杭州人心里，一直有個(gè)不服氣的地方。

為什么杭州的商業(yè)看起來很強(qiáng)，但就是誕生不了南京德基這樣的巨無霸呢？

杭州大廈、湖濱銀泰in77、萬象城三家，每家都是超百億的體量，感覺很大是不是？

轉(zhuǎn)頭看南京德基，260多個(gè)億。

杭州商業(yè)，什么時(shí)候才能有一位足以PK德基的高手？

我們注意到，最近杭州的武林商圈，迎來了一位重磅新成員。

4月28日，杭州恒隆廣場(chǎng)啟動(dòng)試營業(yè)，近250個(gè)品牌，約三分之一的高能級(jí)首店。

恒隆在杭州的第一個(gè)項(xiàng)目，上來就把“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”的門檻，卷出了新高度。

其實(shí)早在2018年5月28日，恒隆地產(chǎn)就以107.3億元拿下了百井坊地塊，創(chuàng)下杭州商業(yè)用地總價(jià)天花板，紀(jì)錄至今未破。

往后8年里，恒隆也始終沒有調(diào)整百井坊的高端定位。

直到去年，恒隆地產(chǎn)高管在接受媒體采訪中披露杭州恒隆核心招商數(shù)據(jù):

商場(chǎng)零售預(yù)租率超83%，計(jì)劃引入50余家浙江首店、80至100家餐飲店。

恒隆開業(yè)，杭州不只是多了一個(gè)高端商場(chǎng)，也代表著武林商圈的格局正在發(fā)生質(zhì)變：

曾經(jīng)杭州大廈和銀泰百貨“雙雄坐鎮(zhèn)”的局面，正在加速朝著“多強(qiáng)并立”演進(jìn)。

于是，很多人開始議論：

繼上海之后，杭州能否力壓南京，成為長三角第二大高端消費(fèi)目的地？

但在我看來，答案或許沒有那么快改寫。

盡管杭州又添了一員高端猛將，但長三角高端商業(yè)僅次于上海的“第二極”，恐怕仍然非南京莫屬。

01.

頂尖高手的巔峰對(duì)決

當(dāng)一個(gè)商場(chǎng)貼上了“高端”的標(biāo)簽，有一個(gè)話題就繞不過去：

頂奢，來了幾個(gè)？

杭州恒隆試營業(yè)至今，陸續(xù)官宣的品牌陣容里，大家翹首以盼的愛馬仕、香奈兒、LV......一個(gè)都沒出現(xiàn)，取而代之的主角是輕奢和潮牌。

市場(chǎng)失望之聲，不絕于耳。

當(dāng)然，也有人站出來說，是時(shí)候告別“唯頂奢論英雄”的粗放競(jìng)爭了，錯(cuò)位布局、互補(bǔ)共生才是商圈長效提質(zhì)的核心邏輯。

這話沒錯(cuò)，杭州也有成功先例。

兩年前開業(yè)的杭州中心，一開始也被質(zhì)疑“拿不到頂奢資源”，餐飲占比超過40%，首層大量鋪位用藝術(shù)裝置填充，看起來空蕩蕩的。

但兩年發(fā)展下來，杭州中心客流和零售額雙雙增長超過30%，注冊(cè)會(huì)員中35歲以下占比超過80%，成了華潤旗下“最青春”的商場(chǎng)，被年輕人戲稱為“杭州吃飯中心”。

但餐飲、零售能夠產(chǎn)生的消費(fèi)畢竟有限，不可否認(rèn)的是，頂奢仍然是當(dāng)下衡量高端商場(chǎng)能級(jí)最直觀的標(biāo)尺。

在這方面，南京德基廣場(chǎng)就是整個(gè)長三角除上海之外的絕對(duì)王者，它以一己之力包攬了全球超過95%的國際一線奢侈品牌：

時(shí)尚圈最具分量的“六大藍(lán)血”品牌，CHANEL、DIOR、LV、GUCCI、PRADA、Calvin Klein Collection，德基拿下了5個(gè)；

“八大紅血”品牌，Hermès、Balenciaga、Yves Saint Laurent、Versace、Loewe、Burberry、Fendi、Givenchy則全部入駐。

頂奢腕表珠寶品牌也被德基盡數(shù)收入囊中，Cartier、Bvlgari、Tiffany & Co、Van Cleef & Arpels、Chaumet一字排開，勞力士今年還在德基開設(shè)了全新專賣店；

甚至在高端古法金這個(gè)“硬奢”新賽道上，德基也完成了全國首次“四大品牌集郵”，老鋪黃金、君佩、琳朝、寶蘭一個(gè)不落。

說白了，德基沒給其他商場(chǎng)留任何“頂奢縫隙”，憑借這一個(gè)商場(chǎng)，南京幾乎是壟斷了整個(gè)江蘇乃至安徽的高端消費(fèi)“定價(jià)權(quán)”和“流量分配權(quán)”。

任何新商場(chǎng)再想要引入頂奢，都得掂量掂量德基的排他性條款和品牌關(guān)系，這也讓后來者幾乎無路可走。

反觀杭州，頂奢品牌們被拆散在杭州大廈、萬象城等多個(gè)商場(chǎng)里：

杭州大廈牢牢守著愛馬仕、香奈兒、LV的基本盤，還擁有Cartier全球首家獨(dú)立沙龍、Bvlgari全國首家獨(dú)立沙龍等稀缺資源；

萬象城也在持續(xù)發(fā)力，LV雙層店、GUCCI等一應(yīng)俱全。

而恒隆此時(shí)入局，在頂奢賽道已經(jīng)“遲到”了，如果強(qiáng)行引入，則意味著極高的品牌爭奪成本和巨額補(bǔ)貼壓力。

因此，恒隆這次“去重奢化”的策略，看似是繞開了正面競(jìng)爭，主動(dòng)尋求差異化，但從另一種角度來說，其實(shí)也是一種無可奈何的“避戰(zhàn)”。

02.

散裝的杭州商圈

和杭州的“多中心”不一樣，南京的商圈排布有個(gè)鮮明的特質(zhì)，就是“強(qiáng)中心”。

提到商業(yè)中心，別無二處，就是新街口，其他的都是弟弟。

從地理位置上看，新街口地處南京“龍?bào)椿⒕帷备窬值暮诵?，巧妙地將玄武、秦淮、鼓樓三大區(qū)域連為一體。

從商業(yè)能級(jí)來看，不到0.3平方公里的核心區(qū)里，集中了百家世界五百強(qiáng)分支機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，大小商家星羅棋布，高中低檔全面覆蓋，商貿(mào)集中度甚至超過了北京王府井和上海南京路。

在前不久出爐的2025年度《中國商圈商業(yè)力T100指數(shù)榜單》中，南京新街口排名第二，力壓上海，僅次于北京，除了“百億店王”德基，中央商場(chǎng)、南京新百、金鷹也全都盤踞于此。

在南京逛街購物，你不用多想，新街口就是標(biāo)準(zhǔn)答案。

而杭州則恰恰相反，武林、湖濱、錢江新城......多強(qiáng)并立，多點(diǎn)開花。

分開看，杭州這些商圈實(shí)力也不弱。

就拿武林來說，它是浙江唯一一個(gè)連續(xù)三年入圍“福布斯中國中央商務(wù)區(qū)消費(fèi)競(jìng)爭力TOP10”的商圈。

其中，杭州大廈從2005年起，連續(xù)8年蟬聯(lián)全國城市單體商場(chǎng)銷售額第一，坐擁愛馬仕、香奈兒、LV等頭部奢侈品牌，近三年銷售額穩(wěn)定在120億元上下；

武林銀泰的海藍(lán)之謎、蘭蔻、雅詩蘭黛等品牌，連續(xù)多年拿下銀泰百貨體系的“全國銷售第一柜”。

二者聯(lián)手，構(gòu)成了武林商圈雷打不動(dòng)的消費(fèi)基本盤。

那時(shí)候，杭州一度被視為國內(nèi)重奢消費(fèi)的重要一極。

但有一個(gè)尷尬的問題，就在于消費(fèi)分散。

消費(fèi)者如果想“一站式購物”，在杭州得跑兩三個(gè)商場(chǎng)。

更何況，現(xiàn)在時(shí)過境遷。

據(jù)贏商網(wǎng)等行業(yè)媒體統(tǒng)計(jì)，2025年區(qū)域頭部席位已被南京德基、上海IFC、上海環(huán)球港占據(jù)，三家銷售額分別為262億元、218億元、217億元，均突破200億元大關(guān)。

杭州雖擁有杭州大廈、湖濱銀泰in77、萬象城三家百億商場(chǎng)，數(shù)量不算少，卻已無一能躋身區(qū)域頭部陣營。

此外，杭州TOP3的商場(chǎng)，萬象城、杭州大廈和in77約110億的銷量總和約365億，南京光一個(gè)德基就262億了。

這樣的商業(yè)格局，也注定了杭州很難出一個(gè)像南京新街口這樣的商業(yè)中心，力量也就顯得沒那么集中。

03.

難以撼動(dòng)的江湖地位

我們?cè)侔岩暰€重新拉回到杭州恒隆。

首店經(jīng)濟(jì)確實(shí)熱鬧，Jellycat浙江首店、各種潮流餐飲......話題不斷，客流不愁。

但說白了，一個(gè)“浙江首店”的毛絨玩具，幾百塊就能到手，這樣的客單價(jià)和頂奢根本不在一個(gè)量級(jí)。

這份“熱鬧”和“含金量”之間，是存在極大差距的。

這和浙江人自己的消費(fèi)習(xí)慣其實(shí)也有關(guān)系。

浙江人均收入全國前列，但社零總額長期穩(wěn)居第四，得了個(gè)“萬年老四”的稱號(hào)。

問題就出在高端供給不足，消費(fèi)外流。

周末去外省甚至國外度個(gè)假，對(duì)很多浙江人來說已經(jīng)是稀松平常的事。

杭州的商場(chǎng)不夠買？那就去上海、去南京，甚至飛東京、飛首爾。

這一點(diǎn)，也在數(shù)據(jù)中得到了直觀的體現(xiàn)：

今年五一假期，南京人均游客消費(fèi)1256.85元，僅次于上海，位列全國第二，比北京還高，是杭州的1.8倍。

重點(diǎn)是在南京接待的1368萬游客里，63.2%來自外地，旅游總收入171.8億元，異地貢獻(xiàn)占了大頭。

而杭州五一接待游客1696.1萬人次，比南京還多了300多萬，但旅游總收入只有120.8億元，比南京整整低了50億。

很明顯的“人多錢少”，消費(fèi)力在本地留不住。

這種差距背后，還涉及到中心城市一項(xiàng)重要的能力：

輻射力。

南京作為華東消費(fèi)樞紐，被譽(yù)為“中華第一商圈”，新街口連一個(gè)“網(wǎng)紅廁所”都能被游客當(dāng)成5A景區(qū)打卡。

而且南京不只是南京人的南京，它對(duì)整個(gè)安徽乃至蘇北的吸附力，堪稱恐怖。

寧馬城際S2號(hào)線剛開通，最高一天客流量就達(dá)到19萬人次，今年五一南京地鐵客運(yùn)總量2119.83萬人次，直接破紀(jì)錄。

而杭州輻射范圍內(nèi)的嘉興、湖州、紹興等城市自身商業(yè)發(fā)達(dá)，本地購買力強(qiáng)，無需舍近求遠(yuǎn)。

所以要說杭州能不能靠恒隆扭轉(zhuǎn)局面？

短期看，很難。

恒隆預(yù)計(jì)要到2027年新春才能看到一個(gè)“完整體”，SKP、IFC還在建設(shè)中，在此之前，杭州高端商業(yè)的格局仍然群龍無首。

長期來看，即便未來杭州形成了恒隆+杭百+SKP+IFC+杭州大廈+萬象城的多極集群，總量上可能會(huì)縮小與南京的差距，但單點(diǎn)超越德基的可能性幾乎為零，畢竟人家的體量和品牌壁壘擺在那里。

更何況，人家德基也不會(huì)停在原地等著被超越。

2026年，南京商業(yè)版圖將迎來一場(chǎng)“德基風(fēng)暴”：河西德基、仙林德基奧萊，雙店同開，精準(zhǔn)卡位不同客群、不同區(qū)位、不同生活方式。

其中，河西德基定位城市級(jí)高端綜合體，涵蓋科技數(shù)碼、美妝腕表、高端戶外；仙林德基奧萊則是國內(nèi)首個(gè)藝術(shù)概念?yuàn)W特萊斯，主打年輕、時(shí)尚、潮流，融合生態(tài)公園與文化休閑。

南京商業(yè)巨無霸的“護(hù)城河”，不是靜態(tài)的，而是動(dòng)態(tài)加深的。

所以說，恒隆的到來雖然讓杭州再添一名“武林高手”，能打、敢打、有章法，但南京顯然是“武林盟主”，高手過招常見，可要頂替盟主的位置不是一朝一夕能辦到的。

杭州可以努力成為“第三城”，但想超越南京，短期內(nèi)不太可能，長期看也是一件極具挑戰(zhàn)的事。

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