城區(qū)的樓市地位，應(yīng)該沒人質(zhì)疑吧？

在被定調(diào)為絕對(duì)主中心后，城區(qū)一躍成為東莞最靚的仔。

加上諸多新地和新盤的入場，更是讓城區(qū)的市場的關(guān)注度，得到了空前的提升。

丨東莞主城區(qū)

不過，房姐在盤數(shù)據(jù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的事：

強(qiáng)如城區(qū)，在東莞今年住宅成交套數(shù)前十中，竟然只有一個(gè)盤上榜。

嗯？怎么和我們的想的不太一樣？

帶著好奇，房姐深扒了東莞全年的數(shù)據(jù)，我們來一探究竟~

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核心區(qū)四盤上榜

萬科中天世紀(jì)水岸成城區(qū)獨(dú)苗

我們先看榜單。

據(jù)中原大數(shù)據(jù)，今年1-10月的成交套數(shù)前十中，城區(qū)只有萬科中天世紀(jì)水岸一盤上榜。

沒想到吧？不在南城，不在東城，而是龍灣~

據(jù)統(tǒng)計(jì)，世紀(jì)水岸1-10月共網(wǎng)簽355套，排名全市第七。

并在諸多豪宅的包圍中，拿下了城區(qū)第一。

顯然，這不是一場輕易的勝利。城區(qū)大平層是目前競爭最為激烈的賽道，勝出，是短兵相接、貼身肉搏后取得的艱難成果，含金量十足。

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| 現(xiàn)場實(shí)拍，僅供參考

正如我們此前所說，這是一個(gè)無比細(xì)分的市場，購房者的邏輯也變得更加復(fù)合且多元。

同在城區(qū)片區(qū)，購房者對(duì)小片區(qū)價(jià)值的理解，已經(jīng)愈發(fā)深刻；他們不再一味追求地段，更關(guān)注的是多維度居住體驗(yàn)和生活形態(tài)。

簡單來說：誰的地段+產(chǎn)品+配套更為優(yōu)越，誰才能夠勝出。

|世紀(jì)水岸構(gòu)建的多元化價(jià)值體系，僅供參考

相似的情況，還反饋在核心區(qū)上榜的另外三盤：

濱海潤府、松湖潤府、金地青云境。

它們與世紀(jì)水岸一樣，除了地段之外，都擁有多元且明晰的價(jià)值邏輯。

配建名校、搭建商業(yè)、連接自然景觀和公園等一系列動(dòng)作，具備較高的價(jià)值穩(wěn)定性，以及抵抗滯脹和風(fēng)險(xiǎn)的能力。

| 示意圖，僅供參考

所以說，一切的成績都有跡可循，有理可依。

在這個(gè)容錯(cuò)率極低、不存在糊弄空間的市場，單憑地段是無法躺贏的。

更復(fù)合且多元的產(chǎn)品力，是房企間博弈的下一個(gè)賽道。

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鎮(zhèn)街六盤上榜，以價(jià)取勝

當(dāng)然，核心區(qū)項(xiàng)目上榜，本就是情理之中。

比較出乎意料的是，排行榜中更多出現(xiàn)的是鎮(zhèn)街項(xiàng)目的身影。

在市場關(guān)注度沒那么充足的情況下，它們需要付出更多的努力和決心，去順應(yīng)市場變化，值得點(diǎn)贊~

比較典型的，是臨深片區(qū)。

尤其是鳳崗，硬生生占了3個(gè)席位。

而成交走俏的主要原因也很樸實(shí)：就是降價(jià)換量。

比如，大運(yùn)萬科城和鴻榮源熙園山院，在降至1字頭的價(jià)格后，成交都得到了突破性的增長，光是這兩盤，便貢獻(xiàn)了超700套成交。

情況相似的，還有隔壁的塘廈。

比如金眾柏悅公館湖景現(xiàn)房，清水房單價(jià)約1.9萬/平起，精裝房單價(jià)約2.2萬/平起。

在這種極致的內(nèi)卷下，鳳崗和塘廈的成交攀升到了全市第一和第四，成為了絕對(duì)的黑馬。

事實(shí)上，臨深片區(qū)也是當(dāng)下鎮(zhèn)街樓市的縮影。

地段、產(chǎn)品都已定型，它們能依賴的，只能是抓住每一次政策階段，以價(jià)格換走量。

還是那句話，只要價(jià)格降到位，剛需就容易在多重政策的加持下，積極進(jìn)場，成交數(shù)據(jù)自然實(shí)現(xiàn)跨越式增長。

城區(qū)：銷量不占優(yōu)？

沒關(guān)系，我銷售金額霸榜呀

最后，我們再說回榜單。

城區(qū)在榜單上只有1個(gè)盤，到底怎么回事？

很簡單，只需將榜單換成成交金額排名，所呈現(xiàn)的又是截然不同的情況。

在這個(gè)榜單中，城區(qū)項(xiàng)目占據(jù)了5席，取得了壓倒性的勝利。

看到了吧，城區(qū)的統(tǒng)治力，依然存在。

只是由于在售新盤多，各自產(chǎn)品又很難拉開差距，客戶被較為平均地分走，導(dǎo)致單盤成交量或許沒那么拔尖。

同時(shí)，又因?yàn)轫?xiàng)目主要以高端改善盤/豪宅為主，價(jià)格更高，銷售金額也更大。

丨主城區(qū)項(xiàng)目分布一覽

值得一提的是，城區(qū)雖然項(xiàng)目眾多，但庫存卻得到了很好的控制。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，城區(qū)目前新房存量約5278套，位于全市第五。

去化周期只有約15.2個(gè)月，全市最低。

這也意味著，城區(qū)有著全市最為健康、交投最為活躍的房地產(chǎn)市場。

這一點(diǎn)在二手市場上，體現(xiàn)得同樣明顯。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，城區(qū)1-10月二手房成交5660套，位列全市第一。

在新房價(jià)格依然高企的情況下，二手市場對(duì)其產(chǎn)生了相當(dāng)大的分流。

改善買新房，剛需買二手，成為了當(dāng)下的主流。

所以啊，翻車是不可能翻車的。

真相是：購房者向城區(qū)聚攏的趨勢，依然存在。

在官方資金、人才、城建、產(chǎn)業(yè)等多維度加碼下，城區(qū)自然成為了為數(shù)不少的，抗住市場下行的區(qū)域。

在這種情況下，對(duì)于鎮(zhèn)街項(xiàng)目的考驗(yàn)，其實(shí)更為嚴(yán)峻。

想要解題，只有保持敏銳，不要躺平，并在每一個(gè)政策節(jié)點(diǎn)來臨，抓緊機(jī)會(huì)讓利出貨，僅此而已。