最近申度君的很多朋友和后臺(tái)粉絲都在打聽翡雲(yún)悅府和中海云邸玖章，申度君針對(duì)區(qū)位和產(chǎn)品也給了他們一些建議。正好今天最新一批次新房過會(huì)名單發(fā)布，2個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格也出來了。申度君再系統(tǒng)寫個(gè)文章給各位分析一下剛剛過會(huì)的樓盤，重點(diǎn)分析一下翡雲(yún)悅府和中海云邸玖章。文章不長，只講干貨。

今天公布過會(huì)5個(gè)樓盤共推出650套新房源，4個(gè)樓盤價(jià)格超過10萬每平，其中最受關(guān)注的是浦東新楊思的翡雲(yún)悅府。

今日過會(huì)樓盤名單

01

浦東新楊思翡雲(yún)悅府

1. 項(xiàng)目定位與售價(jià)

翡雲(yún)悅府是上海實(shí)行“雙高雙競”規(guī)則以來，首個(gè)觸發(fā)中止價(jià)的地塊（樓板價(jià)7.44萬/㎡），首開備案均價(jià)定為10.72萬/㎡，較去年板塊新盤（如新楊思上園9.9萬/㎡）上漲約8%。但拿地樓板價(jià)比前期直接高出2萬/㎡。所以，此次定價(jià)是低于市場預(yù)期的。

考慮到其“浦東中環(huán)內(nèi)唯一成片開發(fā)區(qū)”的定位，目前這一溢價(jià)仍處于合理區(qū)間，從目前項(xiàng)目的火爆程度來看，首開去化情況應(yīng)該比較理想。后續(xù)房源存在5%-8%的提價(jià)空間。

2. 核心優(yōu)勢

區(qū)位潛力：位于浦東中環(huán)內(nèi)，緊鄰前灘，規(guī)劃為“微型中央活動(dòng)區(qū)”，對(duì)標(biāo)大寧模式，擬打造商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)復(fù)合中心。

產(chǎn)品力：華潤主導(dǎo)的“悅府系”產(chǎn)品線首次落地上海，推出120-140㎡高層+170-220㎡疊拼，裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡，配備下沉庭院、會(huì)所、人車分流設(shè)計(jì)。華潤近年來的產(chǎn)品力是優(yōu)于同價(jià)位競品的。

配套兌現(xiàn)：九年一貫制學(xué)校2028年竣工，雙軌交（6/13號(hào)線東明路站），商業(yè)綜合體規(guī)劃含200米雙子塔地標(biāo)。

3. 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

價(jià)格透支及配套落地速度：新楊思目前價(jià)格是在透支未來的規(guī)劃落地。此次高溢價(jià)土地的入市，已經(jīng)將價(jià)格頂?shù)搅溯^高的位置。需關(guān)注后續(xù)配套落地速度與市場需求匹配度。

適合有長期投資需求，或者需要改善生活品質(zhì)的客戶。

02

楊浦濱江中海云邸玖章

1. 項(xiàng)目定位與售價(jià)

中海云邸玖章備案均價(jià)11.49萬/㎡，對(duì)比周邊縵云上海（12萬+）低約5%，但高于楊浦濱江歷史價(jià)格水平，屬不限價(jià)地塊項(xiàng)目。項(xiàng)目延續(xù)中?！熬料怠备叨水a(chǎn)品線，配備徐匯濱江同款會(huì)所，主打102-150㎡戶型，目標(biāo)客群為濱江改善家庭。

2. 核心優(yōu)勢

品牌溢價(jià)：中海2024年徐匯濱江項(xiàng)目五開五罄，品牌認(rèn)可度高，產(chǎn)品力有保障。

地段潛力：楊浦濱江為上海重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，未來產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入（如數(shù)字經(jīng)濟(jì)）或帶動(dòng)人口與配套升級(jí)。

定價(jià)策略：此次開盤價(jià)格符合市場預(yù)期且略高，該價(jià)格下，去化情況直接影響著5月土拍熱度，為同區(qū)域待拍地塊形成價(jià)格支撐。

3. 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

板塊成熟度：楊浦濱江開發(fā)周期較長，商業(yè)、交通等配套尚未完全成熟，需長期持有。

競品擠壓：同期入市項(xiàng)目（如翡雲(yún)悅府）性價(jià)比更高，可能影響中海去化速度。

03

購買建議

翡雲(yún)悅府：適合中環(huán)沿線自住及中長期投資者，需關(guān)注商業(yè)、學(xué)校兌現(xiàn)進(jìn)度。若首開去化超70%，后續(xù)提價(jià)可能性高，建議優(yōu)先上車。

中海云邸玖章：適合楊浦濱江地緣改善客群，短期溢價(jià)空間有限，但品牌與產(chǎn)品力具備抗跌性。若預(yù)算充足且持有周期5年以上，可考慮。