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·本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財(cái)經(jīng)出品）

文/劉勝軍

最近萬科又迎來股債雙殺，五筆債券跌幅超20%，萬科總裁祝九勝一度傳出被帶走調(diào)查但凌晨又發(fā)朋友圈報(bào)平安。

萬科素來是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)等生，在品牌、創(chuàng)新、管理、人才、風(fēng)險(xiǎn)管控方面為人稱道。

如今萬科面臨的，不是萬科自身的問題，而是房地產(chǎn)行業(yè)的問題。萬科尚且如此，其他房企情何以堪？這一行業(yè)危局需引起高度重視。

問題是如何形成的？

1、三條紅線，導(dǎo)致銀行業(yè)限制向開發(fā)商貸款，一向嚴(yán)重依賴貸款的房企突然出現(xiàn)資金斷流；

2、由于房企不斷爆雷，購(gòu)房者膽戰(zhàn)心驚，導(dǎo)致新房銷售斷崖式下跌。對(duì)開發(fā)商而言，新房銷售是現(xiàn)金回流的主要方式。受疫情疤痕效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)不確定性增加、居民部門負(fù)債率偏高等因素影響，民眾對(duì)借債買房更趨謹(jǐn)慎；

3、由于房企普遍存在存量債務(wù)，且成本較高，由于房產(chǎn)銷售疲弱無力償還，隨著時(shí)間推移，這些債務(wù)像滾雪球一樣，成為房企難以承受之重。

一方面背負(fù)著沉重的還本付息壓力，一方面是拿不到貸款續(xù)命，一方面是房子賣不掉、資金無法回籠，房企焉能不被壓垮？

白名單呢？

雖然白名單是緩解房企資金困境的重要渠道，但不少被列入白名單的企業(yè)遲遲無法拿到貸款。原因很簡(jiǎn)單，經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，房企已經(jīng)是遍體鱗傷，普遍處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。銀行豈能不擔(dān)心貸款風(fēng)險(xiǎn)？銀行的謹(jǐn)慎，是從自身利益出發(fā)的自然反應(yīng)。更重要的是，即使拿到了白名單貸款，但只要房子賣不動(dòng)，房企就無法擺脫困境。

住建部曾經(jīng)表態(tài)，“嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，該破產(chǎn)的破產(chǎn)”。但在房企普遍陷入“萬科式困境”的現(xiàn)實(shí)下，大面積的破產(chǎn)是社會(huì)難以承受的壓力。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，這是一個(gè)非常必要的目標(biāo)：1）房地產(chǎn)持續(xù)下滑，是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的嚴(yán)重拖累。2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍下降10.6%，這一局面需要盡快扭轉(zhuǎn)；2）房?jī)r(jià)下跌是影響居民消費(fèi)信心的最大因素。在房地產(chǎn)占居民財(cái)富60%以上的情況下，房?jī)r(jià)下跌超1/3，100萬億居民財(cái)富蒸發(fā)，對(duì)消費(fèi)帶來嚴(yán)重沖擊；3）房地產(chǎn)上下游牽動(dòng)效應(yīng)極大，房地產(chǎn)的停擺，對(duì)社會(huì)就業(yè)也有不小的影響。如果就業(yè)形勢(shì)不能改善，同樣會(huì)大大抑制消費(fèi)信心；4）一些地方出現(xiàn)的“遠(yuǎn)洋捕撈”對(duì)營(yíng)商環(huán)境殺傷力極大，要看到土地出讓金下滑導(dǎo)致財(cái)政困境是一些地方“出此下策”的直接誘因。

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)必須穩(wěn)住，萬科不能倒下。

如何穩(wěn)？

1、采取更大的力度提升社會(huì)購(gòu)房意愿，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售資金回籠，這是化解危機(jī)的根本；鼓勵(lì)地方政府收購(gòu)滯銷商品房，改造為保障性住房；

2、取消銀行對(duì)開發(fā)商貸款的過多限制，對(duì)現(xiàn)階段的開發(fā)貸提高風(fēng)險(xiǎn)容忍度。必須看到，開發(fā)商的普遍性問題是政策變化、疫情沖擊等多重因素疊加形成的。銀行與開發(fā)商應(yīng)該共渡時(shí)艱。如果銀行一味恪守原來的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)，則開發(fā)商很難拿到合理的貸款。如果開發(fā)商的危機(jī)不解除，銀行原來的貸款也會(huì)出現(xiàn)大面積壞賬，這是雙輸?shù)木置?。截?024年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額達(dá)13.79萬億！面對(duì)這一局面，監(jiān)管部門應(yīng)該允許銀行“階段性提高風(fēng)險(xiǎn)容忍度”，等行業(yè)危機(jī)解除后再逐步恢復(fù)正?；瘶?biāo)準(zhǔn)。經(jīng)歷了這一輪的“生死時(shí)速”，相信房企未來會(huì)變得更為謹(jǐn)慎和理性。

3、以改革代替行政性限制。最近幾年針對(duì)房地產(chǎn)的行政性限制越來越多，此類限制會(huì)降低市場(chǎng)配置資源的效率，就像繩子反復(fù)打結(jié)一樣，最終越來越復(fù)雜、越來越難解。雖然此類限制的出發(fā)點(diǎn)是去風(fēng)險(xiǎn)，但從結(jié)果上看也帶來了新的風(fēng)險(xiǎn)。真正的出路是改革，以系統(tǒng)性的改革取代行政性限制：1）加快推出市場(chǎng)化的REITS，幫助房企拓寬融資渠道；2）逐步轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售，期房銷售的資金需銀行監(jiān)管避免資金挪用；3）取消限購(gòu)，改為以遞進(jìn)式印花稅率來調(diào)控，買的套數(shù)越多，對(duì)應(yīng)的印花稅稅率越高；4）改革地方政府財(cái)政體制，嚴(yán)格約束地方政府支出，理順中央地方關(guān)系，逐步擺脫土地財(cái)政；5）加大保障性住房建設(shè)、城中村改造，緩解結(jié)構(gòu)性矛盾。

我們要認(rèn)識(shí)到，從理性的角度看，房地產(chǎn)泡沫是一個(gè)結(jié)果而非原因，所有價(jià)格都是一種貨幣現(xiàn)象。要消除房地產(chǎn)泡沫，只有兩個(gè)辦法：一是管住貨幣，一是為貨幣開辟房產(chǎn)之外新的“吸納池子”，這個(gè)池子只能是股票市場(chǎng)。推進(jìn)資本市場(chǎng)注冊(cè)制改革，有重大戰(zhàn)略性意義。

讓上帝的歸上帝，讓凱撒的歸凱撒。敬畏市場(chǎng)、敬畏規(guī)律，讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用。一方面減少行政性限制，一方面推進(jìn)系統(tǒng)性改革，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸，這是我們需要努力的方向。

劉勝軍

堅(jiān)持講真話的經(jīng)濟(jì)學(xué)家

政治經(jīng)濟(jì)學(xué)+大歷史觀

2014年參加總理經(jīng)濟(jì)座談會(huì)

劉勝軍微財(cái)經(jīng)創(chuàng)始人

致公黨上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員

長(zhǎng)江國(guó)際商會(huì)首席專家

山東省人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)首席專家

著有《下一個(gè)十年》

山東·菏澤·定陶人

人大·中歐·華東師大校友