北京格韜律師事務(wù)所主任楊紅偉律師代理的某房地產(chǎn)企業(yè)增值稅案件，某地方稅務(wù)局按照“舊房”對(duì)未銷售房屋課以重稅，對(duì)企業(yè)形成顛覆性影響。楊紅偉律師代理后，與當(dāng)?shù)囟悇?wù)局溝通無(wú)效。楊紅偉律師對(duì)全國(guó)的情形，認(rèn)真調(diào)查、全面研究、審慎思考后，向國(guó)家相關(guān)權(quán)威部門進(jìn)行了專業(yè)化反映，國(guó)家相關(guān)部委發(fā)文，就房企舊房的現(xiàn)行認(rèn)定規(guī)則及征稅規(guī)則，予以變通適用。

根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第七條和大多地方局規(guī)定，"使用時(shí)間在12個(gè)月以上的或者使用了的房屋"，應(yīng)認(rèn)定為舊房（俗稱二手房）。

涉案某房地產(chǎn)企業(yè)，為了融資，就企業(yè)未銷售房屋辦理了房產(chǎn)證，為了不閑置浪費(fèi)，能夠回收一定資金，就未銷售房屋又進(jìn)行了出租。某地方稅務(wù)局就該企業(yè)未出售房屋按照”舊房“而非”新房“課以極高稅負(fù)，對(duì)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)形成顛覆性影響。

該企業(yè)老板一向兢兢業(yè)業(yè)，奉公守法，誠(chéng)信友善，從其樸素的認(rèn)知出發(fā)，主觀上無(wú)法接受這樣的征稅，從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，客觀上也無(wú)法接受這樣的現(xiàn)實(shí)。格韜楊紅偉律師代理后，就當(dāng)?shù)胤科笪翠N售房屋的使用情形進(jìn)行了走訪，就全國(guó)其他省市房企未銷售房屋的使用情形進(jìn)行了了解，在近年房地產(chǎn)市場(chǎng)被嚴(yán)格調(diào)控銷售普遍困難的情形下，該房企的做法，合情合理，具有一定普遍性。

格韜楊紅偉律師在全面充分研究全國(guó)各地關(guān)于舊房認(rèn)定的政策后，發(fā)現(xiàn)有的地方很早就采用了"會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)"，即由房企自己決定，是將未銷售房屋列為"存貨"還是"固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)"；有的地方則采用了"清算標(biāo)準(zhǔn)"，即在清算時(shí)，由房企進(jìn)行確認(rèn)。這些關(guān)于舊房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與近年實(shí)際情形更具切合性。

在以上工作的基礎(chǔ)上，楊紅偉律師向國(guó)家相關(guān)部門進(jìn)行了反映，以解決房企普遍面臨的問(wèn)題。楊紅偉律師認(rèn)為：

就舊房認(rèn)定的具體標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文及全國(guó)其他地方采用的"使用標(biāo)準(zhǔn)"，在當(dāng)年房企銷售較好，房?jī)r(jià)不斷上漲的背景下，目的在于遏制房企壓房不賣獲取投機(jī)利潤(rùn)的行為，而近幾年實(shí)際情況，房企未銷售的房屋屬于被動(dòng)持有，而非主動(dòng)持有，”使用標(biāo)準(zhǔn)“適用的社會(huì)基礎(chǔ)已經(jīng)全然不同。就目前的情勢(shì)而言，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)合理稅負(fù)的立法本意，遵循公平稅負(fù)的基本原則，基于房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力極大的客觀現(xiàn)實(shí)，摒棄過(guò)時(shí)的"使用標(biāo)準(zhǔn)"，采用"會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)"，以統(tǒng)一舊房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),避免產(chǎn)生極不公正稅負(fù)和權(quán)力尋租的情形。

在楊紅偉律師反映后，由于國(guó)家有關(guān)部門對(duì)此問(wèn)題的關(guān)注，最后，由國(guó)家某主管部委內(nèi)部發(fā)文，就房企的舊房認(rèn)定，根據(jù)房企實(shí)際情形，按照減稅降費(fèi)的總體要求予以適用。就該企業(yè)的涉案房屋，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按照法定程序依法撤銷了其原征稅行為。

聲明：本文不構(gòu)成任何規(guī)定的任何解讀，本文所涉及相關(guān)征稅事宜，請(qǐng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通或向國(guó)家相關(guān)部門咨詢。本文已采用化名，請(qǐng)勿對(duì)號(hào)入座。

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