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13923元/平米！

就在剛剛，萬(wàn)眾矚目的重慶長(zhǎng)安三工廠地塊的土拍終于一錘定音。

這宗位于重慶觀音橋核心的地塊關(guān)注度非常高，引來(lái)了招商、中海、聯(lián)發(fā)、海成、華潤(rùn)、建發(fā)、宜賓麗雅等7家房企的角逐。

經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，這宗熱得燙手的土地最終被建發(fā)以13923元/平米的樓面地價(jià)收入囊中。

圖源鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

這宗土地位于觀音橋九街，重慶夜場(chǎng)文化的圣地，妥妥的城市核心。

從地圖上看，這宗土地被北城天街的延長(zhǎng)線長(zhǎng)安中路分成了南北兩個(gè)部分，東有山水天成、卓越皇后道、勤儉二村等長(zhǎng)安廠居民區(qū)，西接九街，北鄰長(zhǎng)安麗都，南鄰長(zhǎng)安三工廠。

這宗土地可建體量約10.7萬(wàn)方，起拍樓面地價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了10740元/平米，是重慶過(guò)去一年多以來(lái)第一宗起拍價(jià)上萬(wàn)的土地。

從13923元/平米的土地價(jià)格來(lái)看，建發(fā)大概率要用這個(gè)10萬(wàn)方的項(xiàng)目打造出它在重慶市場(chǎng)上的豪宅標(biāo)桿作品，非常值得期待。

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也許有些人認(rèn)為，這一次重慶沒(méi)有出新的“地王”有點(diǎn)遺憾。

但在我看來(lái)，大可不必。

如果你們仔細(xì)分析一下重慶近年來(lái)的土地價(jià)格的數(shù)據(jù)，就明白了。

13923元/平米的樓面地價(jià)，雖然不是重慶的歷史“地王”，卻已經(jīng)是2021年重慶首次集中土拍之后第二高的土地單價(jià)了。

僅次于2023年5月華潤(rùn)在觀音橋拿下的鷂子丘地塊。

而那塊地就是現(xiàn)在大家非常熟悉的豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目——觀宸。

圖源網(wǎng)絡(luò)

如果你了解重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)注重慶的土地市場(chǎng)，你就知道今天這個(gè)13923元/平米樓面地價(jià)含金量有多高。

除了土地的價(jià)格之外，我們還應(yīng)該關(guān)注另一個(gè)非常重要的指標(biāo)，那就是溢價(jià)率。

今天這宗土地成交溢價(jià)率達(dá)到了29.63%。

看上去并不算很高，是不是？

但你們知不知道，這已經(jīng)是重慶自2021年4月首次集中土拍之后的最高溢價(jià)率了！

這意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)重慶樓市的信心已經(jīng)有了明顯的恢復(fù)。隨著重慶樓市的逐漸回暖，樓市的賺錢(qián)效應(yīng)開(kāi)始慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。

開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始在重慶搶地了，熟悉的味道又回來(lái)了。

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近4年第二高的樓面地價(jià)和第一高的溢價(jià)率，將大大提振重慶樓市的信心。

在全國(guó)“穩(wěn)住樓市”的大政策背景下，用土地價(jià)格的上漲來(lái)提振樓市，無(wú)疑是一劑“特效藥”，對(duì)參與樓市的每一個(gè)市場(chǎng)主體都能夠施加非常積極的影響。

在今年，重慶還將推出多宗優(yōu)質(zhì)高價(jià)的土地。

如果想要穩(wěn)步提升土地價(jià)格，鞏固樓市回暖的趨勢(shì)，在我看來(lái)，當(dāng)前重慶有必要做幾件事：

第一，調(diào)整土地出讓年限。

全國(guó)所有城市的住宅產(chǎn)權(quán)都是70年，只有重慶是50年。

雖說(shuō)住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，但對(duì)于大部分不明真相的吃瓜群眾來(lái)說(shuō)，這始終是一個(gè)心結(jié)。

而真正受影響的，是銀行貸款的年限。

20幾年樓齡的房子，別的城市還可以貸30年，在重慶只就能貸20幾年。有些銀行甚至直接拒貸。

少了20年的土地年限，也會(huì)嚴(yán)重影響到重慶的土地價(jià)值。

第二，穩(wěn)步提高地價(jià)預(yù)期。

相同板塊的土地價(jià)格，每一次的起拍價(jià)都要比前一次更高。

不管最終成交價(jià)是多少，至少操盤(pán)手要通過(guò)起拍價(jià)向市場(chǎng)傳遞一個(gè)明確信號(hào)，那就是地價(jià)在漲！

圖源南方周末

這樣的騷操作不管是真是假，至少我每一次土拍價(jià)格都會(huì)比前一次高，不會(huì)讓你做虧本生意，你就放心來(lái)。

土地價(jià)格上漲的預(yù)期一旦確立，開(kāi)發(fā)商有信心地價(jià)會(huì)漲，購(gòu)房者也有信心房?jī)r(jià)會(huì)漲，樓市的正向循環(huán)就形成了。

第三，取消豪宅稅。

雖然今年重慶的豪宅稅起征點(diǎn)已經(jīng)達(dá)到了30007元/平米，和當(dāng)前在售的絕大多數(shù)樓市無(wú)關(guān)，但這始終是一個(gè)天花板，是一根高壓線，像一把達(dá)摩克利斯之劍懸在想拿高價(jià)地，高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商頭上。

影響的是對(duì)重慶高端市場(chǎng)的預(yù)期！

成都地價(jià)都已經(jīng)上4萬(wàn)了，重慶房?jī)r(jià)3萬(wàn)還要交豪宅稅，這難道不是一件非常可笑的事嗎？

重慶的公租房夠住100萬(wàn)人；還有接近30萬(wàn)套的二手房掛牌量，其中大部分是總價(jià)并不高的普通剛需物業(yè)；還有大量的新房庫(kù)存，早就能夠滿足和保障普通工薪階層的住房需求。

重慶現(xiàn)在需要的是真正能夠引領(lǐng)居住潮流、提振樓市預(yù)期、高質(zhì)高價(jià)的“好房子”。

如果客戶在高價(jià)買(mǎi)房的同時(shí)還要被征收額外的豪宅稅，這對(duì)于提升重慶的人居水平，提振樓市預(yù)期是非常大的傷害。

第四，重啟大規(guī)模拆遷。

對(duì)核心地段老房子開(kāi)啟拆遷模式，有非常多的好處。

既能提升城市界面，又能得到優(yōu)質(zhì)高價(jià)值的土地；

既能改善市民居住條件，又能幫助開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存；

還能引導(dǎo)地方專項(xiàng)債流向樓市，流向消費(fèi)端口，一舉多得。

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說(shuō)實(shí)話，雖然今天重慶沒(méi)有出新地王，但這個(gè)13923元/平米的樓面地價(jià)已經(jīng)有點(diǎn)出乎我的意料之外了。

樓市信心的修復(fù)是需要時(shí)間和耐心的，不能指望一口吃成一個(gè)胖子。

剛出ICU就被硬抬進(jìn)KTV，那是非常危險(xiǎn)的。

是死是活全看八字硬不硬。

重慶樓市不需要暴漲暴跌。只有穩(wěn)步上漲才是最符合大多數(shù)人利益的回暖方式。