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產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的重要載體，大量企業(yè)入駐園區(qū)后，會(huì)帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的集聚，促進(jìn)投資和消費(fèi)。但近年來，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率問題日益凸顯。根據(jù)公開數(shù)據(jù)測算顯示，目前全國省級以上開發(fā)區(qū)平均空置率超過35%，部分遠(yuǎn)郊新建園區(qū)空置率甚至高達(dá)40%，北京、上海等一線城市核心區(qū)域的商務(wù)園區(qū)凈吸納量一度跌至-6.3萬㎡的歷史低點(diǎn)。

空置率高企與結(jié)構(gòu)性失衡

2024年，北京、上海、深圳等核心城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金報(bào)價(jià)普遍下降，空置率卻持續(xù)攀升。例如，北京的產(chǎn)業(yè)園租金從一季度的155.8元/㎡·月下降至三季度的150.8元/㎡·月，降幅達(dá)3.21%，而北京商務(wù)園區(qū)市場凈吸納量在第三季度錄得歷史新低-6.3萬㎡。但根據(jù)2024年的數(shù)據(jù)，全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率問題較為突出。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《卓越指數(shù)·2024產(chǎn)業(yè)園區(qū)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報(bào)告》顯示，全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場普遍面臨經(jīng)濟(jì)下行、供應(yīng)飽和、空置率升高等問題。具體來看，2024年第二季度，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率小幅上升至19.9%。在一線城市中，北京、上海的產(chǎn)業(yè)園空置率持續(xù)攀升，北京空置率達(dá)到31.5%，上海部分區(qū)域如奉賢某板塊的園區(qū)空置率高達(dá)40%以上。此外，天津產(chǎn)業(yè)園空置率升至35.6%，武漢辦公空置率更是高達(dá)44.2%。

空置現(xiàn)象呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性特征：一是區(qū)域分化，東部沿海園區(qū)因同質(zhì)化競爭激烈導(dǎo)致空置率攀升，而中西部承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的園區(qū)出租率相對穩(wěn)定； 二是產(chǎn)業(yè)分化，傳統(tǒng)綜合型園區(qū)面臨退租潮，而數(shù)字經(jīng)濟(jì)、低空經(jīng)濟(jì)等主題園區(qū)需求旺盛； 三是供應(yīng)過剩，截至2025年，全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)總建筑面積突破62億平方米，但需求增速遠(yuǎn)低于供應(yīng)擴(kuò)張速度。

空置率上升意味著大量廠房和辦公空間閑置，企業(yè)入駐意愿降低，投資規(guī)模難以擴(kuò)大。例如，北京、上海等城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率持續(xù)攀升，導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資增速放緩。同時(shí)，企業(yè)數(shù)量減少也會(huì)降低員工收入預(yù)期，進(jìn)而抑制消費(fèi)，削弱經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力。這也會(huì)導(dǎo)致園區(qū)稅收貢獻(xiàn)下降。極大地影響了地方政府的財(cái)政收入和公共服務(wù)投入。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為吸納就業(yè)的重要場所，空置率上升也意味著就業(yè)崗位隨之減少。這不僅影響了當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，還可能引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。特別是對于一些高端產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，人才是核心競爭力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率上升，使得這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到限制，人才難以找到合適的發(fā)展機(jī)會(huì)，從而選擇離開。

供需錯(cuò)配與模式失效

導(dǎo)致這種空置率高企不下的原因主要有以下幾個(gè)：

一是傳統(tǒng)招商模式失效。傳統(tǒng)招商模式主要依賴政策優(yōu)惠和土地資源吸引企業(yè)，缺乏對目標(biāo)企業(yè)的精準(zhǔn)定位和深度對接。這種“廣撒網(wǎng)”的方式在當(dāng)前競爭激烈的招商環(huán)境中，難以滿足企業(yè)多元化的投資需求。尤其是2023年開始，依賴稅收返還的“政策洼地”模式因《公平競爭審查條例》實(shí)施而終結(jié)，地方政府裁撤招商部門、國資平臺(tái)接棒后缺乏專業(yè)能力，導(dǎo)致招商效率下降。

二是產(chǎn)業(yè)定位模糊與同質(zhì)化嚴(yán)重。許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)在規(guī)劃初期缺乏明確的產(chǎn)業(yè)定位，導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)企業(yè)類型雜亂無章，缺乏產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。例如，一些園區(qū)以“科技”“創(chuàng)新”等寬泛概念作為定位，缺乏具體產(chǎn)業(yè)方向，使得園區(qū)內(nèi)企業(yè)需求難以滿足。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的同質(zhì)化問題嚴(yán)重，各地紛紛跟風(fēng)建設(shè)類似園區(qū)，75%以上園區(qū)定位趨同，重復(fù)建設(shè)導(dǎo)致資源浪費(fèi)。政策與市場脫節(jié)，低空經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)被多地盲目追捧，但缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的城市建設(shè)相關(guān)園區(qū)后淪為“鬼城”，如某三四線城市低空經(jīng)濟(jì)園因人才匱乏和應(yīng)用場景缺失空置率達(dá)60%。

三是經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致的供需結(jié)構(gòu)性矛盾。2024年經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，企業(yè)擴(kuò)張意愿不強(qiáng)，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求減少。特別是TMT行業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，因組織架構(gòu)調(diào)整、業(yè)務(wù)整合等原因，出現(xiàn)面積騰退現(xiàn)象。部分行業(yè)受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較大，如互聯(lián)網(wǎng)、軟件信息類企業(yè)，自身發(fā)展面臨困境，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求也相應(yīng)減少。另一方面，地方政府為追求GDP盲目擴(kuò)園，2023年以來年均新增1.4億平方米，預(yù)計(jì)到2025年，全國園區(qū)總面積將突破62億平方米，遠(yuǎn)超企業(yè)實(shí)際需求。

四是園區(qū)運(yùn)營與管理能力不足。傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式較為粗放，缺乏精細(xì)化管理，無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對園區(qū)服務(wù)和設(shè)施的需求。多數(shù)園區(qū)仍停留于物業(yè)租賃模式，缺乏產(chǎn)業(yè)鏈整合能力。調(diào)查顯示，僅20%頭部園區(qū)貢獻(xiàn)60%工業(yè)產(chǎn)值，尾部園區(qū)因服務(wù)缺失面臨“招商易、留商難”困境。運(yùn)營與管理能力低下還表現(xiàn)在園區(qū)品牌意識淡薄，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)招商的解釋成本大增。

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從空間供給到價(jià)值重構(gòu)

有著“第五代產(chǎn)業(yè)園”之稱的賦能型產(chǎn)業(yè)園，作為一種全新的產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展理念，或許可以成為解決空置率高企難題的一種絕佳方案。與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)相比，“第五代產(chǎn)業(yè)園”在數(shù)智化浪潮的推動(dòng)下，通過一系列尖端科技與先進(jìn)理念的深度融合，開始通過數(shù)智化手段和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的精妙構(gòu)建，為入駐的企業(yè)提供著全方位、深層次、定制化的賦能服務(wù)，從而成為新質(zhì)生產(chǎn)力的承載體。

尤為值得一提的是，“第五代產(chǎn)業(yè)園”在規(guī)劃與運(yùn)營過程中，始終將產(chǎn)業(yè)生態(tài)的培育與跨界融合的促進(jìn)視為核心使命。它們致力于打造一個(gè)開放包容、協(xié)同創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，為各類新興產(chǎn)業(yè)的孕育、成長與壯大提供最為肥沃的土壤和最為適宜的氣候條件。在“第五代產(chǎn)業(yè)園”里，產(chǎn)業(yè)的邊界被不斷拓寬，創(chuàng)新的火花得以持續(xù)碰撞，共同推動(dòng)著一個(gè)又一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)與未來產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。

具體而言，空置率的解決無非是從以下幾個(gè)方面著手：

一是精準(zhǔn)定位與產(chǎn)業(yè)適配。園區(qū)應(yīng)根據(jù)自身資源和優(yōu)勢，結(jié)合市場需求，明確具體的產(chǎn)業(yè)定位，避免盲目跟風(fēng)。聚焦細(xì)分賽道（如人工智能、生物醫(yī)藥），形成差異化競爭力。例如蘇州低空經(jīng)濟(jì)園依托800億元產(chǎn)業(yè)基金吸引上下游企業(yè)集聚。通過產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的集聚，形成產(chǎn)業(yè)集群，提升園區(qū)的整體競爭力。中西部園區(qū)承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移時(shí)需結(jié)合本地資源稟賦，如合肥圍繞長鑫存儲(chǔ)打造配套產(chǎn)業(yè)鏈。政府部門應(yīng)加強(qiáng)整體規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì)，避免低水平同質(zhì)化發(fā)展。

二是數(shù)字化轉(zhuǎn)型與智慧運(yùn)營。提供優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、政策支持、金融服務(wù)等，增強(qiáng)企業(yè)對園區(qū)的依賴。制定有效的風(fēng)險(xiǎn)緩釋預(yù)案，降低主要租戶退租對園區(qū)空置率的影響。搭建數(shù)據(jù)招商系統(tǒng)，利用AI分析企業(yè)需求，動(dòng)態(tài)調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)。深圳部分園區(qū)通過大數(shù)據(jù)預(yù)判市場趨勢，空置率下降至13.2%； 同時(shí)搭建智慧服務(wù)體系，構(gòu)建物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)整合物流、金融、法律等資源，如一些園區(qū)服務(wù)類小程序通過產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)提升企業(yè)黏性。

三是服務(wù)升級與生態(tài)構(gòu)建。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商要實(shí)現(xiàn)全生命周期服務(wù)，從單一租賃轉(zhuǎn)向提供人力資源、技術(shù)孵化等增值服務(wù)。比如廣州試點(diǎn)“工業(yè)上樓”模式，通過可租可售產(chǎn)業(yè)保障房降低企業(yè)成本； 要繼續(xù)踐行產(chǎn)城融合，配套住房、教育醫(yī)療設(shè)施，打造宜業(yè)宜居綜合體。比如三亞、南京等地通過優(yōu)化營商環(huán)境吸引人才入駐。

四是政策引導(dǎo)與品牌價(jià)值重構(gòu)。中國大部分的產(chǎn)業(yè)園區(qū)均由政府主導(dǎo)，因此，政策的引導(dǎo)變得尤為重要。政府可進(jìn)行動(dòng)態(tài)政策調(diào)控，整合“小而散”園區(qū)（如安徽開發(fā)區(qū)清理行動(dòng)），避免低效競爭。在資金扶持方面，可以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs，打通“投融管退”閉環(huán)。為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，政策可以推廣綠色建筑與循環(huán)經(jīng)濟(jì)，如金隅智造工場布局新能源產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)單位產(chǎn)值能耗下降30%。在園區(qū)品牌價(jià)值的重構(gòu)上，政策也可多做推動(dòng)。

結(jié)語

展望未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展要實(shí)現(xiàn)從“量的擴(kuò)張”到“質(zhì)的躍遷” ，摒棄粗放式發(fā)展，轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)組織者”角色。 對于頭部園區(qū)來說，要強(qiáng)化技術(shù)賦能，如深圳規(guī)劃1200個(gè)低空起降點(diǎn)，構(gòu)建應(yīng)用場景生態(tài)； 而對于中小園區(qū)而言，要深耕垂直領(lǐng)域，如寧德時(shí)代帶動(dòng)宜賓電池配套園崛起，形成不可替代的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。

空置率高企是產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型陣痛的縮影，亦是重構(gòu)價(jià)值的契機(jī)。唯有通過精準(zhǔn)定位、服務(wù)升級與模式創(chuàng)新，才能實(shí)現(xiàn)從“空間出租”到“生態(tài)賦能”的涅槃重生。在這一過程中，政策制定者、運(yùn)營方與企業(yè)需形成合力，共同書寫產(chǎn)業(yè)園區(qū)的下一個(gè)黃金十年。

關(guān)注 | 園區(qū)薈（ID：biaozhunpark）

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