曾經(jīng)的投資熱土如今變成了“鬼城”標(biāo)本。

那也是讓人奇怪了，從前受人青睞的樓市，如今怎么不香了？

許昌一套房子均價(jià)跌到五千六，惠州的房價(jià)同比下跌超過三成，曾經(jīng)熱鬧的售樓部如今冷清得只能聽到自己的腳步聲。

這是2025年末，三四線城市樓市的一個(gè)縮影房價(jià)數(shù)據(jù)還在更新，市場交易卻近乎停滯。

而在曾經(jīng)繁榮的三四線樓市，價(jià)格下跌已成為一種常態(tài)。

2025年12月，許昌的住宅平均掛牌價(jià)為5622元/平方米，環(huán)比下降1.13%。這個(gè)數(shù)字看似溫和，卻掩蓋了一個(gè)更加嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，交易活躍度的大幅下降。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，三四線城市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)下降趨勢，與一線城市的增長和二線城市的持平形成鮮明對比。

簡單來說，便是市場已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)令人不安的狀態(tài)：有價(jià)無市。

惠州的樓市狀況更具代表性。2025年1-10月，惠州商品住宅成交面積同比下降20.9%，成交套數(shù)下降21.5%。曾經(jīng)房價(jià)高企的大亞灣開發(fā)區(qū)、惠陽區(qū)等地，成交均價(jià)同比跌幅超過27%。

這意味著，即使價(jià)格大幅下調(diào)，也難以吸引足夠的買家入場。市場觀望情緒濃厚，買賣雙方陷入僵持狀態(tài)。

而人口流動(dòng)數(shù)據(jù)的背后，是三四線城市樓市面臨的根本挑戰(zhàn)。

隨著年輕人持續(xù)流向一二線城市尋找更好的就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)，三四線城市的購房需求基礎(chǔ)正在被削弱。

中指研究院的研究表明，三四線城市不僅面臨人口凈流出的壓力，還需要應(yīng)對巨大的庫存去化難題。

庫存數(shù)據(jù)令人震驚。2025年，三四線城市住宅庫存去化周期長達(dá)28.6個(gè)月，這一數(shù)字超過健康區(qū)間的2.3倍。

換算成更直觀的理解就是：即使從現(xiàn)在開始不再建設(shè)任何新房子，現(xiàn)有存量房也需要近兩年半時(shí)間才能賣完。這種供需失衡，從根本上改變了市場格局。

更值得關(guān)注的是，許多三四線城市的土地市場仍在持續(xù)供應(yīng)?；葜莸姆康禺a(chǎn)市場報(bào)告顯示，盡管市場銷售低迷，但2025年1-10月，該市仍有新批上市的商品住宅項(xiàng)目。

而這種供應(yīng)持續(xù)增加而需求萎縮的局面，導(dǎo)致庫存壓力不斷累積，形成了惡性循環(huán)。

而除了價(jià)格和庫存問題，三四線樓市還潛伏著另一個(gè)更隱蔽的危機(jī)，建筑質(zhì)量問題。在樓市繁榮期，開發(fā)商的快速擴(kuò)張和利潤追逐往往以犧牲質(zhì)量為代價(jià)。

進(jìn)入2025年，這個(gè)問題正逐漸浮現(xiàn)。臨沂市的數(shù)據(jù)顯示，今年以來涉及房屋維修類的訴求工單達(dá)到13099件，同比增長29.62%，其中房屋滲水修繕不及時(shí)的問題較為突出。

一些項(xiàng)目的質(zhì)量問題令人擔(dān)憂。

包括園林綠化與路面嚴(yán)重減配，地下車庫配置不合理且存在安全隱患，電動(dòng)車棚等公共設(shè)施用材低廉等問題。這些問題在三四線城市的樓盤中并不少見。

當(dāng)開發(fā)商面臨資金鏈壓力時(shí)，他們更有可能在建筑材料和施工質(zhì)量上“節(jié)省成本”。臨沂市某小區(qū)業(yè)主反映，雖然開發(fā)商也維修過多次，但直到現(xiàn)在，問題依然沒有全部解決。

而對購房者來說，一旦遇到嚴(yán)重的質(zhì)量問題，往往面臨維權(quán)難、修復(fù)更難的困境。

可以說，在一片低迷中，三四線樓市也呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化的特征。市場調(diào)整中，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍展現(xiàn)出一定的韌性。

而一些布局三四線城市的優(yōu)質(zhì)房企項(xiàng)目，反而實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的利潤率。以中國海外弘陽為例，其在江西贛州、江蘇徐州等三四線城市的項(xiàng)目毛利率最高可達(dá)26%。這個(gè)數(shù)字甚至高于其在部分二線城市的項(xiàng)目毛利率。

顯然，市場呈現(xiàn)出一個(gè)明顯趨勢：購房者更加注重房產(chǎn)品質(zhì)。三四線城市對大戶型的需求增強(qiáng)，四房成交占比高于一二線城市且逐年提高。

這可能與三四線城市居民家庭觀念較強(qiáng)、生活和育兒成本較低、生育意愿較高等因素有關(guān)。另一個(gè)值得注意的變化是，三四線城市的土地市場競爭激烈程度相對降低。

百城數(shù)據(jù)顯示，2025年前8月，三線城市土地成交溢價(jià)率較2024年下滑0.7個(gè)百分點(diǎn)，而一二線城市分別增長7.9%、5.9%。這意味著在三四線城市，拿地成本相對可控，為項(xiàng)目利潤率留出了空間。

同時(shí)，三四線樓市的需求結(jié)構(gòu)正在從投資屬性向消費(fèi)屬性轉(zhuǎn)變。房價(jià)總價(jià)門檻降低，客戶更容易接受房產(chǎn)作為消費(fèi)品的屬性。

這種轉(zhuǎn)變雖然降低了投機(jī)性需求，但也使得真實(shí)居住需求更加穩(wěn)定。

惠州的樓市月報(bào)顯示，今年1-10月，60-80萬元總價(jià)段的房子成交占比最高，達(dá)到35.2%。當(dāng)夜幕降臨，許多三四線城市的新建小區(qū)亮燈率不足三成，這些冰冷的窗戶背后，是無數(shù)家庭的投資期待與現(xiàn)實(shí)落差。

另外面對嚴(yán)峻形勢，政策層面正在尋求平衡。

2026年住建部部署的核心邏輯是“精準(zhǔn)施策、雙向發(fā)力”，通過供需兩端的協(xié)同調(diào)控破解“供強(qiáng)需弱”的結(jié)構(gòu)性矛盾。在需求端，政策延續(xù)寬松導(dǎo)向，深化住房公積金制度改革，支持各地因城施策放寬限購限制、降低首付比例與房貸利率。

而在供給端，重點(diǎn)圍繞“控增量、去庫存、優(yōu)供給”三大任務(wù)展開。

浙江、四川、山東等省份已發(fā)行780億元專項(xiàng)債用于收購滯銷樓盤，將其轉(zhuǎn)為人才公寓、保障性住房。這種方式不僅能去庫存，也能增加保障性住房供給。

另外城市間分化將成為未來最顯著的特征。強(qiáng)三四線城市（如佛山、東莞、蘇州昆山等）由于緊鄰一線或新一線城市，人口小幅流入、產(chǎn)業(yè)有外溢，庫存相對適中，核心城區(qū)房價(jià)可能保持平穩(wěn)或微漲1%-3%。

而普通三四線城市（如紹興、綿陽、宜昌等）市區(qū)核心盤房價(jià)可能下跌3%-5%，遠(yuǎn)郊盤下跌8%-12%。最不樂觀的是人口外流型弱三四線及縣城，房價(jià)下跌幅度可能達(dá)到10%-20%，老破小、遠(yuǎn)郊盤淪為“不動(dòng)產(chǎn)”，失去投資屬性。

所以對于購房者而言，需要根據(jù)不同類型城市采取差異化策略。剛需購房者應(yīng)優(yōu)先選擇市區(qū)核心地段的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，避開遠(yuǎn)郊盤、文旅盤和公寓類產(chǎn)品。多房家庭應(yīng)考慮拋售非核心資產(chǎn)，保留核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源自住，放棄增值預(yù)期。

投資者則需要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，三四線房產(chǎn)已基本失去投資價(jià)值，全面退場或許是明智選擇。