興榮苑智慧農(nóng)貿(mào)市集入口。冷萬欣/攝

興榮苑智慧農(nóng)貿(mào)市集地下裝修現(xiàn)場。冷萬欣/攝

中房報記者 冷萬欣 西安報道

借著“智慧農(nóng)貿(mào)市集”的民生旗號，將本不具備分割銷售條件的地下車庫、人防工程切割拆售，以高額返租、獨立產(chǎn)權為誘餌吸引投資者，待資金到手后銷售團隊抽身撤離，留下產(chǎn)權存疑的鋪位和維權無門的購房者。

在陜西省西安市未央?yún)^(qū)大興新區(qū)、龍首北路等區(qū)域，這樣的“地下商鋪分割銷售模式”正悄然蔓延，一場打著民生工程幌子的金融圍獵，讓不少購房者踩入陷阱。

在“3?15”國際消費者權益日來臨之際，中國房地產(chǎn)報記者深入西安多個涉事“智慧農(nóng)貿(mào)市集”實地調查，揭開其違規(guī)拆分售鋪、虛假承諾的層層內(nèi)幕。針對記者反映的問題，西安市住房和城鄉(xiāng)建設局房地產(chǎn)市場管理處工作人員回應稱，相關情況需逐級上報，而在法律界人士看來，此類行為早已超出合同糾紛范疇，涉嫌違法犯罪，更暴露出當前商業(yè)地產(chǎn)銷售監(jiān)管的灰色地帶。

興榮苑市場商鋪銷售合同。 受訪者提供

興榮苑商鋪成交確認單。 受訪者提供

無產(chǎn)權拆分售鋪：失信開發(fā)商聯(lián)手外包銷售設局

在西安大興新區(qū)興榮苑小區(qū)旁，一處地下建筑的地面出口立著“興榮苑智慧農(nóng)貿(mào)市集”的紅色大字，地下空間內(nèi)施工正忙。記者以水產(chǎn)品商人身份咨詢時，現(xiàn)場項目負責人稱，項目硬裝已完成，由運營方西旅生態(tài)負責軟裝，計劃農(nóng)歷二月初二試營業(yè)，水產(chǎn)商鋪不收取固定租金，而是抽取營業(yè)額的10%作為租金返還。

但這一看似正常的農(nóng)貿(mào)市集招商背后，卻是層層隱患。據(jù)知情人士透露，該項目的持有方為陜西虹瑰實業(yè)有限公司，西旅生態(tài)僅為整體招商入駐的運營方，而虹瑰實業(yè)本身已是失信企業(yè)，名下涉及大量法院待執(zhí)行款項，其銷售的興榮苑南側地下區(qū)域，從未辦理任何商品房預售許可手續(xù)，產(chǎn)權歸屬至今懸而未決。

更關鍵的是，該項目的銷售環(huán)節(jié)由外聘的職業(yè)銷售團隊操盤，而非開發(fā)商自有人員，這也是此類違規(guī)售鋪模式的典型套路。知情人士透露，這些銷售團隊多常年輾轉于各地類似項目，慣用誘人話術夸大盈利空間、虛構產(chǎn)權合法性，將鋪位售出賺取提成后，便迅速撤離當?shù)兀D戰(zhàn)下一個項目，興榮苑市集的銷售團隊便來自沿海地區(qū)。

業(yè)主王言（化名）的遭遇，正是這一套路的真實寫照。他告訴記者，自己購買的興榮苑市集攤位單價約 21000 元 / 平方米，商鋪單價 22246 元 / 平方米，銷售時銷售人員承諾，商鋪代運營每年可帶來約 35000 元收益，攤位每年約 25000 元。按其 15.89 平方米的商鋪計算，月租金折合近 200 元 / 平方米，這一價格甚至高于周邊底商，在當?shù)馗静痪邆鋵崿F(xiàn)可能。

令王言更無奈的是，購房時雖由虹瑰實業(yè)與其簽訂《商品房買賣合同》并出具收款收據(jù)，但部分銷售款項卻被轉入“陜西宏昌物業(yè)管理有限公司”及其法人毛某的個人賬戶。當他意識到受騙想要退款時，銷售團隊早已失聯(lián)，漫長的退款等待至今無果。

龍首智慧農(nóng)貿(mào)市集外景。 冷萬欣/攝

龍首智慧農(nóng)貿(mào)市集入口處廣告牌。冷萬欣/攝

包租回購話術輪番上演：違規(guī)模式在西安多地復制

興榮苑市集的套路，并非個例，在西安未央?yún)^(qū)龍首北路，龍首智慧農(nóng)貿(mào)市集的銷售宣傳更為“大膽”，其位于天竹綜合大廈地下區(qū)域的銷售中心，入口扶梯處的廣告牌赫然寫著“總價 9 萬起，年租金 2 萬，可自營，可投資”，墻面施工進度表顯示項目計劃 5 月 1 日試營業(yè)。

記者以購房者身份暗訪時，該項目一名自稱銷售經(jīng)理的男子篤定表示，項目地下區(qū)域的產(chǎn)權已被買下，小塊商鋪和攤位的獨立產(chǎn)權一年內(nèi)就能通過專屬渠道切割辦理。而在業(yè)內(nèi)人士看來，這一說法毫無依據(jù)，即便大產(chǎn)權可分割為小產(chǎn)權，也需完成分割并辦妥全部手續(xù)后才能銷售，提前售鋪本身就是違規(guī)行為。

為打消購房者疑慮，該銷售經(jīng)理還提供了《委托經(jīng)營協(xié)議》和《補充協(xié)議》兩份合同文本，其中《委托經(jīng)營協(xié)議》對租金收益的表述模糊，《補充協(xié)議》則明確修改為“每平方米每月返還租金300元”，并口頭承諾五年后可對鋪位進行回購，卻拒絕了記者拍攝協(xié)議的請求。

記者從其提供的《商鋪買賣合同》中發(fā)現(xiàn)，該項目出賣人為西安新曦元房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，在售地下項目目前為整體產(chǎn)權，合同僅承諾 360 個工作日內(nèi)辦理權屬登記手續(xù)，且該商業(yè)用地的土地使用權終止日期為 2047 年，購房者實際僅能獲得 20 年使用權。

事實上，這種以“智慧農(nóng)貿(mào)市集”為噱頭的地下商業(yè)拆分售鋪模式，在西安已有失敗先例。據(jù)曾參與此類項目招商的內(nèi)部人士透露，西安市南郊太白南路海亮新英里小區(qū) 19 號樓地下車庫，此前也曾被打造成智慧農(nóng)貿(mào)市集，最終因運營失敗歇業(yè)，鋪位建筑痕跡被全部拆除，回歸停車場原貌，項目最終以退款收場，彼時的投資者同樣遭遇了一場空。該人士表示，此類項目近年來在部分城市頗為火熱，銷售模式和話術高度雷同，已有多個項目因運營問題暴雷甚至胎死腹中。

龍首智慧農(nóng)貿(mào)市集銷售中心內(nèi)。 冷萬欣/攝

維權陷多重困境：行為涉違法監(jiān)管存灰色地帶

“無論是興榮苑市集還是龍首市集，其承諾的高額固定返租，都屬于典型的‘售后包租’，本身就違反了商品房銷售的相關規(guī)定�！北本┦袊鴺仿蓭熓聞账蓭熩w磊指出，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，而這兩個項目的操作模式，更已超出行政違法范疇，涉嫌刑事犯罪。

趙磊說依據(jù)《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》分析，非法吸收公眾存款罪的構成需同時滿足未經(jīng)有關部門依法批準、向社會公開宣傳、承諾回報、向不特定對象吸收資金四個條件，而西安這兩個智慧農(nóng)貿(mào)市集項目均未取得商品房預售許可證，屬于未經(jīng)批準；通過銷售中心公開招攬客戶，屬于公開宣傳；承諾固定金額的租金返還，屬于承諾回報；面向社會普通購房者和投資者銷售，屬于向不特定對象吸收資金，四項條件全部具備。

更值得警惕的是，司法解釋第二條明確規(guī)定，“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，應以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。而興榮苑項目中，購房款流入無關物業(yè)公司及法人個人賬戶的行為，更是認定犯罪性質的關鍵證據(jù)。趙磊表示，若開發(fā)商以非法占有為目的，通過售后包租騙取資金，還可能構成集資詐騙罪，尤其是虹瑰實業(yè)作為失信企業(yè)，在名下有大量待執(zhí)行款項的情況下仍大規(guī)模銷售無證地下商鋪，若查實資金未用于項目建設，而是被轉移、揮霍或償還其他債務，即符合集資詐騙罪的認定情形。

此外，此類項目還存在利用“共有產(chǎn)權”制造監(jiān)管灰色地帶的問題。趙磊表示，將商業(yè)地產(chǎn)物理分割后由多個個體合資購買，雖符合物權法中共有產(chǎn)權的相關規(guī)定，在法律層面合法，但銷售方往往過度放大這一“合法”前提，在銷售中承諾的售后返租、高額回報，本質是對未來經(jīng)營收益的預期，而目前法律法規(guī)對產(chǎn)權銷售與經(jīng)營承諾的銜接，缺乏強制性擔保機制和穿透式監(jiān)管手段。職能部門雖可對虛假廣告事后追責，卻難以對涉及大量第三方經(jīng)營協(xié)議的復雜交易進行事前、事中有效干預。

這種監(jiān)管漏洞最終導致風險的錯配與轉嫁，一旦運營方因經(jīng)營不善等原因無法兌現(xiàn)返租承諾，由于產(chǎn)權已轉移至小業(yè)主名下，資產(chǎn)貶值和經(jīng)營落空的全部責任都將由購房者承擔，看似分散的商業(yè)模式，最終淪為購房者獨自承受損失的“爛尾”困局。

而對于已經(jīng)踩坑的購房者而言，維權之路更是步履維艱。王言說，從法律層面，購房者可起訴開發(fā)商要求解除合同、返還購房款，但涉事開發(fā)商多為失信企業(yè)，賬戶早已無錢可執(zhí)行，即便勝訴也面臨“執(zhí)行難”；若走刑事追贓程序，又需證明嫌疑人具有“非法占有”的主觀故意、查清資金去向，還可能涉及跨區(qū)域協(xié)作，刑事立案的高門檻讓普通市民難以逾越。

那些被賣出的地下鋪位，最終能否拿到合法產(chǎn)權？那些流入個人賬戶的購房款，究竟流向了何處？那些許下高額回報的銷售團隊，又在哪個城市繼續(xù)編織新的謊言？面對西安這類悄然蔓延的地下商鋪違規(guī)銷售亂象，購房者更期待相關監(jiān)管部門能主動作為，而非被動等待逐級上報，從源頭斬斷違規(guī)售鋪的利益鏈條，守護消費者的財產(chǎn)安全。中國房地產(chǎn)報記者將持續(xù)關注此事后續(xù)進展。