來源：市場資訊

（來源：樓市經(jīng)典）

2026年5月

上海全方面購房政策：

【新房 二手房 限購 貸款 搖號】

01 上海最新限購政策

02 上海最新購房貸款政策

03 上海一手/二手房交易流程

04 上海買房各稅費(fèi)明細(xì)

05 上海新房搖號積分制政策

06 上海新房搖號積分制常見問題

07 上海直系更名/贈(zèng)予/繼承政策

08 公司名義購房相關(guān)政策及交易稅費(fèi)

09.上海以舊換新購房補(bǔ)貼

2024.5.27-2026.5.01

上海樓市新政回顧一覽：

2024.5.27上海發(fā)布近8年來最有力度的房產(chǎn)新政，買房之前，先要看一下是否有“買房資格”，那么上海的限購政策是怎么樣的呢？

2024.06.21日起，上海新房不再以集中公示在網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站。

2024.7.22日起，上海新購新房與二手房，首套與二套利率均有調(diào)整.

2024.8.21日起，臨港放松落戶政策調(diào)整亮點(diǎn)：居轉(zhuǎn)戶年限由7年縮短為3年的，新片區(qū)工作時(shí)間由不低于2年，減少為不低于1年。居住證專項(xiàng)加分：在新片區(qū)工作并居住的，滿一年積2分，最高積20分。

2024.08.27起，上海執(zhí)行18年的“70、90”政策正式退出，70.90平小戶型新房退出歷史舞臺(tái)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米。

2024.9.29上海樓市新政再落地！

（一）對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

（二）對持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

（三）首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實(shí)行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。

（四）調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

（五）按照國家工作部署，及時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。

2024.10.21起中國人民銀行下調(diào)房屋貸款LPR25個(gè)基點(diǎn)，最新利率LPR3.6%。

五年期以上首套房貸執(zhí)行利率：LPR(3.6%)-45bp =3.15%，五年期以上二套房貸執(zhí)行利率：LPR(3.6%)-5bp=3.55%，

商用房LPR(3.6%)+60BP=4.2%，公積金首套2.85%，二套3.325%

（五年期以上二套：臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山LPR-25BP=3.35%）

2024.11.13日起：契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米對個(gè)人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

增值稅方面，在城市取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對個(gè)人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市個(gè)人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實(shí)施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

2025.4.28日：上海市住房公積金管理中心發(fā)布，在上海年滿16歲且未達(dá)到退休年齡的市民，不論戶籍，工作單位，有無職業(yè)均可自己繳納住房公積金，繳納基數(shù)為最低270，最高8860元。自2025.6.1日起施行。

2025.5.7日起：降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房貸利率由3.325%降至3.075%。五年內(nèi)1-5年首套2.10%，二套2.525%。

2025.5.20日：五年期以上首套房貸執(zhí)行利率（上海純商貸）：LPR3.5%(3.5%)-45bp =3.05%，五年期以上二套房貸執(zhí)行利率：LPR(3.5%)-5bp=3.45%，

（五年期以上二套：臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山LPR-25BP=3.25%）

2025.08.25：上海樓市新政五大重點(diǎn)如下：

2025.12.30日： 個(gè)人（不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。（2026.01.01正式執(zhí)行）

2026.01.14日：上海最新退個(gè)稅新政：

自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

2026.02.25日：上海樓市發(fā)布“滬七條：

01.2026.05月 上海最新限購政策：

（注：1.外地戶口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并網(wǎng)簽，再購房不管是新房還是二手房不受社保與個(gè)稅的限制，（不受環(huán)線限制）全上海房產(chǎn)都可以買。）

什么是限購政策中的“多子女家庭”？

答：對本市或外地戶籍居民家庭成員中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，認(rèn)定為多子女家庭（例如一對夫妻，有一個(gè)子女已成年，另一個(gè)子女未成年，該夫妻及其未成年子女即為限購政策中的“多子女家庭”）。

多子女家庭可按該家庭在本市住房限購套數(shù)基礎(chǔ)上再購買1套本市住房（例如該多子女家庭為本市戶籍居民家庭，家庭名下已有2套本市住房，按多子女購房條件，該家庭可再購買1套本市住房）。（多子女家庭外環(huán)內(nèi)可以多買1套）外環(huán)外不限套數(shù)

2026.05月上海戶籍與非上海戶籍（單身或已婚）可以在外環(huán)外購買不限套數(shù)

（注：非上海戶籍需要一年社保或稅單即可）

（外環(huán)內(nèi)3年社保買2套，1年社保買1套,)

(新增5年上海居住證全上�？少徱惶祝�

02.2026.05月 上海最新購房貸款政策

1.商業(yè)貸款如下：

商業(yè)貸款利率：

2.純公積金貸款最新執(zhí)行如下：

03.上海一手/二手房交易流程：

04.2026.05月上海買房各稅費(fèi)明細(xì)：

2026.05月上海最新房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)：

01.本市戶籍納房產(chǎn)稅政策：

免稅條件：

計(jì)算方法：

* 新購房單價(jià)≤92536元，稅率為0.4%

* 新購房單價(jià)＞92536元，稅率為0.6%

02.非上海戶籍：

首套免征。購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60㎡的免稅面積扣除。

03.外籍人士納稅政策

每年全額（不以人均面積計(jì)算按產(chǎn)證面積全部繳納）繳納房產(chǎn)稅直到賣掉為止。

（以上信息整理自國稅總局上海稅務(wù)局官網(wǎng)，僅供參考，具體政策以官方最新發(fā)布為準(zhǔn)）

房產(chǎn)稅繳納舉例說明：

05.上海新房搖號積分制政策

06.上海新房搖號積分制常見問題:

07.上海直系更名/贈(zèng)予/繼承政策:

2024.5.27起：調(diào)整住房贈(zèng)與規(guī)定，已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。

08.公司名義購房相關(guān)政策及交易稅費(fèi):

除上述情況外公司購房政策不變:

09.上海以舊換新購房補(bǔ)貼

為了方便居民升級住房，改善居住條件，上海還推出了舊換新政策，內(nèi)容如下：

在一年內(nèi)出售外環(huán)內(nèi)2000年前竣工、建筑面積在70平及以下的唯一住房，并購買外環(huán)外一手住房的居民家庭，可以向購入一手住房所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請補(bǔ)貼。

建筑面積30平以下，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)2萬元；

住房建筑面積30～50平，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)2.5萬元；

住房建筑面積50～70平，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)3萬元。

在辦理新購一手住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后領(lǐng)取補(bǔ)貼。