作為上海中心城區(qū)，普陀區(qū)近年房價走勢持續(xù)疲軟，多個板塊跌幅領(lǐng)跑全市，呈現(xiàn)“核心地段不抗跌、次新盤斷崖下滑、老舊小區(qū)流動性枯竭”的特征。

結(jié)合2024—2026年市場數(shù)據(jù)，長壽路、中遠兩灣城、長風(fēng)部分片區(qū)、真如核心區(qū)、萬里板塊是普陀房價下滑最劇烈的五大區(qū)域，其下跌背后是規(guī)劃缺位、供應(yīng)過剩、資源失衡、產(chǎn)品迭代沖擊等多重因素疊加。

長壽路板塊（內(nèi)環(huán)內(nèi)）是普陀跌幅最刺眼的區(qū)域，也是上海內(nèi)環(huán)少數(shù)持續(xù)領(lǐng)跌的地段。

2026年4月數(shù)據(jù)顯示，板塊二手房均價約6.77萬元/㎡，近半年累計跌幅超8%，部分老小區(qū)跌幅達15%。

作為傳統(tǒng)內(nèi)環(huán)核心，長壽路未被劃入上海CAZ（中央活動區(qū)）規(guī)劃，城市更新停滯，土地碎片化嚴重。

區(qū)域內(nèi)房齡超20年的老舊住宅扎堆，戶型落后、車位不足、物業(yè)低效，且缺乏優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)與高端商業(yè)支撐，僅靠“內(nèi)環(huán)”概念已無法支撐溢價。

次新盤如寶華城市之星，從2023年14萬元/㎡跌至2026年初9萬元/㎡，兩年跌幅超35%，核心原因是周邊3.5代住宅新品分流改善需求，老次新競爭力驟降。

中遠兩灣城及周邊（內(nèi)環(huán)內(nèi)）是普陀“量價齊跌”的典型。

這個上海內(nèi)環(huán)最大社區(qū)，2022年高點均價超10萬元/㎡，2026年4月已跌至6.2—6.8萬元/㎡，累計跌幅超35%，部分大戶型單價跌破6萬元。

小區(qū)體量大、密度高、流動人口多，居住氛圍雜亂，物業(yè)管理薄弱，且戶型以大戶型為主，總價高、流動性差。

周邊缺乏頂級配套，教育、醫(yī)療資源普通，在市場分化下，高總價老房成為拋售重災(zāi)區(qū)，業(yè)主降價100—200萬成交已成常態(tài)。

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)部分片區(qū)從“價格天花板”淪為“跌幅重災(zāi)區(qū)”。

2022年板塊標桿盤國浩長風(fēng)匯都均價達13.8萬元/㎡，2026年二手成交價僅10—11萬元/㎡，跌幅超20%。

長風(fēng)雖有蘇州河景觀與生態(tài)資源，但商業(yè)、產(chǎn)業(yè)落地不及預(yù)期，高端寫字樓空置率高，人口導(dǎo)入不足。

同時，板塊新房供應(yīng)持續(xù)放量，分流二手需求；加上周邊桃浦智創(chuàng)城崛起，規(guī)劃紅利被稀釋，購房者更傾向選擇價格更低、規(guī)劃更新的桃浦，長風(fēng)改善需求持續(xù)外流，房價承壓明顯。

真如核心區(qū)（真如副中心）陷入“規(guī)劃兌現(xiàn)慢、房價持續(xù)陰跌”困境。

作為上海城市副中心，真如開發(fā)周期長、進度滯后，商業(yè)配套成熟度不足，地鐵密集但通勤效率低，且區(qū)域內(nèi)老舊小區(qū)與城中村混雜，城市界面雜亂。

2024—2026年，板塊二手房均價從7.5萬元/㎡跌至5.8—6.2萬元/㎡，跌幅超22%，房齡15年以上的小區(qū)跌幅更大。

核心問題是規(guī)劃利好未轉(zhuǎn)化為居住價值，加上周邊新房低價競爭，真如二手房價持續(xù)承壓，投資客撤離，自住需求觀望情緒濃厚。

萬里板塊（中環(huán)附近）作為普陀老牌宜居板塊，近年也難逃下跌命運。

2022年板塊均價8.5—9萬元/㎡，2026年4月跌至6.8—7.2萬元/㎡，累計跌幅超18%。

萬里早年以“低密宜居”著稱，但房齡普遍超15年，社區(qū)老化、車位緊張、戶型設(shè)計過時，且缺乏優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持。

同時，普陀全區(qū)住宅供應(yīng)過剩，萬里作為剛需集中區(qū)，面臨桃浦、嘉定等外圍板塊的價格沖擊，購房者更傾向選擇性價比更高的新房，萬里老舊二手房價持續(xù)走低，流動性變差。

在上海樓市分化加劇的背景下，普陀這些區(qū)域已失去“內(nèi)環(huán)/中環(huán)”溢價光環(huán)，房價回歸價值本質(zhì)，短期難有反彈動力，未來大概率維持低位震蕩，唯有城市更新推進、優(yōu)質(zhì)資源導(dǎo)入的板塊，才有望逐步企穩(wěn)。