)等式：

租金回報(bào)+房產(chǎn)增值=當(dāng)前貸款利息+剩余本金的機(jī)會(huì)成本

當(dāng)?shù)仁阶筮叴笥谟疫?，這套房子就值得繼續(xù)持有；反之，就應(yīng)該立即賣掉。

在這個(gè)等式中，房子的租金回報(bào)是有市場參考價(jià)且相對(duì)穩(wěn)定的；貸款利息是確定的；而剩余本金的機(jī)會(huì)成本也是有各大銀行的定存利率可以參考的，所以這個(gè)等式里唯一的變量就是“房產(chǎn)增值”。

所以我們要計(jì)算的，其實(shí)是“每年房產(chǎn)增值需要達(dá)到多少”，房產(chǎn)才有繼續(xù)持有的價(jià)值。

只要我們把這三個(gè)定量取值，并代入等式，這個(gè)盈虧平衡點(diǎn)就能非常容易地計(jì)算出來。

1、租金回報(bào)

隨著房價(jià)的下跌，當(dāng)前重慶普通住宅的租金回報(bào)率已經(jīng)來到了2.5%左右。

比如一套總價(jià)100萬的房子，每月基本可以租到2000，一年2.4萬左右。當(dāng)然，不同的小區(qū)會(huì)有所差別。保守點(diǎn)，我們把租金回報(bào)率定在2%。

2、貸款利息

當(dāng)前重慶二手房的房貸利率都統(tǒng)一降到了3.3%。

但其實(shí)，你完全可以通過置換貸款把利率降到2.78-2.9%左右。并且還可以每月只還利息，20年后再一次性歸還本金，這樣就可以把月供降低一半左右。

由于川普發(fā)起全球貿(mào)易戰(zhàn)，今年大概率還會(huì)大幅降息，貸款利率還將持續(xù)走低。保險(xiǎn)起見，我們把貸款利率就定在2.9%。

3、剩余本金的機(jī)會(huì)成本

當(dāng)前銀行大額存單的年化收益率已經(jīng)降到了2%以下，保險(xiǎn)起見，我們就按2%計(jì)算。

三個(gè)定量的取值確定之后，就可以進(jìn)行計(jì)算了。

假設(shè)你的房子是100萬買的，首付了30萬，貸款70萬?，F(xiàn)在房價(jià)跌了20%，80萬能賣得出去，這時(shí)，房子增值率要達(dá)到多少，才值得繼續(xù)持有呢？

增值率= (70萬×2.9%+10萬×2%-80萬×2%)÷80萬×100% =0.79%

也就是說，只要你的房子在當(dāng)前這個(gè)80萬賣價(jià)的基礎(chǔ)上，每年能增值0.79%以上，你就不會(huì)虧，這套房子就是值得持有的。

是的，連1%都不需要，只要0.79%！

意不意外，驚不驚喜？

當(dāng)然，房子不同，貸款成數(shù)不同，跌價(jià)的幅度不同，得出的結(jié)果也會(huì)有所不同。但基本上差不太多，上下浮動(dòng)不會(huì)超過0.2個(gè)百分點(diǎn)。

04

每年漲0.79%是個(gè)什么概念呢？

如果把時(shí)間線拉長，就相當(dāng)于5年漲4%，10年漲8.2%，20年只漲17%的水平。

這個(gè)水平高嗎？

這么說吧，從2021年到2024年樓市下行的這三年里，重慶的新房成交價(jià)仍然上漲了7%。

而根據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，僅僅是從春節(jié)假期結(jié)束到現(xiàn)在不到兩個(gè)月的時(shí)間，重慶新房的價(jià)格就漲了2.3%。

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

這還是在史上最大的樓市低迷期。

而在房地產(chǎn)牛市里，房價(jià)一年能漲多少，這個(gè)就不用我說了，大家心里都清楚。

所以，只要你認(rèn)為你的房子在當(dāng)前賣價(jià)的基礎(chǔ)上，每年漲幅能超過0.79%，這套房子就是值得你繼續(xù)持有的。

結(jié)論也許很顛覆你的認(rèn)知，但這就是真實(shí)的計(jì)算結(jié)果。

當(dāng)然，如果你認(rèn)為在大放水的背景下、在重慶核心區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)“新房荒”的背景下、在重慶二手房成交量已經(jīng)回到2021年水平的背景下，未來房價(jià)還會(huì)持續(xù)下跌個(gè)5年10年，那就當(dāng)我沒說。