2025年，與樓市依然處于回調(diào)中同時(shí)發(fā)生的是，全國(guó)多座城市的單價(jià)地王已經(jīng)刷新。

12月19日，南京成為今年第9座刷新單價(jià)地王的城市。

翻開(kāi)這些單價(jià)地王，離不開(kāi)的關(guān)鍵詞是：核心城市，核心地段。

西安，2025年則有區(qū)域單價(jià)地王被連續(xù)刷新！

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時(shí)隔將近十年，南京單價(jià)地王刷新

2025年12月19日，南京迎來(lái)了11宗地塊的拍賣。

11宗地塊全部成交，其中10宗地底價(jià)成交、1宗地塊溢價(jià)成交。

溢價(jià)成交的地塊為建鄴區(qū)燕山路以西、楠溪江西街以南的NO.2025G90地塊。

這塊地的面積為22214.65㎡（折合約33.36畝），土地性質(zhì)為居住用地，容積率1.01-1.6，規(guī)劃最大建面為35543.44㎡，起始價(jià)12.75億元。

中國(guó)金茂、奧體建設(shè)、招商蛇口、華潤(rùn)置地、嘉宏、金基、象嶼地產(chǎn)等房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)61輪競(jìng)價(jià)，最終被南京奧體建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以16.11億元競(jìng)得，溢價(jià)率26.35%，樓面地價(jià)45325元/㎡。

45325元/㎡的樓面地價(jià)，打破葛洲壩地產(chǎn)（現(xiàn)在的能建城發(fā)）在2016年5月創(chuàng)造的紀(jì)錄（45213元/㎡），時(shí)隔將近十年，刷新南京單價(jià)地王！

這塊地所處的位置，可以說(shuō)是非常好，其所處的河西CBD，是華東地區(qū)僅次于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的第二大中央商務(wù)區(qū)，國(guó)家東部地區(qū)的金融服務(wù)中心，是集金融、總部、會(huì)展、文體、商貿(mào)于一體的首批江蘇省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。

南京奧體中心、江蘇大劇院、南京市政務(wù)服務(wù)中心、南京國(guó)金中心、北京銀行南京分行辦公大樓、新地中心、華泰證券廣場(chǎng)、中國(guó)人壽大廈、德基世界貿(mào)易中心等，均位于這個(gè)板塊。

這些，已經(jīng)決定了這個(gè)板塊的價(jià)值，這塊土地的含金量，在整個(gè)南京都是數(shù)一數(shù)二的。

同時(shí)，這塊住宅用地的稀缺性，堪稱“壓箱底”級(jí)別的地塊。并且地塊的最高容積率僅有1.6，地塊質(zhì)素得到了進(jìn)一步的提升，具備打造豪宅的天然基因。

此次拿下這塊地的奧體建設(shè)，是南京市河西新城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司直屬企業(yè)，在南京陸續(xù)開(kāi)發(fā)了120萬(wàn)平方米大盤(pán)奧體新城、江尚紫薇、云尚紫薇等項(xiàng)目。

02

全國(guó)已有9座城市單價(jià)地王今年刷新

南京的單價(jià)地王誕生之后，南京也成為2025年全國(guó)第9座刷新單價(jià)地王的城市。

此前，上海、北京、杭州、深圳、蘇州、成都、濟(jì)南、鄭州等8座城市，在今年已經(jīng)先后刷新了歷史單價(jià)地王。

最瘋狂的是杭州，今年三次刷新單價(jià)地王。

上海、成都，則兩次刷新單價(jià)地王。

上海在今年7月份，則拍出了20.0257萬(wàn)元/㎡樓面地價(jià)的地塊，時(shí)隔5個(gè)多月再次刷新全國(guó)單價(jià)地王！

從截止2025年12月12日全國(guó)各大城市的單價(jià)地王樓面地價(jià)來(lái)看，上海、北京的單價(jià)地王在10萬(wàn)元/㎡以上，杭州、深圳、廣州、蘇州、廈門(mén)、天津的單價(jià)地王則在5-9萬(wàn)元/㎡。

而從這一輪火拼地王的企業(yè)來(lái)看，建發(fā)、中海、綠城表現(xiàn)最為兇猛。建發(fā)今年先后拿下了杭州、成都的單價(jià)地王，中海則拿下北京、濟(jì)南、鄭州的單價(jià)地王，綠城、招商則分別收獲蘇州、深圳的單價(jià)地王。

除了上述9座今年刷新歷史單價(jià)地王的城市之外，廈門(mén)、青島、寧波、合肥、無(wú)錫、三亞、長(zhǎng)沙則是2024年刷新了歷史單價(jià)地王。

也就是說(shuō)，2024年以來(lái)已經(jīng)共計(jì)有16座城市歷史單價(jià)地王被刷新！

在地產(chǎn)房劍所統(tǒng)計(jì)的31座城市之中，單價(jià)地王保持時(shí)間最長(zhǎng)的是溫州，2010年10月份置信地產(chǎn)創(chuàng)下的3.7萬(wàn)元/㎡樓面地價(jià)，十五年時(shí)間過(guò)去了，紀(jì)錄依然未被打破。

翻開(kāi)這兩年誕生的單價(jià)地王，除了地處核心城市之外，還有兩個(gè)特點(diǎn)：一個(gè)是地處城市核心區(qū)的低密稀缺地塊，最典型的就是上海的地王；一個(gè)是地處城市商務(wù)聚集區(qū)，例如成都的金融城、南京的河西CBD。

因此，后續(xù)其它城市單價(jià)地王地塊，也離不開(kāi)這兩個(gè)特點(diǎn)。

03

西安單價(jià)地王已保持將近5年

西安的單價(jià)地王，依然是2021年2月份雁翔路旁的地塊創(chuàng)下的2.54萬(wàn)元/㎡的綜合樓面地價(jià)。

這個(gè)紀(jì)錄，已經(jīng)保持了將近5年時(shí)間。

更重要的是，如今將近5年時(shí)間過(guò)去，這個(gè)項(xiàng)目依然尚未開(kāi)發(fā)。

截止2025年12月，西安土拍史上樓面地價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/㎡的地塊一共只有2塊，一塊是上述的單價(jià)地王，一塊是萬(wàn)眾在雁翔路東側(cè)的地塊，也就是在售的九曲松間。

實(shí)際上，截止目前，整個(gè)西安樓面地價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/㎡的地塊，一共也只有11宗。

今年，西安樓面地價(jià)最高的地塊，只能排在第20名。

雖然說(shuō)西安的單價(jià)地王已經(jīng)保持了將近5年，但這兩年西安有一個(gè)區(qū)域的單價(jià)地王則被頻頻刷新，那就是港務(wù)區(qū)。

港務(wù)奧體板塊，憑借城市級(jí)的公共資源、優(yōu)質(zhì)的教育配套、稀缺的住宅用地，這兩年樓面地價(jià)多次被刷新，僅今年就已經(jīng)兩次刷新，目前的樓面地價(jià)是今年6月份綠城溢價(jià)拍下的西安奧體中心南側(cè)地塊，樓面地價(jià)11707元/㎡，也就是待入市的綠城桂冠東方。

不過(guò)，由于奧體中心板塊的住宅用地已經(jīng)出讓完畢，接下來(lái)港務(wù)區(qū)的樓面地價(jià)將很難再被刷新了，預(yù)計(jì)綠城桂冠東方的單價(jià)地王會(huì)保持多年。

接下來(lái)，從西安待供應(yīng)的住宅地塊來(lái)看，不管是曲江第一學(xué)校北側(cè)容積率1.2的低密地塊，還是前幾天公示規(guī)劃的曲江電競(jìng)中心旁容積率1.2-1.7低密地塊，樓面地價(jià)要想超過(guò)目前的單價(jià)地王，都有一定的難度。

還有一宗地就是高新核心區(qū)高新醫(yī)院東側(cè)的一宗地，這塊地紫薇地產(chǎn)曾經(jīng)儲(chǔ)備多年，但今年已經(jīng)轉(zhuǎn)給了德方長(zhǎng)安。從地塊位置來(lái)看，這塊地具備刷新單價(jià)地王的潛力，但要看出讓方式了。

西安之所以無(wú)法像成都、南京、杭州等城市那樣掀起土拍熱潮，有一個(gè)重要的原因是你會(huì)發(fā)現(xiàn)西安的CBD遍地開(kāi)花，從高新的科技路-唐延路-錦業(yè)路，到曲江CCBD、曲江QCIC，再到經(jīng)開(kāi)的鳳城七路、港務(wù)的奧體板塊、西咸的能金區(qū)，以及高新CID，到處都是商務(wù)聚集區(qū)，本身就有限的資源分散在各個(gè)區(qū)域。

同時(shí)，西安城市級(jí)的公共資源，又與真正的商務(wù)聚集區(qū)是分離的。

西安目前商務(wù)集中度最高的區(qū)域應(yīng)該是錦業(yè)路，但西安奧體中心、西安國(guó)際會(huì)展中心、長(zhǎng)安云、長(zhǎng)安樂(lè)等則在浐灞國(guó)際港，陜西大劇院、西安音樂(lè)廳、西安美術(shù)館則在曲江大唐不夜城，西安國(guó)際足球中心則在灃東。

西安各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)布局，也是如此，基本上每個(gè)區(qū)域都在發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、新能源汽車、先進(jìn)制造業(yè)、信息技術(shù)、生物醫(yī)藥……

本身各大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模就有限，分散在各區(qū)域之后，結(jié)果就是更沒(méi)有聚集度了，都面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

這，就是一座城市內(nèi)部的內(nèi)卷。