我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

你好，關(guān)于中國樓市或者成都，有什么最新的一些變化？多多益善。

房段子解答

房段子：周末的冥想系列。

1、成都樓市的“圈層分化”與“產(chǎn)品代際差”。

不同板塊，不同產(chǎn)品，市場價(jià)值差異巨大。

2、二手房與新房的“剪刀差”與購房者邏輯轉(zhuǎn)變。

剪刀差的“度”被打破后，購房者會(huì)往性價(jià)比方向流動(dòng)。

3、土地市場的“主城高價(jià)錨定效應(yīng)”。

高價(jià)地并非普漲信號(hào)，而是通過“錨定效應(yīng)”加劇市場分化。

4、政策寬松的“邊際效用遞減”與購房者風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

金融政策對(duì)樓市效果漸弱，風(fēng)險(xiǎn)來自市場的價(jià)格背刺、產(chǎn)品背刺。

5、保障性住房的“定位尷尬”與市場平衡難題。

安置房是一場夢，但林家壩、新川的個(gè)別項(xiàng)目會(huì)有新啟發(fā)。

6、開發(fā)商的“品牌溢價(jià)”與購房者信任重構(gòu)。

國央企不再是唯一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，良心私企的冒頭，正在重構(gòu)市場信任。

7、成都樓市的“長期韌性”與人口紅利陷阱。

成都人口凈增長數(shù)據(jù)喜人，長期向好，但紅利被高估了。大多吸引省內(nèi)遷移，而對(duì)中東部人群吸引力很有限——主要是經(jīng)濟(jì)影響，樓市吸引力。如果長期萎靡，人口紅利可能轉(zhuǎn)化為人口“庫存壓力”。

成都樓市已從“普漲時(shí)代”進(jìn)入“精細(xì)化競爭時(shí)代”。我們購房者需警惕“分化陷阱”，重視產(chǎn)品迭代、流通性及長期持有成本，而非單純追逐低價(jià)或政策利好。

政策制定者則需平衡“核心區(qū)土地財(cái)政依賴”與“外圍市場去庫存壓力”，避免市場進(jìn)一步割裂。

粉絲提問

你好，我是單身帶個(gè)小朋友，然后有個(gè)紅牌樓的品相差的套一，像置換個(gè)套二，方便帶孩子讀書和自住，不曉得是現(xiàn)在置換還是說熬2年，小套一漲價(jià)了再賣了買。預(yù)算不高，大概130萬，看了北二外的學(xué)區(qū)，感覺也不好買。然后我在成華上班，但是除了建設(shè)路小學(xué)，其他也感覺不好，現(xiàn)在越看越亂。

房段子解答

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

剛才我們也通了電話，整體來說，賣房的話，當(dāng)前不算是最低的也是非常低的了，有賤賣的可能性，尤其是租售比還相當(dāng)可以的情況下，持有壓力不大的背景下，我建議可以熬一熬，后面幾年還是有很大概率漲回來的。

買的話，是另外一個(gè)問題，那就是首付大概30萬，杠桿到總價(jià)130萬內(nèi)的話，對(duì)你壓力不大，尤其是百來萬的總價(jià)（裝修款除外）貸款70萬，月供就只剩3k左右，你的工作是穩(wěn)定的，公積金對(duì)沖2k后月供就只剩1k了，此時(shí)生活壓力就很小了。就算是貸款100萬的話，那么月供抵扣公積金后大概是2000左右，也還可以承受。

關(guān)鍵是，總價(jià)100-130萬左右，怎么買一套二手房。時(shí)間節(jié)點(diǎn)不刻意強(qiáng)調(diào)一定要到年底，期間有遇到品相的確好，價(jià)格確實(shí)合理的，可以適時(shí)拿下。

武侯這邊我不是很建議再入手了，紅牌樓這邊學(xué)區(qū)的提升不大，而且有重復(fù)布局的風(fēng)險(xiǎn)性，北二外這邊學(xué)區(qū)雖然還可以，但一方面東北到西南的通勤較遠(yuǎn)，另一方面門檻超預(yù)算了，所以匹配度也不高。

回來市中心看重教育或者成華兼顧通勤是比較理性的。

市中心可以考慮青二的學(xué)區(qū)房，比如**這種，純粹市中心，地鐵到哪都方便，附近也有停車場，學(xué)區(qū)配套上班都滿意。比如**，**等，都有一些比較典型的五六十平的套二，價(jià)格磨一磨在100萬多點(diǎn)拿下問題不大，還是要多看看戶型結(jié)構(gòu)，實(shí)地的采光視野噪音，以及樓層問題，這周圍的學(xué)區(qū)房老房子太多了，難以一一舉例，建議去實(shí)地找一個(gè)本地鏈家貝殼中介，他們系統(tǒng)內(nèi)有大量的房源排序?qū)Ρ?，你看房一二十套，就自然有?duì)比和答案了。ps：錦江二區(qū)也是類似的邏輯。

另外一個(gè)角度，我還是建議往東門走，就像你說的，建設(shè)路這邊學(xué)區(qū)概念是比較強(qiáng)的，**的60多平電梯房標(biāo)準(zhǔn)套二，大概是110萬左右能按下的，還帶裝修哈，所以不論是未來自住還是兼顧讀書，通勤，也是很理想的狀態(tài)。旁邊還可以看看**一期，大概70平左右的套二，120萬能拿下來，包含稅費(fèi)130萬內(nèi)是比較穩(wěn)妥的，

至于電子科大附屬小學(xué)的話，可以側(cè)重看看**，比較剛需高密，品相不太好，但是的確也是周邊不多的電梯房選擇。如此一來，重心還是回到市中心到東門，偏向工作通勤和孩子讀書的長期自住買法。

粉絲提問

你好，我們是高新E類人才，打算看高投天悅的120戶型，目前是有個(gè)中洲的頂樓套二帶平臺(tái)（市場價(jià)多少？），想置換過去，你覺得合理嗎？高投值得嗎？然后有個(gè)保利心語的父母名下，可以隨時(shí)轉(zhuǎn)給我們，孩子讀書用，然后預(yù)算400萬，高投的話，打算是買來自住的，擔(dān)心買了就站崗，還有就是中洲頂樓還價(jià)就260多，害怕從一個(gè)坑跳到另外一個(gè)坑。不曉得還有沒有其他的選擇？

房段子解答

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來說，一是前置條件，二是區(qū)分分析，三是綜合考量置換方案。

首先來說前置條件是你有人才資格，E類的還可以優(yōu)惠60平按照85折，算下來大概可以便宜30多萬，折算下來總價(jià)400左右，出頭的樣子。你既然要想看到綜合的性價(jià)比，這30萬肯定是要拿的，也就是說必須要保持住人才資格，當(dāng)前中洲這套房還在你們夫妻名下，對(duì)應(yīng)的人才資格是需要購房者名下無房，家庭配偶最好也是無房的狀態(tài)，才能優(yōu)惠買，優(yōu)先買。

所以，如果要買這人才房，意味著你們必須先快速?zèng)Q斷賣出去房子，快速過戶清空名下房產(chǎn)，才有下一步的可能性。

第二點(diǎn)是你們這房子，中洲錦城湖岸樓盤還是很不錯(cuò)的，價(jià)格也很可以，但78平的戶型，整體單價(jià)會(huì)低一些，當(dāng)前市場行情大概是3萬三四的樣子。

也就是說，普通74平的套二，總價(jià)大概是250萬，但你的是帶平臺(tái)的，目前報(bào)價(jià)265萬，雖然看似為了面積和平臺(tái)花園做出了溢價(jià)，但實(shí)際溢價(jià)不多，而且把頂樓價(jià)值折扣算進(jìn)去了。

以3.4萬為價(jià)值錨點(diǎn)，78.89p*3.4=268.2w，花園其實(shí)要單獨(dú)算（不影響套內(nèi)得房率），18p花園按照3.4/4=15.38萬的價(jià)值。

但是考慮到頂樓的折價(jià)，行情一般是5%左右，268.2*5%=13.41萬。

所以我個(gè)人預(yù)判總價(jià)價(jià)值是268.2+15.38-13.41=270萬左右。

目前對(duì)方給你們的報(bào)價(jià)265萬，我估計(jì)背后有人精心計(jì)算過，然后在市場價(jià)值的情況下，還略有折扣，好到時(shí)候現(xiàn)場談判更有空間。

也就是說，假設(shè)270萬最終成交，我覺得是符合當(dāng)前行情的。①如果只能265萬，少5萬的話，我認(rèn)為問題也不大，屬于看大勢的賣法。②未來中洲價(jià)格走勢如何？絕地反彈？我認(rèn)為短期內(nèi)很難，而且面積小，就算反彈，帶來的整體增值性也不強(qiáng)。

我反而比較建議可以考慮一步置換到高投天悅錦萃的119戶型，大概就是400萬左右的總價(jià)，折合單價(jià)3.36萬，不說和中洲這種剛需房比（畢竟外部配套不一樣），就算和大源西比較典型的卓越瓏樾府比，也能發(fā)現(xiàn)一些問題，目前卓越瓏樾府作為同樣的T2小高層，125戶型套三雙衛(wèi)，成交總價(jià)415萬+，而且還是沒滿2年，有高額稅費(fèi)，再加上中介費(fèi)，所以總的來說，二手房市場拿下來的成本就要比400萬的天悅錦萃明顯更高。

這也能證明天悅錦萃這個(gè)惠后價(jià)格，并不站崗，而且存在一定小小的剪刀差。

所以我還是比較支持你斷舍離，果斷賣掉中洲，置換天悅錦萃，單價(jià)其實(shí)一樣，但面積增大了不少，是經(jīng)典的套四雙衛(wèi)，還是T2板樓，這種產(chǎn)品在大源是很有價(jià)格韌性的，單價(jià)往往很堅(jiān)挺，比套二小套三都更優(yōu)質(zhì)的多。

至于說從一個(gè)坑跳到另一個(gè)坑不至于，不僅學(xué)區(qū)有保障，產(chǎn)品更新，自住改善屬性更強(qiáng)，是一場非常優(yōu)質(zhì)的典型的區(qū)域內(nèi)置換方法。

或者再說一下，400左右，在大源還能看到什么更好的樓盤？新房我看不到了。二手房可以多去看看附近的卓越瓏樾府，目前掛牌最低420萬，我估計(jì)總價(jià)降到370萬左右（含稅費(fèi)中介費(fèi)），才能說它和高投人才房的119戶型實(shí)力相當(dāng)，但你等二手房卓越瓏樾府的降價(jià)概率，還不如直接買高投人才房的概率大（E類不是非常挑剔樓層房源的話，我估計(jì)能買到），其他的話，周邊二手房沒有抗打的，要么剛需盤，要么老化了，唯一還能看的是高投熙悅府，不過它還沒上市，后面上市后房東價(jià)格預(yù)期是多少也拿不準(zhǔn)，而且學(xué)區(qū)可能也沒高投天悅錦萃這么優(yōu)質(zhì)。

總的來說，中洲賣了換天悅錦萃是正確的，來得及的；中洲對(duì)方給你的報(bào)價(jià)略低一點(diǎn)，盡量往270方向去談，談不攏也沒關(guān)系，也可以賣；天悅錦萃的性價(jià)比可以，保值性強(qiáng)，自住改善也到位；大源400萬內(nèi)的預(yù)算，沒有比天悅錦萃這個(gè)新房更好的買法。其他的風(fēng)險(xiǎn)性太大。