文｜鄧浩志

購房消費(fèi)化，房地產(chǎn)市場迎來新機(jī)遇

3月16日電，管理層印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》。方案提出，更好滿足住房消費(fèi)需求。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項(xiàng)債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策。適時(shí)降低住房公積金貸款利率。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時(shí)申請住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。

請注意，文件的標(biāo)題是《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》，也就是說刺激房地產(chǎn)市場已經(jīng)納入到提振消費(fèi)目標(biāo)和計(jì)劃當(dāng)中了。先說個(gè)冷知識，房價(jià)一直都沒有納入CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，意思是房價(jià)變動不影響物價(jià)指數(shù)的變動。但房租價(jià)格的確納入CPI，租金變動會影響物價(jià)的變動。因?yàn)橐恢币詠?，房子都被認(rèn)為是資產(chǎn)價(jià)格，而非普通消費(fèi)品。所以不動產(chǎn)的購置，更多時(shí)候被當(dāng)作投資，而非消費(fèi)。所以有一個(gè)基本概念是：房子去金融屬性是不會真正出現(xiàn)的，因?yàn)樗恢北欢x為投資品，被定義為資產(chǎn)。就算不是資產(chǎn)也有可能成為金融產(chǎn)品，更何況資產(chǎn)呢？

另外就是這份行動方案提及的內(nèi)容。既然買房被定位為住房消費(fèi)，屬于消費(fèi)行為，那就可以套用刺激消費(fèi)的相關(guān)政策，享受補(bǔ)貼，獲得相應(yīng)的扶持。去年底的時(shí)候，市場一直在討論，樓市松綁政策都放開了，支持性政策也快出完了，接下來還能有什么招數(shù)呢？而這份行動方案已經(jīng)給出了答案。未來將從刺激消費(fèi)政策上給予支持，包括但不限于：降低公積金利率，提高額度，發(fā)行專項(xiàng)債支持政府買商品房，政府收儲土地，還有城中村改造，老舊社區(qū)改造等等。

總之，新的大門已經(jīng)打開，招數(shù)源源不斷。

以購代建是新瓶裝舊酒，新政折射出地方的無奈

房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整過程中，加力實(shí)施城中村改造及危舊房改造，成為地方推動樓市止跌回穩(wěn)的一個(gè)重要抓手。洛陽在城中村改造中引入“以購代建”方案最近受到媒體關(guān)注。所謂“以購代建”，是在保持前期城中村改造新建安置房安置方式的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新引入房票安置、自主購買、組織購買三種以購代建安置方式。

“以購代建”是個(gè)全新的房地產(chǎn)詞匯，于是我認(rèn)真查閱相關(guān)文件，發(fā)現(xiàn)它和貨幣安置其實(shí)一模一樣，完全沒有區(qū)別。其實(shí)就是拆掉老房子后不安排回遷，讓你購新房。如果硬要說區(qū)別，那就是加了一些配套政策，比如稅費(fèi)、學(xué)費(fèi)等方面的內(nèi)容，但這些變化并不影響核心邏輯。至于房票制度，也是貨幣化安置的一種形式而已。

需要特別注意，從近期一些報(bào)道和地方政府的籌備工作看，“危舊房改造”走的很可能是“棚改”的老路，就是通過拆舊，逼迫主體進(jìn)入市場換新，從而刺激房地產(chǎn)市場需求；而“城中村改造”的路徑，和當(dāng)年各地所謂的“大拆大建”也有相似的邏輯，即通過城市更新，促進(jìn)土地市場和房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。

以上兩個(gè)舊政策當(dāng)年很好使，直接拉爆市場需求，直至樓市過熱，最終導(dǎo)致房價(jià)暴漲。之后被發(fā)文禁止。如今市場低迷，且三番四次出招，效果仍不及預(yù)期。所以各地才又想起了舊招。只不過這次對目的、手段、方式都在用詞包裝上進(jìn)行了美化，但基本思路是完全沒有變化的。

為什么會出現(xiàn)這種情況？是簡單的路徑依賴嗎？我認(rèn)為不是，恰恰是當(dāng)前各地方所面臨的問題都有高度的相似之處的結(jié)果。比如房地產(chǎn)下行導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不景氣，比如土地賣不動導(dǎo)致的地產(chǎn)財(cái)政緊張，比如高科技產(chǎn)業(yè)的“蛋糕”根本不夠分等等。所以不是簡單的地方不作為和魄力不夠，而是在現(xiàn)行分稅制下導(dǎo)致的地方財(cái)政焦慮。是地方要管的事情太多，但收入來源又太少產(chǎn)生的入不敷出。是管控過嚴(yán)過細(xì)導(dǎo)致的形式主義包裝。