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在我們東方大國(guó)的話語(yǔ)體系里面，做人做事，更看重師出有名。

做人時(shí)，看重生前身后名。做事時(shí)，非常講究給一個(gè)事情定性。

所以定性兩個(gè)字，基本上就決定了一個(gè)事情的重量級(jí)、對(duì)待的態(tài)度和處理的方式。

這幾天最重磅的事情，一個(gè)是中辦和國(guó)辦發(fā)布的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，還有一個(gè)是3月17日六部門聯(lián)合召開的關(guān)于消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)的新聞發(fā)布會(huì)。

這兩個(gè)重磅事情都提到了房地產(chǎn)。而且相較于之前，這一次關(guān)于房地產(chǎn)的描述出現(xiàn)了新變化。

房地產(chǎn)，第一次被歸入了大宗消費(fèi)。

在《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》稱，實(shí)施大宗消費(fèi)更新升級(jí)行動(dòng)。一是加大消費(fèi)品以舊換新支持力度。二是更好滿足住房消費(fèi)需求。三是延伸汽車消費(fèi)鏈條。

在經(jīng)歷過房住不炒之后，這一次咱們將房地產(chǎn)放在了消費(fèi)范圍。

不要小看這一個(gè)小小的變化。這個(gè)小小的變化就把房地產(chǎn)就進(jìn)入到了積極鼓勵(lì)和精心呵護(hù)的周期里。

要知道，當(dāng)下刺激消費(fèi)、呵護(hù)消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。而房地產(chǎn)能進(jìn)入到這個(gè)范疇內(nèi)，就足以說明2025年在房地產(chǎn)政策方面仍然是積極的，仍然是主動(dòng)的。止跌回穩(wěn)仍然是一個(gè)必達(dá)的目標(biāo)。

在此次關(guān)于消費(fèi)提振的方案里，房地產(chǎn)被放入到了大宗消費(fèi)更新升級(jí)行動(dòng)里，專門辟出來一段來強(qiáng)調(diào)即將落地的措施。

加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

允許專項(xiàng)債券支持城市政府收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。

落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策。

適時(shí)降低住房公積金貸款利率。

擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作

這些措施，基本上把下階段關(guān)于房地產(chǎn)就市的重點(diǎn)給講清楚了。下一步救市的動(dòng)作就是三大塊。

收儲(chǔ)、降低買房成本和拆遷改造。

收儲(chǔ)是消滅市場(chǎng)上的庫(kù)存。讓各個(gè)城市的庫(kù)存盡快回到合理的庫(kù)存周期。

降低買房成本從降低稅費(fèi)和降低公積金利率來進(jìn)行。當(dāng)下的公積金利率在2.85%，今年還會(huì)進(jìn)一步下行。

城中村和危舊房改造，釋放出部分剛需和改善的需求。

一手削供給，一手增需求，中間降低摩擦成本和持有成本。

2025年的救市大招是完全針對(duì)著病癥下的藥。

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2025年，房地產(chǎn)是一定要重點(diǎn)呵護(hù)的。

因?yàn)闃鞘须m然在復(fù)蘇，但是復(fù)蘇的仍然不太穩(wěn)。

就在前幾天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)和1-2月房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。

這里面能夠看出樓市正在發(fā)生的一些變化。

從1-2月整體的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，樓市正在逐漸摸底。

有三個(gè)可以長(zhǎng)期追蹤的指標(biāo)出現(xiàn)了改善。

第一個(gè)指標(biāo)，是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降幅收窄。

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)增速在過去的12個(gè)月首次出現(xiàn)了降幅收窄。1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.8%，降幅比全年收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。

第二個(gè)指標(biāo)，是新建商品房的銷售出現(xiàn)大拐點(diǎn)。

1-2月，新建商品房銷售面積同比下降了5.1%，降幅比去年收窄了7.8個(gè)百分點(diǎn)。新建商品房銷售額下降2.6%，降幅收窄了14.5個(gè)百分點(diǎn)。

新房市場(chǎng)，不管是銷售面積還是銷售金額，1-2月份的數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了大幅收窄。尤其是銷售額和銷售面積的增速曲線，第一次出現(xiàn)了交叉，銷售額收窄大于銷售面積，說明70個(gè)大中城市的價(jià)格數(shù)據(jù)出現(xiàn)了向上的態(tài)勢(shì)。

第三個(gè)指標(biāo)，是國(guó)房景氣指數(shù)出現(xiàn)了明顯的向上。

2月份的國(guó)房景氣為93.8，從去年的1月到今年的2月，國(guó)房景氣指數(shù)經(jīng)歷了先跌后漲的走勢(shì)。

從去年10月份以來，國(guó)房景氣指數(shù)就超越了去年1月的指數(shù)，開始一路向上。今年1-2月份，國(guó)房景氣指數(shù)比去年大大增強(qiáng)。

這三個(gè)指標(biāo)是觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀態(tài)的非常重要的指標(biāo)，從這三個(gè)指標(biāo)里能夠感受出來行業(yè)復(fù)蘇的跡象。

房地產(chǎn)確實(shí)是在復(fù)蘇，但是復(fù)蘇得并不牢靠。這個(gè)可以看看70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的追蹤表。

從這里面可以看出來，部分城市的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了松動(dòng)。

2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅的房?jī)r(jià)指數(shù)，止跌的城市25個(gè)，相比較1月份的28個(gè)止跌城市，減少了3個(gè)。

其中鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、惠州、三亞的新房?jī)r(jià)格指數(shù)，在連續(xù)兩個(gè)月止跌之后，2月份又重新進(jìn)入到了下跌的狀態(tài)。

2月份70個(gè)大中城市二手住宅指數(shù)中，止跌的城市從1月份的10個(gè)城市變成了5個(gè)。上海、天津等城市二手住宅的價(jià)格又進(jìn)入了下跌通道。

房?jī)r(jià)是個(gè)滯后的指標(biāo)，先量后價(jià)，價(jià)格止跌才是救市真正成功的信號(hào)。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體的指標(biāo)出現(xiàn)了改善，從2月份的70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)來看，房?jī)r(jià)并未完成止跌，救市的政策還是需要進(jìn)一步加碼。

3

今年的救市節(jié)奏，相比較去年發(fā)生了一些根本性的變化。

去年的救市主要是大開大合式的全拳出擊。每次的救市都有一個(gè)明確的信號(hào)，都有多個(gè)部門的聯(lián)動(dòng)和行政性的大招祭出。

這種救市方式容易在短時(shí)間內(nèi)掀起市場(chǎng)情緒的逆轉(zhuǎn)。

而今年的救市節(jié)奏更像是小步快跑。

小步快跑式的救市有兩個(gè)特征。

一個(gè)特征是救市的儀式感不強(qiáng)。

今年不會(huì)像去年一樣，每次救市之前先發(fā)出政策的指令槍，讓大家明白無誤的看到開始了規(guī)模性的救市。今年會(huì)把救市的政策和其他措施一起結(jié)合著推出來。

比如這次的消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)，就隱藏著房地產(chǎn)救市的動(dòng)作和大招。

另一個(gè)特征是救市的政策更加精準(zhǔn)。

當(dāng)下樓市最缺的政策和大招，就是去庫(kù)存。而今年樓市的重要大招就是城中村危舊房的改造和財(cái)政收儲(chǔ)。都是樓市最需要的政策。也都是需要財(cái)政花錢的政策。

一旦開始花錢，救市就進(jìn)入到了實(shí)質(zhì)性的階段。

所以雖然當(dāng)下的樓市依然沒有觸底，但是2025年的樓市并不需要特別的悲觀。

摸底之年，離底已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

不只是咱們這樣看，包括國(guó)際投資機(jī)構(gòu)也對(duì)2025年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)有了一些改觀。

前幾天瑞銀發(fā)布了一個(gè)報(bào)告，對(duì)未來的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)做了一些預(yù)測(cè)。他們根據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的觀察，發(fā)現(xiàn)了一線城市和核心二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)穩(wěn)定跡象。

這種跡象，有點(diǎn)類似于2014-2015年的市場(chǎng)拐點(diǎn)。

他們預(yù)計(jì)到2026年初全國(guó)房?jī)r(jià)將達(dá)到穩(wěn)定。而對(duì)于部分在一二線城市有大量土地布局的開發(fā)商，瑞銀上調(diào)了這些開發(fā)商的評(píng)級(jí)。比如將綠城、越秀和建發(fā)調(diào)整為買入。

這是外資機(jī)構(gòu)對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的態(tài)度。

不管內(nèi)外，對(duì)于2025年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一個(gè)共識(shí)正在達(dá)成。

2025年，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的拐點(diǎn)之年，今年大概率能夠觸底成功。

當(dāng)然，觸底成功還需政策的持續(xù)支撐。2025年還會(huì)有更多的政策來支撐房地產(chǎn)行業(yè)。