文：蔡壘磊

在上一篇寫租售比的留言區(qū)，我發(fā)現(xiàn)很多人還是不理解，還是在以過去的眼光看待房子，那我就進一步解釋下。

房子的正確用法只有兩種，兩種，兩種！一種是消費，也就是自住，每年算好多少使用成本，跟車一樣，有多大頭戴多大帽子，按每年1%～2%的折損，損得起多少就買怎樣總價的房子；

還有一種就是投資，投資就是要收租，如果不收租，單純持有等漲，那可能就不叫投資了，而是賭博，而且是相對比較差的一種賭博，因為期望值大概率為負——房子會確定性地變舊，而股票黃金比特幣之類的哪怕是那些不產(chǎn)生現(xiàn)金流的部分，同樣單純依賴下一個人以更高的價格買走，但至少東西本體不會確定性地變舊。不會說幾十年后哪怕同地段新房價格看起來沒變化甚至有上漲，舊房也只能折很多價格賣，它有點像會變質(zhì)的魚或者水果，很難當成長期抗通脹的資產(chǎn)貨幣來使用。

當然也有人提到城市核心的地段永遠是占一塊少一塊的，哪怕房子舊了，中心的地依然有限。但這也好，過去那20多年的牛市周期也罷，它除了少數(shù)“人地錯配”的時期可以叫投資，其他時候都只是賭博——房子早就應該回落，根本不應該漲那么高，完全脫離了中國實際的貧富情況，它只是一個畸形不完善的市場，疊加了政府硬頂上去的決心，所人造出來的牛市——可你事先“并不應該”知道政府會不讓回調(diào)而去硬頂房價。因此刨去城市化進程初期賺錢的人，有可能有實力的因素以外，其他年份通過加杠桿發(fā)了財?shù)�，跟在比特幣里開了高倍數(shù)合約最終贏了的沒有差別，賺的都是運氣錢。現(xiàn)在還有人拿2016年說事兒，說你們這些不買房的別后悔啊，看看15、16年的前車之鑒——這是完全把小概率的賭贏當成自己的投資實力了。

還有所謂的市中心地段，房子越來越舊了為什么還能賣出高價？不是大家喜歡住舊房，而是賭拆遷一直能賭對，拆完房子就變新了，還能擴戶占便宜，于是大家習慣了不給舊房打折扣（甚至給特別老的市中心房子加價），以及市中心剛好沒遷移而已，這是運氣啊運氣。但事實是，拆遷預期它就是賭博，根本不是投資，在大拆大造時期結(jié)束后，房子舊了就是不值錢了，不管在什么市中心都一樣。多數(shù)城市在這20幾年里都經(jīng)歷過市中心的遷移和分流，所謂的“核心地段”，只是在賭未來的10年20年或者說在自己出售之前不會變化而已。

所以房子這個東西，唯一能把它稱為“合情合理的投資”的，只能是收租，且租金回報必須大于房子的維系成本加上每年的折舊，如果是貸款買的，再加上貸款利息分攤到每年的成本——就這么多，能覆蓋，還能大于無風險利率，就是劃算的投資，否則就是失敗的投資。

至于房子本身的市值在扣除折舊后，未來會漲還是跌，那都是運氣。除了能用你的經(jīng)驗和認知去判斷當前所處的價格周期，和整體的經(jīng)濟周期以外，還有政策怎么變化，你所在區(qū)域的繁榮度會不會變化，配套會不會遷移，城市本身還是不是人口凈流入，產(chǎn)業(yè)還能不能撐住等一系列你完全不可能提前預知的變量，它跟你的“眼光”的關(guān)系沒有那么大。

很多人以為自己在房地產(chǎn)上是在做“投資”，其實只是在賭博而已，除非你在房產(chǎn)上配置的只是你的一小部分資產(chǎn)，是為了分散風險，增加投資組合的韌性之用——幾乎沒有富人是房產(chǎn)占資產(chǎn)大頭的。

那怎么區(qū)分投資和賭博？你的投資組合至少得有一條底層邏輯，能保證它是永遠向上的，不受制于其他任何變量的表現(xiàn)，即哪怕其他變量都沒如你想的那樣走，你的運氣非常差，最多也只會拉長你獲取投資收益的時間期限，卻不會導致虧損，這個才叫投資，否則就都是賭博。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。