“企業(yè)出問題不能怪市場(chǎng)，只能怪自己”。2023年中期業(yè)績會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)的一句名言引起了整個(gè)地產(chǎn)圈的熱議。

在行業(yè)持續(xù)筑底的當(dāng)下，因債務(wù)違約暴雷的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)。2023年以來，雖然政策端帶來的利好持續(xù)增加，但市場(chǎng)并未產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)性改變，一些企業(yè)仍在承壓，甚至陷入險(xiǎn)局。

截至目前，已有碧桂園、當(dāng)代置業(yè)、融信中國、上坤地產(chǎn)、正商實(shí)業(yè)、億達(dá)中國等多家涉房企業(yè)因未能按時(shí)刊發(fā)2023年度業(yè)績而停牌。加上此前因各種問題而停牌尚未復(fù)牌的企業(yè)，目前已有近30家港股涉房企業(yè)處于停牌狀態(tài)。

幾家歡喜幾家愁。潮水般涌動(dòng)的市場(chǎng)，也有一些企業(yè)高調(diào)露出，越秀地產(chǎn)就是典型代表。

今年3月26日，越秀地產(chǎn)刊發(fā)了2023年業(yè)績。年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)年?duì)I業(yè)收入約802.2億元，同比增長10.8%；年內(nèi)累計(jì)合同銷售金額約1420.3億元，同比增長13.6%，其中在大灣區(qū)的合同銷售金額約716億元，同比增長20%。

公告顯示，越秀地產(chǎn)2023年毛利率約15.3%，同比下降5.1個(gè)百分點(diǎn)；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約31.9億元，同比下降19.4%；核心凈利潤約34.9億元，同比下降17.5%。

前不久召開的業(yè)績會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)對(duì)未來的情況仍給出了樂觀判斷。

“國家目前已經(jīng)明確了（房地產(chǎn)）新發(fā)展模式，對(duì)于未來政策的放松，我個(gè)人還是充滿信心的?！辈贿^他也提到，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在深度調(diào)整中，并將持續(xù)筑底。

對(duì)于2024年銷售和投資情況，林昭遠(yuǎn)則透露，今年將繼續(xù)執(zhí)行“以銷定投”的策略，將拿地投資定到400億元，銷售目標(biāo)也較2023年銷售額提高3.5%左右，達(dá)到1470億元。

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連續(xù)4年拿地投資超400億

近年來，越秀地產(chǎn)在拿地上可謂逆勢(shì)加碼。

2020年越秀地產(chǎn)土地投資支出超出原本預(yù)算近110億元，達(dá)到410億元；2021年，實(shí)際計(jì)入當(dāng)年報(bào)表的土地款和保證金444.8億元；2022年，越秀地產(chǎn)也將拿地預(yù)算定到457億元。

到了2023年，越秀地產(chǎn)拿地投入仍然不減。在2022年年度業(yè)績會(huì)上，林昭遠(yuǎn)曾就曾表態(tài)，“對(duì)于2023年的拿地預(yù)算，越秀地產(chǎn)的計(jì)劃與2022年差不多，大概是400億元?！?/p>

2023年年報(bào)顯示，2023年越秀地產(chǎn)通過“6+1”多元化增儲(chǔ)模式于11個(gè)城市新增28幅土地，總建筑面積約為491萬平方米。截至2023年12月31日，越秀地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備達(dá)到約2567萬平方米。

值得一提的是，在2023年新增的土地中，通過TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作等方式增儲(chǔ)占比達(dá)到了52%。

不過地產(chǎn)金融視界查詢公告發(fā)現(xiàn)，在越秀地產(chǎn)新增的28宗土地中，僅有南京天和、北京越秀天玥與北京越秀星樾3宗土地的權(quán)益占比達(dá)到100%，有18宗土地權(quán)益占比未超50%。

此前，越秀地產(chǎn)就曾因拿地權(quán)益占比與第三方榜單公布的權(quán)益銷售額占比不符而遭到投資者的質(zhì)疑。

去年3月，多家三方機(jī)構(gòu)發(fā)布了1-2月份房企銷售榜單。據(jù)榜單顯示，越秀地產(chǎn)1-2月全口徑銷售金額為224億元，而權(quán)益銷售金額為211.3億元，權(quán)益銷售金額占全口徑銷售金額95%。

有投資者質(zhì)疑這與其以往60%的權(quán)益拿地?cái)?shù)據(jù)嚴(yán)重不符，存在造假嫌疑。

而當(dāng)時(shí)越秀地產(chǎn)的回應(yīng)也讓人玩味：其表示從未向第三方行業(yè)機(jī)構(gòu)提供權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù)。此事在當(dāng)時(shí)產(chǎn)生了一些討論，最后也不了了之。

近幾年來，越秀地產(chǎn)“逆市擴(kuò)張”的態(tài)勢(shì)頻頻引發(fā)業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，或多或少也為企業(yè)本身增加了曝光度。

去年，越秀地產(chǎn)在北京市場(chǎng)“玄學(xué)”拿地也引起了行業(yè)熱議。

2023年6月14日，正是北京土拍競(jìng)拍的日子。越秀拋出79億元，拿下此次集中供地中的“香餑餑”海淀雙新村003-1地塊。這塊地當(dāng)時(shí)吸引了30家房企和聯(lián)合體競(jìng)爭，在經(jīng)過多輪搖號(hào)之后，最終被越秀摘得。

在土拍現(xiàn)場(chǎng)，越秀地產(chǎn)桌上擺放的一個(gè)印有“大吉大利”的紅色紙袋，引起了現(xiàn)場(chǎng)諸多業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。特別是在越秀地產(chǎn)成功拿地后，被業(yè)內(nèi)戲稱為拿地“法器”。

而在北京拿地后不久，越秀地產(chǎn)又于同年8月，在廣州斥資68億元，以5.02萬元/平方米的樓面價(jià)拿下備受關(guān)注的天河世界大觀地塊。

在行業(yè)筑底的2023年，越秀地產(chǎn)的幾次大手筆拿地頗顯其底氣與財(cái)力，均引起了廣泛關(guān)注。而展望2024年，越秀地產(chǎn)力度不減，在拿地投資上仍準(zhǔn)備了400億元，也正在逐步鞏固全國擴(kuò)張的版圖。

02

毛利率5年連續(xù)下滑

十年間，越秀地產(chǎn)從一家年銷售額不到200億元的地方房企，走到了千億規(guī)模的全國性品牌。特別是近幾年來，越秀地產(chǎn)在行業(yè)波動(dòng)中跨步前行，進(jìn)展急速。

2021年，越秀地產(chǎn)憑借1151.5億元的銷售額首次邁進(jìn)“千億俱樂部”；2022年越秀地產(chǎn)年內(nèi)累計(jì)合同銷售金額約為1250.3億元，同比上升8.6%。

進(jìn)入2023年，越秀地產(chǎn)依舊保持了一個(gè)較好的銷售業(yè)績。2023年年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)年內(nèi)累計(jì)合同銷售金額約1420.3億元，同比增長13.6%。其中，大灣區(qū)的合同銷售金額約716億元，貢獻(xiàn)了一半的成績。

雖然越秀地產(chǎn)的銷售能力也算可圈可點(diǎn)，然而，增長的銷售額并沒有為越秀地產(chǎn)帶來更豐厚的利潤增長，也難免陷入增收不增利的境地。

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，越秀地產(chǎn)2019年-2023年的毛利率分別為34.21%、25.15%、21.75%、20.45%，15.28%，已經(jīng)連續(xù)5年下降，尤其在2023年，更是下滑超過5個(gè)百分點(diǎn)。

這與越秀地產(chǎn)銷售成本的大幅上升密不可分。

2023年，越秀地產(chǎn)營收入賬802.2億元，同比增長10.8%，但銷售成本卻增加至約680億元，同比增幅近18%，致使毛利下滑17.2%至122.58億元。

值得關(guān)注的是，越秀地產(chǎn)的歸母凈利也于近年出現(xiàn)一定縮水。年報(bào)顯示，2021年越秀地產(chǎn)權(quán)益持有人應(yīng)占盈利（歸母凈利）出現(xiàn)大幅縮水，同比下滑15.51%至35.89億元，2022年雖所回漲上升至39.5億元，但仍未達(dá)到2020年42.48億元的水平。

到了2023年，越秀地產(chǎn)的歸母凈利更是下滑19.43%，降至31.85億元，較2020年減少超10億元。

值得一提的是，在年報(bào)中“其他收益及虧損”一欄中，越秀地產(chǎn)產(chǎn)生了13.48億元虧損。年報(bào)中給出的解釋是，主要系蘿崗及陳頭崗項(xiàng)目投資物業(yè)市場(chǎng)重估值賬面虧損。

據(jù)了解，2019年5月，越秀地產(chǎn)從其戰(zhàn)略股東廣州地鐵項(xiàng)下收購了蘿崗及陳頭崗兩個(gè)項(xiàng)目各51%的權(quán)益，收購代價(jià)分別約43.6億元及約34.9億元。這兩個(gè)大項(xiàng)目均是當(dāng)時(shí)所在區(qū)罕有的大面積地塊，越秀方面也給予了高度期待。

然而，沒想到的是，時(shí)隔4年，這兩筆投資物業(yè)的市場(chǎng)估值卻罕見縮水13.66億元。

03

攻與守的矛盾

作為逆市擴(kuò)張的典范，在行業(yè)持續(xù)筑底的大背景下，越秀地產(chǎn)就如同處在聚光燈下時(shí)時(shí)受到矚目。

作為廣東土生土長的房企，越秀地產(chǎn)一直深耕大灣區(qū)，可謂“近水樓臺(tái)”。2023年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約716.0億元，同比上升20.0%，約占年度合同銷售金額的 50.4%。

近幾年，越秀地產(chǎn)也在積極布局大灣區(qū)以外的區(qū)域，打造全國市場(chǎng)，北京就是其布局的重點(diǎn)。

2021年，越秀地產(chǎn)與本地國企天恒置業(yè)組成聯(lián)合體，以底價(jià)45.7億元拿下位于懷柔區(qū)劉各莊的1宗棚戶區(qū)改造地塊(懷山府)。

然而，越秀地產(chǎn)的試水項(xiàng)目去化并不理想。北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，該項(xiàng)目于2021年11月取證，批準(zhǔn)銷售的房源近1000余套，準(zhǔn)許銷售面積128573.36平方米。截至2024年4月6日，住宅僅簽約76套，簽約面積僅9207.86平方米。

此后，在2023年2月，越秀地產(chǎn)以觸頂價(jià)斬獲2宗地塊，分別位于昌平區(qū)與石景山區(qū)，總代價(jià)59.11億元。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，這兩塊土地開發(fā)的項(xiàng)目銷售表現(xiàn)都遠(yuǎn)超懷山府。

這與越秀地產(chǎn)今年大舉“招兵買馬”不無關(guān)系。

據(jù)了解，去年年初金地商置華中區(qū)域總經(jīng)理郭偉智離職，加盟了越秀，擔(dān)任越秀地產(chǎn)北方區(qū)域董事長兼總經(jīng)理；原旭輝華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅任北方區(qū)域副總裁；原金地華北區(qū)域北京營銷總趙峰，任越秀北京公司助理總經(jīng)理，分管營銷。至此，越秀地產(chǎn)正式搭建起了一支有北方操盤經(jīng)驗(yàn)的管理隊(duì)伍。

有媒體稱，越秀北方區(qū)域內(nèi)部曾定下2025年實(shí)現(xiàn)300億元銷售額的目標(biāo)。根據(jù)年報(bào)，越秀地產(chǎn)2023年北方區(qū)域合同銷售金額約為129.89億元。

這意味著，越秀北方區(qū)域銷售業(yè)績要在兩年內(nèi)再翻超一倍才有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。而且，其在北京相應(yīng)的土儲(chǔ)規(guī)模也要增加。

從去年越秀在京幾次大手筆拿地表現(xiàn)不難看出，其已經(jīng)開始為在京擴(kuò)張搶占市場(chǎng)而布局。實(shí)際上，不止在北京，在全國眾多一線、二線城市，越秀地產(chǎn)也在加速布局，拿地絲毫不手軟。

然而，高速擴(kuò)張背后往往是對(duì)資金需求的急劇增長。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021-2022年間，越秀地產(chǎn)合計(jì)融資1037億元，達(dá)到2017年-2020年四年的總和。

最新年報(bào)顯示，2023年，越秀地產(chǎn)完成新的融資556.2億元。截至2023年末，越秀地產(chǎn)的總借款額已經(jīng)達(dá)到1043.7億元，超出2022年末近200億元。

多次借貸融資也帶給越秀地產(chǎn)更大的債務(wù)壓力。

年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)總負(fù)債規(guī)模已經(jīng)從2019年1795億元增長到2023年2990億元。其中，流動(dòng)負(fù)債總額2101億元，同比增長17.69%；非流動(dòng)負(fù)債888.8億元，同比增長7.02%；短期借款229.8%億元，同比增長45.93%。

不過，就三道紅線來看，越秀地產(chǎn)還是保持了安全的綠檔。此外，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款為461.0億元，同比增長31.3%，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物增至292.65億元。融資成本也有所下降，年內(nèi)加權(quán)平均借貸利率為 3.82%，同比下降34個(gè)基點(diǎn)。期末平均借貸成本進(jìn)一步下降至3.63%。

數(shù)據(jù)上看，越秀地產(chǎn)目前并未在財(cái)務(wù)上暴露問題，不過，老債疊加新債也同樣為未來發(fā)展埋下隱患。

在行業(yè)持續(xù)筑底的當(dāng)下，不同于其他房企保守拿地的戰(zhàn)略或“壯士斷腕”的自救決心，越秀地產(chǎn)仍在逆勢(shì)拿地、補(bǔ)倉擴(kuò)張。然而，眾多暴雷房企的經(jīng)歷已然證明高速擴(kuò)張的路子存在嚴(yán)重后遺癥。

越秀地產(chǎn)是否能在未來發(fā)展中化解這些隱患，持續(xù)保持健康發(fā)展，我們拭目以待。