轉(zhuǎn)眼間，2022年已進(jìn)入第四季度，大半年的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者來(lái)說(shuō)，今年市場(chǎng)的寒冷徹骨可能是歷史罕見(jiàn)的。

去年下半年行業(yè)龍頭恒大爆雷起至今，目光所及之處，市場(chǎng)硝煙彌漫，死傷無(wú)數(shù)。如今，市場(chǎng)從企業(yè)爆雷成為新聞，到未爆雷的企業(yè)反倒成為新聞，前后反差之巨大，市場(chǎng)慘烈程度可見(jiàn)一斑。

已經(jīng)跌到了十八層地獄，如今的市場(chǎng)已然如此，還能怎么差呢？

事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)的至暗時(shí)刻現(xiàn)在已經(jīng)接近尾聲，行業(yè)也終于迎來(lái)了一絲亮光。

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10月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示，前9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%；其中，住宅投資78556億元，下降7.5%。

在商品房銷售方面，前9月商品房銷售面積101422萬(wàn)平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。

對(duì)比來(lái)看，盡管數(shù)據(jù)同比依然處于下降態(tài)勢(shì)，但我們也應(yīng)該注意到，今年前9月全國(guó)商品房銷售面積比前8月略收窄，收窄了0.8個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明，市場(chǎng)下跌的速度已經(jīng)得到減緩。

除了銷售面積下跌速度減緩?fù)?，房屋竣工面積跌幅也連續(xù)兩月呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%，房屋竣工面積40879萬(wàn)平方米，下降19.9%，住宅竣工面積下降19.6%。

房地產(chǎn)的迅速下滑，顯然不符合保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展和良性循環(huán)的政策定位，也顯然不是監(jiān)管層愿意看到的情形。從去年四季度尤其是今年以來(lái)的各種調(diào)控政策松綁，也印證了這一點(diǎn)。

2個(gè)月前的8月，1年期和5年期的LPR雙雙下調(diào)，分別下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)至3.65%和15個(gè)基點(diǎn)至4.3%。此前的5月20日，5年期LPR曾迎來(lái)最大降幅，當(dāng)月5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，至4.45%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)25個(gè)省份不斷優(yōu)化調(diào)整樓市政策超過(guò)700次，這里面，除了三四線城市以外，也有越來(lái)越多的重點(diǎn)一二線城市逐步打開(kāi)了政策工具箱，采取了包括降低首付比例、增加貸款包括提高公積金貸款額度、降低房貸利率等方式來(lái)幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

除此以外，面對(duì)市場(chǎng)上因?yàn)榉科筚Y金鏈危機(jī)而蔓延開(kāi)來(lái)的爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)，政策層面也有積極動(dòng)作。目前，已有鄭州、貴陽(yáng)、紹興等多地“保交樓”相關(guān)舉措繼續(xù)出臺(tái)，住建部等多部門(mén)出臺(tái)的“保交樓”專項(xiàng)借款工作正在緊張有序的進(jìn)行當(dāng)中。

近期，再有重磅政策發(fā)聲，目標(biāo)直指保交樓工作。

10月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《第十次全國(guó)深化“放管服”改革電視電話會(huì)議重點(diǎn)任務(wù)分工方案》的通知。其中有兩點(diǎn)尤其值得注意。

一是給予地方更多自主權(quán)，因城施策運(yùn)用好政策工具箱中的40多項(xiàng)工具，靈活運(yùn)用階段性信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。

二是有關(guān)部門(mén)和各地區(qū)要認(rèn)真做好保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期相關(guān)工作，用好保交樓專項(xiàng)借款，壓實(shí)項(xiàng)目實(shí)施主體責(zé)任，防范發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

無(wú)論是今年7月底的政治局會(huì)議，還是各部委兩個(gè)月來(lái)的發(fā)聲，保交樓、穩(wěn)民生，防爛尾已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)和中心工作任務(wù)。同時(shí)，今年四季度，保交樓工作依然將是房地產(chǎn)市場(chǎng)最為重要的工作任務(wù)。

也恰恰是紓困基金、專項(xiàng)借款等保交樓舉措實(shí)施，才使得國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中顯示竣工面積跌幅有所收窄。這也說(shuō)明了，政策的效力已經(jīng)得到釋放，并開(kāi)始逐步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況直接關(guān)系著市場(chǎng)的穩(wěn)定與否，而市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定與否也直接關(guān)系著房地產(chǎn)的銷售情況。

展望四季度，隨著專項(xiàng)借款、紓困基金積極落地，部分涉房企業(yè)資本市場(chǎng)融資開(kāi)閘，預(yù)計(jì)保交樓的形勢(shì)繼續(xù)向好，從而對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，扭轉(zhuǎn)需求端疲弱態(tài)勢(shì)有積極作用。

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事實(shí)上，房企的資金面情況也已經(jīng)顯現(xiàn)出好轉(zhuǎn)的跡象。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，前9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金114298億元，同比下降24.5%。

盡管從絕對(duì)數(shù)據(jù)上看，到位資金依然在下降，但前9個(gè)月的跌幅相比今年前八個(gè)月的跌幅已經(jīng)收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，跌幅已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)，這也印證了市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面逐步止跌回穩(wěn)的判斷。

分析原因，無(wú)外乎三點(diǎn)。

一是各地不斷調(diào)整松綁樓市調(diào)控政策，個(gè)人房貸市場(chǎng)持續(xù)降息，降低剛需群體的購(gòu)房門(mén)檻，向市場(chǎng)釋放更多的需求。二是近期銀行專項(xiàng)借款，紓困基金以及資產(chǎn)管理公司的積極介入在不斷發(fā)揮穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。三是開(kāi)發(fā)企業(yè)積極作為，不斷適應(yīng)市場(chǎng)新形勢(shì)變化而大力降價(jià)促銷，同時(shí)收緊拿地支出、開(kāi)工支出以及其他非必要支出，合力促使整體資金面出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。

要實(shí)現(xiàn)樓市穩(wěn)定發(fā)展和良性循環(huán)的目標(biāo)，勢(shì)必離不開(kāi)市場(chǎng)預(yù)期的回溫和市場(chǎng)信心的恢復(fù)。要想實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)信心的恢復(fù)，關(guān)鍵還是要看保交樓和銷售端的企穩(wěn)。

對(duì)于有剛性需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)下阻礙入市的最大問(wèn)題其實(shí)也是能否實(shí)現(xiàn)保交樓的目標(biāo)。換句話說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，誰(shuí)愿意掏空六個(gè)錢(qián)包去購(gòu)買有巨大爛尾風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)和項(xiàng)目呢？

也正因此，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的驚濤駭浪之后，多輪洗禮之后，市場(chǎng)的集中度也將更高，需求和市場(chǎng)機(jī)會(huì)更加集中于那些穩(wěn)健的房企當(dāng)中，購(gòu)房者也會(huì)用腳投票，來(lái)選擇那些交樓有保障、品質(zhì)有保障的房企，這些房企也將迎來(lái)更好的明天。

其中行業(yè)頭部房企，碧桂園今年8月底發(fā)布的中報(bào)顯示，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、市場(chǎng)尚未回溫的背景下，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，依然持續(xù)盈利。財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健的同時(shí)，積極?？⒐?，保交付。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年碧桂園已在214個(gè)城市如約交付1070個(gè)批次、超25萬(wàn)套房屋，交付量之大遠(yuǎn)超同行。此外，碧桂園還有165個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“交房即交證”。公司管理層還透露，今年下半年計(jì)劃交付50萬(wàn)套房屋，是上半年總量的兩倍。

從已有案例來(lái)看，碧桂園不僅實(shí)現(xiàn)了保交樓的目標(biāo)，不少項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“交房即交證”之外，甚至還有部分項(xiàng)目提前將近一年完成高質(zhì)量交付。

例如，湖南婁底的業(yè)主鄒遠(yuǎn)方在購(gòu)買了碧桂園的期房后，在不少房企傳出爆雷的消息后，他曾經(jīng)一度也擔(dān)心自己購(gòu)買的期房是否會(huì)延期交付甚至出現(xiàn)爛尾。但他在今年6月底就收到了婁底碧桂園正央時(shí)代通知他去收房時(shí)的消息，他還有點(diǎn)不敢相信：“不會(huì)是騙子吧？合同上寫(xiě)的交房時(shí)間是2023年5月?！?/p>

鄒遠(yuǎn)方?jīng)]想到的是，自己購(gòu)買的碧桂園項(xiàng)目，不僅沒(méi)有爛尾的問(wèn)題，相反還提前了將近一年實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量交付，這讓他直呼意外。和鄒遠(yuǎn)方一樣幸運(yùn)的還有和他一同購(gòu)買碧桂園項(xiàng)目的600多戶業(yè)主，這讓碧桂園也在當(dāng)?shù)氐於肆己玫目诒?/p>

除了按時(shí)交付甚至提前交付外，碧桂園也并未為了完成交付目標(biāo)而出現(xiàn)質(zhì)量縮水的問(wèn)題。相反，碧桂園通過(guò)聯(lián)合驗(yàn)收、第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估、總裁驗(yàn)收、業(yè)主預(yù)驗(yàn)收等形式，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量開(kāi)展全方位排查，保證高質(zhì)量交付。甚至碧桂園區(qū)域總裁還采取對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行巡盤(pán)、組織開(kāi)展防空鼓專項(xiàng)行動(dòng)、試點(diǎn)項(xiàng)目樣板驗(yàn)收和推廣等手段來(lái)保證高質(zhì)量交付。

在房屋交付前，組織業(yè)主見(jiàn)面會(huì)、工地開(kāi)放等方式，讓項(xiàng)目工地“素顏相見(jiàn)”。業(yè)主可通過(guò)樣板展示，了解建筑結(jié)構(gòu)的工藝流程、施工方法、管線設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)。截至2022年9月，碧桂園舉辦共171場(chǎng)工地開(kāi)放（直播）活動(dòng)，服務(wù)的業(yè)主超3萬(wàn)戶。

也正是以上種種舉措，讓碧桂園在實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量如期或提前交房的同時(shí)，也為其在各地贏得了口碑，并為其業(yè)績(jī)穩(wěn)健發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展史上來(lái)看，歷次危機(jī)都是一輪大洗牌。而洗牌的過(guò)程中，也只有那些危機(jī)意識(shí)強(qiáng)烈，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，重視產(chǎn)品質(zhì)量和市場(chǎng)口碑的企業(yè)，才能安然度過(guò)危機(jī)，成為下一輪市場(chǎng)周期的贏者。同時(shí)，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除了政策因素外，也只有越來(lái)越多碧桂園這樣的企業(yè)出現(xiàn)，才能為行業(yè)贏來(lái)市場(chǎng)信心的恢復(fù)，才能最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展和良性循環(huán)。