屋漏偏逢連夜雨，惠州開發(fā)商這回又遭痛擊！

房子賣不動(dòng)，原本還想打打車位的主意，這下好了，惠州一重磅新規(guī)出臺(tái)：小區(qū)車位禁止“只售不租”。

開發(fā)商是哭了，不過，惠州小區(qū)的業(yè)主們可是笑了：小區(qū)車位我只租不買，看你這回還敢上地鎖不？嘿嘿！

話說，這回惠州出臺(tái)的車位新規(guī)，到底咋回事？

6月12日，惠州市人民政府出臺(tái)《惠州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位租售管理辦法》的通知，明確規(guī)定惠州住宅區(qū)的車位不能“只售不租”。

PART01

新規(guī)6大看點(diǎn)，不容錯(cuò)過！

1、專有部分停車位可以出售、附贈(zèng)、出租，出售、附贈(zèng)前應(yīng)取得權(quán)屬登記。停車位尚未出售的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以出租，不得只售不租。

2、人防工程停車位不計(jì)入共有建筑面積，不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?strong>不得出售、附贈(zèng)，可以出租，收益歸投資者所有。

3、共有部分停車位屬全體業(yè)主共有，不得出售、附贈(zèng)，可以出租。共有部分停車位出租收入，在扣除合理管理成本之后，屬于業(yè)主共有。

4、明確停車位出租應(yīng)首先滿足業(yè)主及物業(yè)使用人需要，停車位出租給本小區(qū)業(yè)主或物業(yè)使用人之外的其他人的，租期不超過6個(gè)月。

5、對(duì)停車位的出售規(guī)則作出具體化規(guī)定，業(yè)主購買停車位的數(shù)量上限需與物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)與可出售停車位的配比相關(guān)聯(lián)。

其中，在配比不足1:1時(shí)，每套房屋業(yè)主只能購買本小區(qū)一個(gè)停車位。配比超出1:1的，停車位租售方案?jìng)浒赋^1年，完成必要的信息公示后，業(yè)主可以多買一個(gè)停車位。

在保障未購買停車位業(yè)主優(yōu)先購買權(quán)的前提下，單套住宅房建筑面積超過 144 平方米（含）的業(yè)主，可多購買 1 個(gè)停車位。

停車位租售方案?jìng)浒赋^3年或者竣工備案超10年的（主要是《辦法》實(shí)施前的歷史存量項(xiàng)目），業(yè)主可以購買符合實(shí)際需要的停車位。

6、明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在司法處置或建設(shè)單位需注銷、清算等情形下，允許其將剩余停車位轉(zhuǎn)讓。

此前，該政策只在惠城中心適用，惠陽區(qū)、大亞灣開發(fā)區(qū)、仲愷高新區(qū)及惠東縣、博羅縣、龍門縣參照?qǐng)?zhí)行。

新的《停車位租售管理辦法》重要看點(diǎn)有公有部分停車位屬全體業(yè)主共有，不得出售、附贈(zèng)，可以出租。共有部分停車位出租收入，在扣除合理管理成本之后，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓已購?fù)＼囄坏?，?yīng)優(yōu)先滿足本建筑區(qū)劃內(nèi)其他房屋業(yè)主需要。

適用范圍由原先的惠城區(qū)擴(kuò)大至惠州市行政區(qū)域，將自2023年7月9日起施行，有效期5年。

政策全文（上下滑動(dòng)查看）

惠州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位租售管理辦法

第一條為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位租售管理，維護(hù)業(yè)主和建設(shè)單位合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位的租售管理活動(dòng)。

第三條本辦法所稱停車位，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫），包括專有部分停車位、人防工程停車位、共有部分停車位。專有部分停車位是指能夠登記成為特定業(yè)主所有的車位（庫）。人防工程停車位是指人防工程平戰(zhàn)結(jié)合使用部分，平時(shí)用于停放汽車的車位（庫）。共有部分停車位是指占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位（庫）。

本辦法所稱建設(shè)單位，是指開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)開發(fā)單位。

本辦法所稱業(yè)主，是指依法取得建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物專有部分所有權(quán)的人，或者基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。

本辦法所稱配比，是指建筑區(qū)劃內(nèi)可出售停車位與房屋套數(shù)的比例。

第四條建筑區(qū)劃內(nèi)停車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

第五條專有部分停車位可以出售、附贈(zèng)、出租，出售、附贈(zèng)前應(yīng)取得權(quán)屬登記。停車位尚未出售的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以出租，不得只售不租。

第六條人防工程停車位不計(jì)入共有建筑面積，不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不得出售、附?zèng)，可以出租，收益歸投資者所有。投資者或者受益單位要對(duì)人防工程的所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)管理，使其平時(shí)保持良好使用狀態(tài)，保證戰(zhàn)時(shí)能迅速提供有關(guān)部門和單位使用。

各縣（區(qū)）人民防空主管部門負(fù)責(zé)對(duì)人防工程的維護(hù)管理進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第七條共有部分停車位屬全體業(yè)主共有，不得出售、附贈(zèng)，可以出租。共有部分停車位出租收入，在扣除合理管理成本之后，屬于業(yè)主共有。

第八條建設(shè)單位在預(yù)售或現(xiàn)售商品房時(shí)，應(yīng)將建筑區(qū)劃（物業(yè)管理區(qū)域）內(nèi)停車位的數(shù)量、租售方式、租金標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)費(fèi)、銷售的價(jià)格區(qū)間等內(nèi)容在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置進(jìn)行公示，在《商品房買賣合同》中載明，并向房地產(chǎn)行政主管部門備案。

停車位應(yīng)由物業(yè)管理區(qū)域同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

第九條建設(shè)單位租售停車位的，應(yīng)將停車位租售方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30日，可通過電話、短信、函件、網(wǎng)絡(luò)等形式通知業(yè)主，并將租售方案報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案。停車位租售方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）項(xiàng)目房屋數(shù)量與停車位的配比情況，房屋銷售情況，停車位產(chǎn)權(quán)情況、銷售情況、分布位置、數(shù)量、面積情況（符合規(guī)劃的平面示意圖）；

（二）人防工程停車位的范圍及安置情況（注明使用注意事項(xiàng)）；

（三）停車位出售或出租的時(shí)間、價(jià)格、方式及公示方案；

（四）停車位實(shí)行年租、月租、臨時(shí)出租的方案分類說明；

（五）停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他管理事項(xiàng)說明；

（六）其他需要說明的事項(xiàng)。

第十條建設(shè)單位可以采取搖珠、競(jìng)標(biāo)等公平、公開的方式出售或出租停車位。

建設(shè)單位出售停車位時(shí)，建筑區(qū)劃內(nèi)可出售停車位數(shù)量未超過房屋套數(shù)的（配比小于等于1:1），每套住宅房屋業(yè)主只能購買1個(gè)停車位。建筑區(qū)劃內(nèi)可出售停車位數(shù)量超過房屋套數(shù)的（配比大于1:1），在保證本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主可購買或租用一個(gè)停車位的前提下，建設(shè)單位可將超出1:1部分的停車位向需要購買第2個(gè)停車位的業(yè)主出售。

在保障未購買停車位業(yè)主優(yōu)先購買權(quán)的前提下，單套住宅房屋建筑面積超過144平方米（含）的業(yè)主，可在本條第二款規(guī)定基礎(chǔ)上增加購買1個(gè)停車位。

規(guī)劃用途屬于非住宅的房屋，以登記單元房屋建筑面積每100平方米（尾數(shù)不計(jì)）相當(dāng)于一套住宅房屋，按照本條第二款規(guī)定出售停車位，不足100平方米的計(jì)一套。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓已購?fù)＼囄坏?，?yīng)優(yōu)先滿足本建筑區(qū)劃內(nèi)其他房屋業(yè)主需要。

第十一條停車位配比超過1:1，停車位租售方案?jìng)浒赋^一年，在扣除按照第十條規(guī)定計(jì)算未銷售房屋預(yù)留停車位數(shù)量后，仍有剩余停車位未售出的，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置及房地產(chǎn)行政主管部門網(wǎng)站公示60日，并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案后，可在第十條規(guī)定基礎(chǔ)上向已購?fù)＼囄粯I(yè)主增加出售一個(gè)停車位。公示期間，未購買停車位的業(yè)主享有優(yōu)先購買權(quán)。

第十二條停車位租售方案?jìng)浒赋^3年或者竣工備案超過10年的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在扣除按照第十條規(guī)定計(jì)算未銷售房屋預(yù)留停車位數(shù)量后，仍有剩余停車位未售出的，參照第十一條規(guī)定建設(shè)單位完成公示及備案等手續(xù)后，業(yè)主可以購買符合實(shí)際需要的停車位。

第十三條因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目司法處置或建設(shè)單位需注銷清算等原因，需將剩余停車位轉(zhuǎn)讓的，受讓方出售、出租停車位時(shí)，應(yīng)遵守本辦法對(duì)建設(shè)單位租售停車位的有關(guān)規(guī)定。

第十四條購買停車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的身份進(jìn)行購買，建設(shè)單位與購買人簽訂停車位《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中注明業(yè)主購買房屋的房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)或商品房買賣合同備案編號(hào)。

第十五條建設(shè)單位出租停車位，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人。

在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將停車位出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，租賃合同期限不得超過6個(gè)月。

第十六條建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定銷售停車位，造成購買人損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位的停車位租售方案進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，對(duì)停車位租售行為加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，對(duì)違反本辦法規(guī)定的建設(shè)單位，要約談其負(fù)責(zé)人并責(zé)令整改。

第十八條本辦法自2023年7月9日起施行，有效期5年。原《惠州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位租售管理辦法的通知》（惠府辦〔2019〕3號(hào)）同時(shí)廢止。

這一新規(guī)出臺(tái)，最不爽的是惠州開發(fā)商，由于四五月份市場(chǎng)行情低迷，房子不好賣，房企回籠資金壓力巨大。

因此，很多已售項(xiàng)目都在大力清理車位，以便回籠資金，但這規(guī)定一出臺(tái)，賣車位這條路肯定又是磕磕絆絆了。這兩日，便有不少開發(fā)商向深惠君吐槽此事。

不過，對(duì)于惠州眾多小區(qū)的業(yè)主來說，這無疑是好消息！

為什么這樣說呢？如果回顧下這些年業(yè)主們?cè)谕＼囄贿@件事上經(jīng)歷了什么，就明白了。

PART02

三大問題，讓車主很是惱火

小區(qū)因?yàn)橥＼囄粏栴}經(jīng)常發(fā)生的以下三大問題，已經(jīng)讓眾多小區(qū)業(yè)主們感到惱火！

問題一：開發(fā)商鎖車位、不租車位

1、2022年7月，博羅縣美的旭輝天地這里開發(fā)商為了賣車位，有很多空缺的車位，卻停止給業(yè)主月租地下車位和不給業(yè)主臨時(shí)車停到地下。

2、2022年1月1日，位于惠州市河南岸片區(qū)的居民小區(qū)”江灣公館”1期，開發(fā)商和物業(yè)針對(duì)小區(qū)地下停車位，開啟了一場(chǎng)“封鎖行動(dòng)”，只要是沒賣出去的車位，統(tǒng)統(tǒng)鎖起來，既不讓外來臨時(shí)車停，也不讓業(yè)主停，此前辦了停車月卡的業(yè)主，到期后也不得再續(xù)。

3、2022年4月20日，大亞灣大愛城小區(qū)的業(yè)主，小區(qū)的車位配比不足1:1，開發(fā)商為了賣車位不給業(yè)主租車位，不給包月，臨時(shí)停車每次進(jìn)出收取10元費(fèi)用，一天費(fèi)用都要50元，有時(shí)候進(jìn)出10幾次都要100多，惠州有明文規(guī)定停車配比不夠是不可以只賣不租的。

關(guān)于大愛城小區(qū)車位的問題，官方已要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得限制小區(qū)業(yè)主辦理月卡，且不得限制車輛出入及停放，做好地下室車位的管理服務(wù)。

問題二：賣房加價(jià)捆綁車位

2018年11月20日，有市民介紹，嘉逸園開發(fā)企業(yè)在銷售過程中硬性捆綁車位，不繳納1.8萬元的車位劵就不能選房。對(duì)此，惠州市房管局約談開發(fā)企業(yè)，要求企業(yè)不得捆綁銷售、強(qiáng)制搭售“車位抵用券”進(jìn)行銷售。

事實(shí)上，因備案價(jià)等各種原因，開發(fā)商賣房捆綁車位的情況在惠州屢見不鮮。

問題三：業(yè)主購買多車位，并加價(jià)轉(zhuǎn)賣

2015年，發(fā)生在河南岸金山龍庭三期小區(qū)，有梁姓業(yè)主買斷剩下的多個(gè)停車位，以15萬元/個(gè)的價(jià)格出售，高出原來售價(jià)4萬元，并且只售不租，加裝了車位鎖禁止業(yè)主私自停放，被業(yè)主們批為壟斷，抵制購買。

市房管局回復(fù)到，金山龍庭三期地下共有車位有332個(gè)，于2007年4月開始出售。小區(qū)購買5個(gè)車位以上的有12個(gè)，這部分人購買的車位總量約220多個(gè)，其中個(gè)人購買車位最多數(shù)量為36個(gè)。

值得注意的是，小區(qū)停車位只售不租的矛盾在全國各省陸續(xù)有發(fā)生，但并無一個(gè)全國通用的解決辦法。

例如《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》雖明確禁止小區(qū)停車位“只售不租”，但如何處罰卻沒有相關(guān)規(guī)定，檢查整治以督促整改為主。

目前可以查到有處罰的是《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》，對(duì)車庫、車位只售不租的，逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下罰款。

PART03

購買車位前，必知這四點(diǎn)

車位權(quán)屬不明、面積縮水、捆綁銷售，小區(qū)車位問題矛盾重重，引發(fā)不少矛盾糾紛，購買小區(qū)停車位和租車位，應(yīng)該注意什么呢？

第一，要厘清車位權(quán)屬分類問題，權(quán)屬不明是導(dǎo)致車位糾紛發(fā)生的根本原因。

在買車之前一定要了解車位的類型和產(chǎn)權(quán)。有產(chǎn)權(quán)的車位只要是在使用年限內(nèi)，都是能夠隨意進(jìn)行買賣和出售的。

除了產(chǎn)權(quán)車位之外，還有人防公車位，地上停車位，無約定地下停車位以及被公攤的地下停車位。

第二，重視確認(rèn)車位大小位置，交付車位時(shí)消費(fèi)者很容易因車位實(shí)際尺寸不一致、間距過小、位置不佳、車無法停入等問題與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛。

一般的車型尺寸：

消費(fèi)者在選購車位時(shí)，盡量帶上工具實(shí)地測(cè)量，并察看車位位置，若無法實(shí)地察看，則盡量就《車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中的內(nèi)容仔細(xì)詢問銷售人員，并在合同中通過文字形式與開發(fā)商予以確認(rèn)，以備日后維權(quán)所用。

第三，重視簽訂車位合同，避免強(qiáng)買強(qiáng)賣行為。

對(duì)于買賣合同，消費(fèi)者需要查看開發(fā)商是否具備車位產(chǎn)權(quán)證或具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，弄清車位權(quán)屬，確保購買后能辦理產(chǎn)權(quán)證。

而租賃合同分為短期租賃和長期租賃，簽訂長期租賃合同時(shí)需了解《民法典》第七百零五條的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年；超過二十年的，超過部分無效；租賃期限屆滿，可以續(xù)訂租賃合同，但是續(xù)訂也不得超過二十年。

同時(shí)，消費(fèi)者還需要注意捆綁車位售房的情況，該行為涉嫌強(qiáng)制消費(fèi)，屬于違規(guī)銷售范疇，消費(fèi)者可以拒絕這種強(qiáng)買強(qiáng)賣的行為。

第四，看車位性價(jià)比。

有的城市車位的價(jià)格是比較高的，購買者要衡量車位的性價(jià)比是否合適。

如果租賃費(fèi)用較少，小區(qū)公共車位較多，那么購買車位就不是一件很需要的事情了。

對(duì)于小區(qū)購買車位問題，制訂合理的租賃方案和用價(jià)格引導(dǎo)促進(jìn)車位銷售，是一種比較靈活有效的選擇。

同時(shí)，對(duì)于小區(qū)業(yè)主來說，小區(qū)車位有租有售，可有效降低停車成本，并且也可以更好地利用小區(qū)內(nèi)的車位資源，提高停車位的利用率。

作者：深惠君

參考資料來源：惠州發(fā)布、惠州網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)、惠州電臺(tái)、惠州tv房產(chǎn)