所有人都在等深圳同樣出臺樓市的救市政策，

畢竟，過去一年的深圳樓市，實(shí)在是太難看了。

2021年，深圳二手房成交僅有40699套，同比2020年大跌57.3%，被形容為腰斬，不僅是近10年來深圳二手房的成交新低。

并且，根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)到的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，2021年深圳二手房網(wǎng)簽量相比2020年的網(wǎng)簽量，下降幅度達(dá)到63.1%，創(chuàng)下了深房中協(xié)有二手房網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來的新低。

今年1月，深圳二手住宅成交量只有1557套，創(chuàng)下2012年3月以來的最低記錄。

進(jìn)入2月，深圳中原周報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2月20日，深圳全市二手住宅成交只有496套，有業(yè)內(nèi)人士指出，“深圳這個(gè)月的二手房成交能不能突破800套，可能都是個(gè)問題”。

一個(gè)市場共識是：當(dāng)下的深圳樓市，已經(jīng)是“過冷”，而不是“理性”。

年后，關(guān)于樓市救市的聲音愈發(fā)強(qiáng)烈，而多個(gè)城市的樓市政策也確實(shí)有了松動跡象，積極釋放寬松信號，讓媒體、自媒體以及一眾看客也一度打起雞血。

2022年以來，浙江、南寧、菏澤等14個(gè)省市相繼落地房地產(chǎn)紓困政策，主要涉及內(nèi)容，不外乎三個(gè)方面的政策手段：

一是放松公積金貸款，二是非限購城市重啟最低首付20%，三是通過財(cái)稅刺激托底樓市。

據(jù)監(jiān)測，截至目前，全國至少已有7個(gè)城市出現(xiàn)了首付比例下調(diào)的情況，其中包括公積金首付比例下調(diào)的三個(gè)城市，即北海、自貢、南寧，以及商業(yè)貸款下調(diào)首付比例的四個(gè)城市，即菏澤、重慶、贛州、佛山。

問題來了，多個(gè)城市的樓市都在救市，放寬手段層出不窮，深圳是否也會出臺類似的放松性樓市政策？

或者說，深圳會出臺什么樣的政策，來穩(wěn)定2022年的樓市和人心？

01，

深圳二手房指導(dǎo)價(jià)上調(diào)幾乎無望

2021年2月8日，深圳市住建局發(fā)布通知，宣布深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，3595個(gè)住宅小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)從天而降，自實(shí)施以來，深圳月度二手房網(wǎng)簽量便呈現(xiàn)出持續(xù)下滑態(tài)勢。

并且，二手房指導(dǎo)價(jià)所帶來的連鎖反應(yīng)和系列沖擊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了樓市歷史上任何一次的調(diào)控打擊。

因此，在購房首付比例幾乎沒有可能下調(diào)的情況下，作為深圳樓市急轉(zhuǎn)直下“導(dǎo)火索”的208住房參考價(jià)，在出臺一周年之際會否迎來上調(diào)，成為了市場期待的方向之一。

要知道，指導(dǎo)價(jià)哪怕只是迎來些許的上調(diào)，深圳樓市都有可能因此重燃信心與調(diào)整信號。

但令人遺憾的是，這樣的可能或許微乎其微。

實(shí)際上，在去年深圳208二手房參考價(jià)出臺后，官方曾表示，深圳二手房成交參考價(jià)格原則上“一年發(fā)布一次”，

并且，深圳二手房參考價(jià)的“形成機(jī)制”，是深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，并參考周邊一手住房價(jià)格，從而綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房的成交參考價(jià)格。

如此一來，新一年的二手房參考價(jià)，實(shí)際上并沒有上調(diào)的道理，而只會有下調(diào)的邏輯。

因?yàn)橐环矫妫?021年的二手房網(wǎng)簽價(jià)格，屬于肉眼可見的“割肉下跌”，多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，越來越多的深圳二手房源成交向參考價(jià)靠攏，部分熱門小區(qū)成交均價(jià)下跌了20%-30%。

國家統(tǒng)計(jì)局2月21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1月深圳二手房環(huán)比跌幅0.5%，同比跌幅1.5%，連跌9個(gè)月。

(圖源：南方日報(bào)）

另一方面，深圳2022年的一手新房價(jià)格在去年三輪集中供地后，各個(gè)區(qū)的新房房價(jià)天花板已被規(guī)則限死，價(jià)格甚至比2021年還低。

因此，一二手房價(jià)均在客觀“雙跌”之下，參考價(jià)又豈有主觀拔高之理？

深圳自媒體朱羅紀(jì)則也曾發(fā)文認(rèn)為，深圳的二手房參考價(jià)不會調(diào)整，也沒有必要調(diào)整。

其依據(jù)很簡單，一來，如果參考價(jià)繼續(xù)調(diào)低，那么會進(jìn)一步打擊已經(jīng)低迷到不行的二手房交易，但如果轉(zhuǎn)頭調(diào)高，以目前房價(jià)下行的事實(shí)來看，缺乏邏輯支持，而且會被公眾理解為政府在刻意托市，

所以，最可能的是維持原狀。

當(dāng)然，深圳二手房參考價(jià)調(diào)整的方向，也并非一定得是價(jià)格的漲跌，也可以是機(jī)制的完善。

比如，去年出臺的208二手房參考價(jià)，基本上屬于“一個(gè)小區(qū)一個(gè)價(jià)”，但是同一個(gè)小區(qū)不同戶型大小、不同樓棟、不同樓層也是同樣一個(gè)參考價(jià)，顯然仍不是一個(gè)“完美的參考價(jià)”，

因此，在今年一年一調(diào)之時(shí)，政策整體能否有所完善，也可能是一個(gè)方向。

另一個(gè)方向，則可以是“人群傾斜”，以調(diào)整首付和貸款的形式。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁認(rèn)為，對于深圳二手房來講，政策要調(diào)整的方向完全不是“直降到首付二成”，而是可能在既定的銀行按評估價(jià)確定首付成數(shù)和放貸成數(shù)的基礎(chǔ)上，探求專門針對剛需首套購房適當(dāng)調(diào)低首付成數(shù)的政策調(diào)整，以便修正對首套剛需的“誤傷”，讓他們實(shí)現(xiàn)國家提出的“滿足剛需人群合理的住房貸款需求”的政策訴求。

別忘了，“引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款”，這也是當(dāng)時(shí)深圳宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的初衷和目的之一。

02，

深圳開發(fā)商各自“斷臂自救”

但85折的深圳新房最大折扣，

救不了去化率至今只有2.1%的東海

信心比黃金重要，這句話沒有問題，

問題是沒有信心。

在最近的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)里，深圳的GDP增速，是北上廣深四大一線城市里的倒數(shù)第一，不少著眼于樓市的觀點(diǎn)均認(rèn)為，這樣的數(shù)據(jù)，的確會影響到各方特別是買房人對這座城市房地產(chǎn)的信心。

一個(gè)更赤裸裸的明顯事實(shí)是，深圳的樓市不會馬上變好，中介在出現(xiàn)離職潮、門店大面積關(guān)閉后，有人開起了滴滴，有人嘗試做短視頻，甚至有將以往的客戶們通通給拉了個(gè)群、在群里做微商的。

二手房拐點(diǎn)遙遙無期，新房樓盤也在等不來救市政策的開春里，開始了“斷臂自救”。

而當(dāng)下，最好的自救，就是降價(jià)。

據(jù)了解，位于羅湖蓮塘的東海富匯豪庭項(xiàng)目，近日推出了10套“85折特價(jià)房”，最高直降151萬/套，也因此被業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃為“直接按照深圳15%的備案價(jià)調(diào)價(jià)底線來降價(jià)，一步到位，直降到底”。

該樓盤被稱為“深圳打新史上最高中簽率”的樓盤，去年11月4日，東海富匯豪庭項(xiàng)目獲批預(yù)售，整體均價(jià)約8.9萬/平將近9萬，最高價(jià)格達(dá)到10.4萬/平，但去年12月便開始推出“94折特價(jià)房，其中最高可省69萬”。

然而，上演著冰與火之歌的深圳樓市，94折的促銷力度似乎仍未能拯救“消化不良”的東海富匯豪庭，自打折促銷以來，幾乎并未能看到該項(xiàng)目的所謂成交喜報(bào)或信息。

這也是此次項(xiàng)目祭出“終極85折”的歷史原因，據(jù)悉十套特價(jià)房單價(jià)已直接變成了6.88萬/平起還帶精裝修，對比7.9萬/平起的備案價(jià)，單價(jià)少了整整1萬元/平，更不用說對比8.9萬/平的備案均價(jià)之間的差距了。

同時(shí)，伴隨著85折這個(gè)深圳一手新房最低折扣，該項(xiàng)目還給賣房中介漲傭最高至3.88%，且不論大小戶型，成交每套都4萬元現(xiàn)金獎。

據(jù)了解，自開盤銷售不佳后，該項(xiàng)目開發(fā)商東海去年12月份便將三級市場中介的轉(zhuǎn)介傭金從之前的0.8%，大幅提高到了3.88％（有部分中介稱是4%），提高了將近五倍的中介傭金，

而到了此次2月份促銷，則是在3.88％傭金的基礎(chǔ)上，再疊加了4萬元的現(xiàn)金獎。

既給自己降價(jià)，又給中介加錢，不一定是“斷臂自救”，也可能是“垂死掙扎”，

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士提醒，大幅降價(jià)的背后，是項(xiàng)目的實(shí)際去化率可能非常低，同時(shí)盡管降價(jià)促銷，但羊毛出在羊身上，誰最終為這樣的樓盤項(xiàng)目分銷的高傭金買單，購房者需三思后行。

截止至2月24日，記者查詢深圳市規(guī)土委官網(wǎng)看到，東海富匯豪庭備案的房源中，僅有5套顯示“已簽認(rèn)購書”，14套顯示“已備案”，另有1套顯示“已錄入合同”，共計(jì)20套，其余房源均為期房待售。

按去年11月備案了911套住宅房源來算，自11月13日開盤以來，三個(gè)多月過去，東海富匯豪庭項(xiàng)目的去化率其實(shí)只有2.1%。

而剛開年便祭出了15個(gè)點(diǎn)“史上最高轉(zhuǎn)介傭金”的兆鑫匯金廣場項(xiàng)目，則在本周已陸續(xù)發(fā)起了如“一周勁銷4.6億”的戰(zhàn)績和海報(bào)，似乎在宣告著一種“重賞之下必有勇夫，降價(jià)之下必有客戶”的樓市回報(bào)，

但是，深圳樓市今時(shí)不同往日了，事實(shí)如何，誰又知道呢？