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前言

“房子本質就是鋼筋水泥，炒到天上去也遲早要回歸本質”，幾年前福耀玻璃創(chuàng)始人曹德旺在公開場合談論房地產時，這句實在話被當成了天大的笑話。

地產圈嘲諷他“外行指點內行”，手里攥著幾套房的炒房者怒斥他“擋人財路”，就連不少剛需族都覺得這位“玻璃大王”不懂樓市行情，破壞了大家的“發(fā)財夢”。

可時間是最公正的裁判，如今再回頭看，當年那些嘲諷的聲音早已銷聲匿跡，取而代之的是無數(shù)人的追悔莫及。

不合時宜的發(fā)言

回溯2015到2020年的樓市，堪稱一場全民狂歡，南京河西新盤開盤時，上千人裹著棉被連夜排隊，甚至有人帶著氧氣瓶、叫著救護車來搶3200套房子。

不管是多大面積的“鴿子籠”，不管是多少層的高層，只要是套房子，就等同于“財富”，高層住宅更是當時的“搶手貨”，開發(fā)商打著“高空視野”“采光無敵”的旗號，把樓層越高的房子賣得越貴。

杭州有購房者花大價錢買下28樓的江景房，哪怕公攤面積占到25%也毫不在意，直言“只要能升值，這點公攤不算啥”。

那時候的購房者，眼里只有升值空間，至于戶型好不好、物業(yè)靠不靠譜、住得舒不舒服，都成了次要問題。

就在全民炒房的狂熱中，曹德旺的發(fā)聲顯得格外“不合時宜”，他不僅戳破“房子永遠升值”的謊言，還特別提醒高層住宅的維護成本極高，等房子老化后，這些成本會把持有者壓垮。

更犀利的是，他拋出了一個靈魂拷問：“有錢人已經(jīng)有好幾套房子了，沒錢人根本買不起，將來這些炒房的人，把房子賣給誰？”

當年沒人聽得進這句忠告，可現(xiàn)在市場給出了最殘酷的答案，2025年全國百城二手房價全線下跌，沒有一個城市能幸免。

一線城市二手房價全年跌幅達6.72%，高端住宅降價百萬掛牌半年都無人問津，二線城市跌幅更是高達9.08%，不少熱門板塊房價直接回到五年前水平。

三四線城市更慘，部分地區(qū)房價跌破3000元/平米，一套100平米的房子總價才二十來萬，堪比一輛普通SUV，卻依然無人接盤。

如果說房價下跌只是讓炒房者心疼錢，那高層住宅集中爆發(fā)的質量問題，才真的讓業(yè)主們崩潰，數(shù)據(jù)顯示全國有近80萬臺電梯使用年限超過15年，其中17萬臺超過20年，故障頻發(fā)已成常態(tài)。

無法避免的問題

電梯壞了這恰恰是高層住宅的“死穴”，修一部電梯要幾十萬，換一部電梯動輒五六十萬，一棟30層的樓棟換3部電梯就要150多萬，分攤到每戶業(yè)主頭上就是幾萬塊。

可低層業(yè)主不樂意：“我們平時很少用電梯，憑啥要掏這么多錢”，房子出租的房東覺得“這事跟自己沒關系”，還有人想著“過兩年就賣房，誰愛出錢誰出”。

哪怕北京、浙江等地方政府出臺政策補貼30%，這種牽扯上百戶家庭利益的扯皮，也能讓最簡單的維修工程拖上一兩年。

除了電梯，高層住宅的麻煩還有一籮筐，上海某小區(qū)去年夏天一塊2平米的外墻瓷磚脫落，差點砸到路人，廣州天河一個高層小區(qū)因為水管老化爆管，整棟樓停了3天水。

更要命的是消防隱患，普通消防云梯最多夠到20層，20層以上發(fā)生火災只能靠自救，可很多老高層的消防設施早就老化，有的滅火器甚至過期了好幾年。

更讓人糟心的是居住體驗和持有成本，為了追求高容積率，開發(fā)商把樓蓋得像“鴿子籠”，樓與樓之間的距離近到“開窗就能看到鄰居家電視”，底層住戶常年白天開燈。

夏天幾百臺空調外機一起轟鳴，小區(qū)里熱得像蒸籠，早高峰等電梯要排半小時隊，搶車位能吵到鄰里反目。

而一套100平米的高層住宅，每月物業(yè)費至少200元，一年就是2400元，北方的取暖費一年要3000多，再加上不定期的維修費用，這些曾經(jīng)被忽視的“養(yǎng)房成本”，如今成了沉重的負擔。

其實曹德旺從來不是什么“預言家”，他只是沒被炒房泡沫蒙住眼睛，看透了房子的本質，房子是用來住的，不是用來炒的，早在上世紀90年代，曹德旺就拒絕過進軍房地產的機會。

就連靠房地產發(fā)家的王健林，2017年也開始“輕資產轉型”，賣掉大量房產項目，當時有人嘲笑他膽小，如今再看，那些死扛房地產的企業(yè)，要么債務纏身，要么瀕臨破產。

五大轉折板上釘釘

隨著2026年的到來，房地產市場的五大轉折已經(jīng)板上釘釘，每一個都和普通人的資產安全息息相關。

第一個轉折是現(xiàn)房銷售成主流，預售制逐步退出，2025年中央城市工作會議明確風向，“看著圖紙買房”的時代一去不復返。

現(xiàn)房銷售不僅能有效防范爛尾風險，更能倒逼開發(fā)商提升房屋品質，房子好不好、環(huán)境怎么樣，得讓購房者親眼看到才買單。

第二個轉折高層住宅規(guī)劃被嚴格限制，低密住宅成新寵，2025年成都、上海、廣州等城市出讓的土地中，超高層住宅比例下降了40%。

隨著“房屋養(yǎng)老金”“房屋體檢”制度逐步推廣，老高層的維修成本還會繼續(xù)上漲，而多層洋房、低密住宅因為居住舒適、安全隱患少、維修成本低，成了改善型購房者的首選。

第三個轉折房產稅試點擴大，多套房持有者壓力陡增，重慶、上海的房產稅試點已經(jīng)證明，“首套豁免、二套低征、三套重罰”的模式能有效遏制炒房。

2026年這項政策大概率會推廣到更多省會和經(jīng)濟發(fā)達城市，上海三套房以上稅率已達1%以上，空房還會加罰，曾經(jīng)“生蛋的金雞”，如今變成了“吞金獸”。

第四個轉折城市樓市分化加劇，三四線“鶴崗化”明顯，一線城市和強二線城市靠著人口流入和產業(yè)支撐，核心板塊的優(yōu)質房產價格還能穩(wěn)住。

2025年深圳一年新增近50萬人，杭州、成都各新增20多萬人，這些城市中心板塊房價大概率有3%-5%的合理回升。

而三四線城市2025年共流出312萬人，房子庫存積壓嚴重，瑞銀機構預測，2026年這些城市房價可能再跌10%，不少房子會變成“賣不掉、租不出”的累贅。

第五個轉折政策調控精準化，穩(wěn)預期不抬房價，2026年元旦《求是》雜志發(fā)表評論員文章，明確“政策要一次性給到位”，可見穩(wěn)定房地產市場的緊迫性。

北京已調整限購政策，降低非戶籍居民社保繳納年限，支持多孩家庭多購一套房，財政部也下調了二手房交易增值稅稅率，這些政策的核心是讓存量房流動起來，幫有真實需求的人買房，而非推動房價上漲。

結語

這一輪樓市大洗牌，給所有普通人提了個醒，閉著眼買房就能財富自由的時代，真的結束了，2026年買房一定要遵循“拋弱留強”的原則。

三四線城市的投資房、房齡超20年的老破小、遠郊的概念房，哪怕虧點錢也要果斷賣掉，一線城市核心板塊的次新改善房、強二線城市配套齊全的低密住宅，可以長期持有，這些房子才是家庭財富的“壓艙石”。