文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

一年前，廣州荔灣有個(gè)樓盤，眼看就要入市，卻突然沒了動(dòng)靜。

而最近，它又重新活躍了起來。

這個(gè)盤，大家都不陌生，名字叫“保利怡璟灣”。

五一期間，項(xiàng)目開放實(shí)景示范區(qū)，吸引不少客戶到場(chǎng)參觀，營(yíng)銷中心人頭攢動(dòng)，連樣板間都要排隊(duì)才能看。

戶型面積大變樣

時(shí)隔一年，再次回歸，保利怡璟灣案名雖然沒改，但戶型面積卻大變樣。

這是去年的戶型：

當(dāng)時(shí)，保利置業(yè)計(jì)劃推出建面約76-91㎡三至四房，主打全南向小戶型。

且為超新規(guī)產(chǎn)品，使用率高達(dá)120%左右，像76㎡就做到了三房?jī)尚l(wèi)，在荔灣一眾樓盤中競(jìng)爭(zhēng)力凸顯。

而戶型改版后，變成了建面約81-100㎡三至四房，砍掉了80㎡以下的小戶型。

使用率方面，隨著廣州樓市新規(guī)收緊，保利置業(yè)也不再大肆宣揚(yáng)高使用率優(yōu)勢(shì)，據(jù)說跟之前相比有所下降。

中介口徑是，“使用率超100%”。

目前，最新戶型圖還沒流出，但可以確定的是，“0飄窗”依然還在。

去年，保利怡璟灣之所以沒開盤就火遍全城，就是因?yàn)樗菑V州首個(gè)喊出“0飄窗”的新規(guī)樓盤。

除了它，當(dāng)時(shí)番禺洛溪板塊的龍湖亞倫央璟頌項(xiàng)目，對(duì)外宣稱也是“0飄窗”。

這兩個(gè)盤，遙相呼應(yīng)，把這個(gè)概念炒得火熱。

龍湖亞倫央璟頌早在去年4月底就已入市，眼下已基本清盤，保利怡璟灣卻還在預(yù)熱階段，開盤時(shí)間仍然未知。

拖了一年，價(jià)格上也有變化。

去年的吹風(fēng)價(jià)是，約76㎡三房350萬元起，單價(jià)4.6萬元/㎡起。

今年由于戶型面積變大了，起步的約81㎡三房總價(jià)預(yù)計(jì)400萬元左右，單價(jià)4.9萬元/㎡起。

沒想到竟然還漲價(jià)了……

另外，保利置業(yè)還提出了一個(gè)“小面積豪宅化”的概念，就是字面意思，即小戶型也能住出豪宅感。

還有一點(diǎn)，就是項(xiàng)目的確定性。

雖然現(xiàn)在還沒正式開盤，但它首推的1棟住宅樓就已全面封頂。

加上已經(jīng)落地的實(shí)景園林和小區(qū)場(chǎng)景。

在一定程度上，給未來業(yè)主吃了一顆定心丸。

東漖舊改最新組團(tuán)

保利怡璟灣，是保利置業(yè)操刀的東漖村舊改項(xiàng)目最新組團(tuán)。

說是“最新”，是因?yàn)樵谒埃瑬|漖村舊改已經(jīng)孵化了保利西悅灣、保利錦上印、保利瑧譽(yù)幾個(gè)項(xiàng)目。

其中，保利西悅灣作為東漖舊改首期融資區(qū)，于2015年開賣，2017年收樓。目前，小區(qū)最新二手成交價(jià)“3字頭”左右。

2020年，融資區(qū)二期保利西悅灣觀瀾開盤，目前二手掛牌均價(jià)4.58萬元/㎡。

2023年，東漖舊改融資區(qū)三期亮相，改名叫“保利錦上印”。

該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)還喊出“保6沖7”的價(jià)格策略，最后開盤5萬元/㎡起。

2024年底，東漖舊改推新組團(tuán)，又改名字了，叫“保利瑧譽(yù)”。這也是保利置業(yè)在廣州的首個(gè)“譽(yù)”系產(chǎn)品，主打改善，價(jià)格“5字頭”。

所以，保利怡璟灣，算是整個(gè)大地塊的第四個(gè)盤。

跟其他幾個(gè)樓盤相比，保利怡璟灣的亮點(diǎn)主要有兩個(gè)：

其一，就是前面提到的“0飄窗”設(shè)計(jì)。

其二，高使用率。

無論是去年宣稱的“高達(dá)120%”，還是今年的“超100%”，保利怡璟灣整體戶型使用率都不低。

特別是在廣州新規(guī)收緊的背景下，像這種高使用率的產(chǎn)品，只會(huì)越賣越少。

體量小，只有三棟住宅樓

盡管源自于舊改項(xiàng)目，但保利怡璟灣自身體量并不大。

只有3棟住宅、1棟公寓。

其中1、2棟為32層高，3棟為22層高，兩梯五戶，容積率3.74。

配套方面，保利怡璟灣堪稱“全能型選手”。

這也是地處老城區(qū)的好處，資源都是現(xiàn)成的，不用再熬。

交通上，項(xiàng)目距離地鐵1號(hào)線坑口站約600米，步行可達(dá)。

從這里搭乘地鐵，往北2站到芳村可換乘11號(hào)線大環(huán)線；往南1站是西塱，可換乘廣佛線和10號(hào)線，通勤便捷。

商業(yè)上，整個(gè)東漖舊改規(guī)劃了約40萬㎡商業(yè)綜合體，700米范圍內(nèi)規(guī)劃有18萬㎡理想花地商業(yè)。

周邊還有芳和薈購物廣場(chǎng)、荔勝廣百等商圈。

教育方面，項(xiàng)目周邊有省一級(jí)公辦小學(xué)康有為紀(jì)念小學(xué)，是保利置業(yè)投資2億元建設(shè)的。

此外，還有省級(jí)真光中學(xué)、省級(jí)兒童福利會(huì)幼兒園等優(yōu)質(zhì)教育資源。

醫(yī)療方面，距離廣醫(yī)附屬第一醫(yī)院花地灣院區(qū)（三甲）直線距離約700米，不遠(yuǎn)也不至于太近。

不過，項(xiàng)目缺點(diǎn)也很明顯。

比如，周邊城市界面較為老舊；小區(qū)太小，園林沒什么發(fā)揮空間；靠近大馬路，部分樓棟和戶型會(huì)受到噪音和粉塵干擾等。

項(xiàng)目開發(fā)主體為廣州東灝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其成立于2010年，背后控股股東為廣東保利置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣東保利置業(yè)”）。

廣東保利置業(yè)，是保利置業(yè)集團(tuán)于2007年設(shè)立的全資子公司，也是保利置業(yè)集團(tuán)在珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)。

2012年，廣東保利置業(yè)正式牽手東漖村舊改，距今已經(jīng)14年。

目前廣東保利置業(yè)董事長(zhǎng)為李陽，總經(jīng)理為黃偉強(qiáng)。

黃偉強(qiáng)同時(shí)也是保利置業(yè)廣東公司黨委書記、總經(jīng)理。

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