最近房地產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍，可以說是勢(shì)如破竹的反彈。這主要得益于上周發(fā)布的“核彈”級(jí)救市政策:降低首付比例、降低利率、收購庫存房。與過去各地方政府“擠牙膏”式的慢慢來不同，此次政策的力度非常明顯。央行四箭齊發(fā)，釋放的信號(hào)異常明確:樓市不會(huì)跌入無底深淵。如果這次政策沒有產(chǎn)生效果，那么后面還會(huì)繼續(xù)出大招，直到樓市復(fù)蘇。

具體來說，這些政策包括降低首付比例，使得購房者更容易入手房產(chǎn)。降低利率，則使得購房者可以更輕松地支付貸款利息。收購庫存房，則使得房屋供應(yīng)量增加，壓低房價(jià)。這些政策的目的是給市場(chǎng)一個(gè)態(tài)度，一個(gè)信心。這也是為什么這些政策被稱為“核彈”級(jí)救市政策的原因。然而，這些政策的效果是否顯著，還需要看市場(chǎng)的反應(yīng)。如果市場(chǎng)對(duì)這些政策反應(yīng)積極，那么樓市可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步的反彈。但是，如果市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)平淡，那么這些政策可能只是緩解了市場(chǎng)的短期需求，但無法從根本上改變市場(chǎng)的趨勢(shì)。對(duì)于購房者來說，這些政策也帶來了好消息。如果有購房計(jì)劃，那么現(xiàn)在可能是入手房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。不過，購房也需要理性看待，不要盲目追求低價(jià)格，以免面臨風(fēng)險(xiǎn)。

首先，需要取消商業(yè)性房貸利率的下限。簡(jiǎn)而言之，從現(xiàn)在開始，各城市的商貸利率將可以根據(jù)市場(chǎng)需求自由浮動(dòng)，包括折扣和基準(zhǔn)利率。例如，沈陽目前的5年期商貸基準(zhǔn)利率為3.95%，再降低50個(gè)基點(diǎn)至3.45%。未來再打個(gè)折扣，可能降至3個(gè)點(diǎn)左右，甚至有可能跌至2開頭。要知道，之前商貸利率曾經(jīng)出現(xiàn)過7折的情況。但是，對(duì)于已經(jīng)購房的存量房用戶，其房貸利率是否會(huì)下降還是一個(gè)未知數(shù)。因此，對(duì)于那些不是非常著急購房的人來說，可以再密切關(guān)注銀行的利率變化。
另外，公積金貸款利率也降了。過去，5年期以上的首套房利率為3.1%，現(xiàn)在則降至2.85%。目前，公積金貸款和商業(yè)貸款之間的利差仍然存在，這意味著未來越來越多的人將選擇使用公積金貸款或?qū)⑸虡I(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。以公積金貸款100萬為例，采用等額本息方式，貸款期限為30年，利率為2.85%。在這種情況下，每月的還款額僅為約4134元。而如果采用同樣的商業(yè)貸款，貸款期限也為30年，利率為3.6%，則每月還款額高達(dá)約4546元。每月需要支付的差距為約412元，雖然不是很高，但仍然是一筆不小的費(fèi)用。

其次，降低首付比例。首套房的最低首付比例降低到15%，二套房的最低首付比例從之前的40%降低到25%。過去10多年來，新房的首付比例普遍在20%到30%之間，而限購政策的出臺(tái)，使得這個(gè)比例有所上升。但是，現(xiàn)在政策的調(diào)整又降低了首付比例，這無異于給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的資金杠桿。這樣一來，購房者的資金壓力就減輕了，對(duì)于一些購房者來說，他們更容易承擔(dān)貸款責(zé)任，也能更好地購房。值得一提的是，此前，zf已經(jīng)放開了一些城市的限購政策，這也意味著對(duì)炒房的“解禁”。由于一些城市的房價(jià)較高，首付比例的降低對(duì)于這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來更加明顯的影響。例如，對(duì)于北京、上海、深圳這樣的一線城市來說，降低首付比例可以更好地吸引投資者進(jìn)入市場(chǎng)。而對(duì)于沈陽這樣的城市，由于其房價(jià)相對(duì)較低，政策的調(diào)整對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響還需要觀察。降低首付比例政策的實(shí)施，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生何種影響呢?這需要視具體城市的情況而定。但是，從目前的政策來看，它無疑是在為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的活力。對(duì)于那些有投資價(jià)值和稀缺資源的房屋，未來它們將成為市場(chǎng)上的追捧對(duì)象。

從政策對(duì)應(yīng)的購房群體來看，無論是降公積金利率還是商貸利率，以及降低首付，整體覆蓋面包括了剛需新購房人群、改善人群，甚至投資人群，降低購房門檻和購房成本，都是刺激購房者下場(chǎng)的有效手段。對(duì)于那些需要購房的人群來說，降低首付比例可以減輕他們的經(jīng)濟(jì)壓力，讓他們更容易承擔(dān)購房貸款。此外，降低公積金利率也可以降低購房者的成本，讓他們更容易實(shí)現(xiàn)購房夢(mèng)想。如果政府繼續(xù)采取這些措施，那么越來越多的購房者將受益，他們將能夠更輕松地購買房屋，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。除了降低首付比例和公積金利率，政府還可以通過其他方式來刺激購房者下場(chǎng)。例如，zf可以提供更多的購房補(bǔ)貼或者優(yōu)惠政策，以吸引更多的購房者購房。此外，zf還可以通過改變貸款政策，為購房者提供更多的貸款選擇，讓他們更容易貸款購房。從另一角度來看，當(dāng)月供越來越低，而租金變動(dòng)不大的情況下，未來租金和月供之間的差異會(huì)越來越小。這意味著，對(duì)于那些租房的人來說，他們可能會(huì)考慮購房，因?yàn)樗麄兛梢韵硎芨叩脑露群透偷脑鹿┴?fù)擔(dān)。對(duì)于那些沒有購房需求的人來說，zf通過降低首付比例和公積金利率等措施，也可以鼓勵(lì)他們開始考慮購房。畢竟，首付比例也降低了。zf通過降低首付比例、公積金利率等措施，刺激購房者下場(chǎng)，這些措施不僅有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也能夠?yàn)橘彿空咛峁└玫馁彿矿w驗(yàn)，讓他們更容易實(shí)現(xiàn)購房夢(mèng)想。

最后一個(gè)大招是通過“國家隊(duì)”來收購存量商品房，用作保障性住房。在庫存較多的城市，zf可以以合理的價(jià)格收購部分商品房，來解決住房問題。不過，收購的商品房房源通常是位置較好、有一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的房源，而不是普通的“收破爛”。對(duì)于一線和強(qiáng)二線城市，zf收購的商品房房源可能會(huì)有一定的作用，但對(duì)于沈陽這樣的城市可能就無效了。沈陽的負(fù)債很高，zf沒有多余的資金下場(chǎng)。此外，沈陽現(xiàn)在的庫存大面積的較多，不符合保障房小面積的要求。而且，沈陽不存在保障房的缺口，之前很多項(xiàng)目都沒有保障房的配建。因此，zf收購存量商品房用作保障性住房的作用取決于城市的情況和需求。在庫存較多的城市，zf收購商品房房源可能是一種有效的解決方案，但需要考慮城市的情況和需求，以及資金和土地的限制。

這一套組合拳對(duì)于當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用還有待觀察，但從目前情況來看，沈陽樓市的底部正在逐漸形成，未來房價(jià)可能會(huì)穩(wěn)中有升，實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)和復(fù)蘇。不過，購房者應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待市場(chǎng)波動(dòng)，不要盲目跟風(fēng)或過度加杠桿。在收入相對(duì)穩(wěn)定的情況下，如果真的有自住或改善需求，可以考慮適時(shí)出手。另外，購房者應(yīng)該耐得住“忽悠”，不要被一些虛假的信息所迷惑。實(shí)際上，很多看似熱鬧的事情并經(jīng)不起深入思考。請(qǐng)看下圖