去年此時，中國的房地產(chǎn)行業(yè)還是火熱一片。如今，時過境遷，物是人非，令人唏噓。

碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)，中國這四家最大的房企，經(jīng)歷了去年的行業(yè)劇變之后，恒大爆雷，融創(chuàng)也走在懸崖的邊緣，甚至連作業(yè)都無法按時提交。而四大巨頭中，只剩下碧桂園和萬科準時在同一天發(fā)布了年報。

作為行業(yè)多年以來的老大萬科可能也沒想到，在自己的老大地位相繼被碧桂園、恒大超越屈居第三之后，竟然在2021年因為恒大爆雷的原因重新回到第二的位置。

3月30日晚，萬科公布了2021年度業(yè)績。

年報顯示，報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.24億元，同比下降45.7%，幾近腰斬；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為223.81億元，同比下降44.38%，也幾近腰斬。

在已披露2021年業(yè)績數(shù)據(jù)的房企中，和萬科同為房企TOP5的碧桂園、保利歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為269.3億元、275.77億元，同比分別下滑僅16.78%、4.74%。

也就是說，即便因為去年行業(yè)大環(huán)境的變化影響到整個行業(yè)，但萬科凈利潤下滑幅度卻大大超過同類房企的平均水平。

更值得注意的是，這是繼1995年、2008年后，萬科凈利潤出現(xiàn)上市31年以來第三次下滑。

在萬科此次發(fā)布的年報第二節(jié)致股東章節(jié)中，萬科董事會主席郁亮寫了長達4100多字的內(nèi)容。這篇致股東的內(nèi)容，與其說是一封信，倒不如說是一封檢討書。

正在這份致股東的文章中，郁亮重點對去年萬科凈利潤嚴重下滑做出了深刻檢討，而且，郁亮也使用了“對凈利潤下降的檢討”來作為文中標題。

這份檢討書，確實在行業(yè)中十分罕見。郁亮以自我剖析的態(tài)度認真地檢討了萬科去年以來凈利嚴重下滑的原因。

暫時拋開萬科業(yè)績?nèi)绾尾槐?，在行業(yè)多家房企慣常使用種種手段掩蓋問題、粉飾財報的做法甚至成為主流時，不得不說，萬科郁亮如此操作還真是一股清流。僅憑郁亮敢于直面問題，敢于放下面子、放下身段、開誠布公地對股東和投資者做出檢討，這一點值得點贊。

在3月31日的業(yè)績發(fā)布會上，郁亮也再次表示：“我有必要做進一步的反思和檢討，在過去一段時間，我一直在做持續(xù)的復(fù)盤和反思，為什么業(yè)績會出現(xiàn)下降？”

會上，郁亮也向52萬名萬科股東表示了歉意。

郁亮對待問題的態(tài)度固然值得稱贊，同時，萬科的問題也跟去年行業(yè)面臨的有史以來最大的困境也有關(guān)系，但萬科去年的凈利以遠超同類房企的幅度下滑至幾近腰斬也的確值得反思。

從年報財務(wù)數(shù)據(jù)來看，萬科整體財務(wù)狀況依然相對比較健康。例如，萬科保持了三道紅線全綠，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，現(xiàn)金短債比達到2.5，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。

但是，值得注意的是，除了前面提到的萬科去年凈利大幅下滑之外，盡管萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額依然保持為正，但2021年萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額僅為41.1億元，同比2020年的531.9億元大幅下滑：

92.27%。

翻看往年財報可以發(fā)現(xiàn)，萬科從2014年到2019年的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為417.2億、160.5億、395.7億、823.2億、336.2億、456.9億元。

這是2014年以來，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額首次降到：

百億元以下。

作為企業(yè)現(xiàn)金流和利潤來源的核心，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額突然出現(xiàn)大幅下滑是一個十分危險的信號。這也就意味著，盡管2021年萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額依然為正，但其經(jīng)營活動已經(jīng)開始快速惡化，其賺錢能力也開始快速下降。

如果這種情況無法得以扭轉(zhuǎn)，萬科2022年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額很有可能將出現(xiàn)14年以來首次轉(zhuǎn)負。

這也就不難理解，為什么不久前郁亮會判斷行業(yè)進入黑鐵時代，并提出萬科進入戰(zhàn)時氛圍、節(jié)衣縮食、要么死、要么活，萬科要破釜沉舟、背水一戰(zhàn)。

從凈負債率來看，萬科截至報告期末，其凈負債率為29.69%，盡管依然處于行業(yè)低位，但同比2020年的凈負債率18.09%依然上升了11.6個百分點。

另外，值得注意的是，此次在歸屬上市公司凈利潤幾乎腰斬的情況下，萬科2021年少數(shù)股東損益為155.5億元，同比2020年的177.8億元下降幅度僅為12.5%。同時，萬科少數(shù)股東損益在2021年的凈利潤總額380.7億元中占比已經(jīng)高達40.8%。這在社交媒體和雪球論壇上又引發(fā)了：

質(zhì)疑聲一片。

在對凈利潤下降的檢討中，除了外部因素外，郁亮將萬科出現(xiàn)的業(yè)績下降的原因主要歸結(jié)為兩點：

一是萬科未能擺脫高增長慣性。當追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，萬科在部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預(yù)期沒有實現(xiàn)。

二是萬科各城市公司能力參差不齊，部分表現(xiàn)較弱的公司和項目，影響了整體業(yè)績。

郁亮說，2021年的業(yè)績表現(xiàn)，對萬科來說是一次警醒。2022年，萬科將采取措施解決開發(fā)業(yè)務(wù)中的問題，保障財務(wù)安全，實現(xiàn)營收和凈利潤的企穩(wěn)回升：

期待明年給大家交上合格的答卷。

之前只是聽說冷，但揭開蓋子后，沒想到是如此的寒冷刺骨。萬科業(yè)已至此，遑論其他。這個行業(yè)，經(jīng)歷了這么多年，卻還是難以改變靠天吃飯的境地。