上海市中心的頂豪項目新弘北京道，未賣先“火”！但這份“火爆”，絕非開發(fā)商期待的市場熱捧。

這是因為，4月17日，上海住建委發(fā)布了《建筑工地典型生產(chǎn)安全事故（2026年第一期）》，通報的兩起事故中，有一起就發(fā)生在新弘北京道的項目工地上。

2025年1月17日，黃浦區(qū)021-02地塊，項目施工地下連續(xù)墻作業(yè)期間，鎖口管蓋板意外墜落反彈，直接砸中現(xiàn)場檢修工人，造成工人不幸身亡。事故性質(zhì)惡劣，教訓(xùn)沉重。

涉及的建設(shè)單位是上海春日置業(yè)有限公司，施工單位為上海普宏建設(shè)工程有限公司。事故發(fā)生后，黃浦區(qū)應(yīng)急管理局和上海市住建委分別對普宏公司給予了行政處罰。

黃浦區(qū)021-02地塊正是新弘北京道項目，上海春日置業(yè)有限公司是項目的開發(fā)主體，也是弘久實業(yè)的下屬子公司。

事故的最終處罰雖然未涉及弘久實業(yè)，卻暴露了弘久實業(yè)施工安全風(fēng)控不嚴(yán)及管理缺位的問題。

不可否認(rèn)的是，新弘北京道的地段真的很頂。距離上海城市坐標(biāo)的原點僅200米，是上海市中心的中心，毗鄰國際飯店、人民廣場、上海博物館，步行可達(dá)南京路、淮海路、新天地等成熟商圈，可謂是坐擁絕版地段和核心配套。

本來就是自帶“不愁去化”buff的頂豪項目。

這個項目剛在3月正式發(fā)布案名，弘久實業(yè)本想借此項目重新回歸上海核心樓市，卻沒想到開局就遭遇監(jiān)管部門的安全事故通報，是好事多磨還是命運多舛？

本來是不愁去化的頂豪項目，現(xiàn)在卻蒙上了一層陰霾。

這塊地，最早也不是弘久實業(yè)的。項目前身由上海國企中華企業(yè)和世茂集團(tuán)聯(lián)合操盤，世茂一度將其列為公司的核心戰(zhàn)略儲備，規(guī)劃打造成上海市中心地標(biāo)級的綜合體。

后來，受行業(yè)下行影響，世茂因資金鏈斷裂自身難保，2022年3月，世茂把手中所持的項目45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給弘久實業(yè)；同年12月，弘久實業(yè)又收購了中華企業(yè)手中剩余的項目全部股權(quán)，由旗下上海春日置業(yè)100%控股。

項目地塊呈L型，體量并不大，住宅80%+商業(yè)20%的配比，是一個同時容納超高層住宅、風(fēng)貌商業(yè)及歷史保護(hù)建筑等多種建筑形態(tài)的城市更新項目。

早在2024年，新弘北京道就公示了規(guī)劃方案，其中住宅部分包含1幢5層的多層住宅、12-16層的小高層及37層的高層，所有樓棟首層架空。

產(chǎn)品是清一色的大戶型，主力戶型是建面約200-280平米的四房，以及少量建面150平米和350平米的戶型，總套數(shù)僅229套。

地段加持，戶型定位，不用多說，妥妥的頂豪配置。

相比之下，開發(fā)商弘久實業(yè)的口牌知名度和口碑，能不能撐得起這樣一個頂豪項目，就要打個問號了。

公開資料顯示，弘久實業(yè)創(chuàng)始人洪根云早年曾在浙江省寧波市象山縣的水產(chǎn)系統(tǒng)任職，后下海自主創(chuàng)業(yè)，于1995年成立了上海弘久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2000年組建上海弘久實業(yè)有限公司，后更名為上海弘久實業(yè)集團(tuán)有限公司。

目前，弘久實業(yè)由洪根云持股63%，兒子洪磊持股37%，屬于典型的家族企業(yè)。洪根云現(xiàn)在是弘久實業(yè)的董事長，總裁是職業(yè)經(jīng)理人丁為東，他也是新弘北京道項目公司的法定代表人和董事長。

但是，已經(jīng)成立26年之久的弘久實業(yè)，2024年公司工商年報上的參保人數(shù)僅4人。

包括新弘北京道項目公司在內(nèi)，弘久旗下多家公司的參保人數(shù)大多都只有個位數(shù)，可見公司整體員工規(guī)模較小。這樣的人員規(guī)模，能撐得起一個頂豪項目開發(fā)對專業(yè)團(tuán)隊的配置需求嗎？

這也就不難理解，為什么弘久實業(yè)在收購新弘北京道地塊后，歷經(jīng)三年了之久，直到今年3月，才發(fā)布了正式案名。

推進(jìn)速度異常緩慢。

弘久實業(yè)開發(fā)的上一個豪宅項目，是位于虹口的新弘北外灘。項目于2021年6月首次開盤，推出265套住宅，均價12.98萬元/平米，認(rèn)購率將近260%，入圍積分73.73分，是當(dāng)年的“日光紅盤”之一。

2022年1月項目加推167套房源，均價13.19萬元/平米，認(rèn)購率高達(dá)327.54%，是當(dāng)時虹口區(qū)最高。

就是這個單套總價超千萬的豪宅，不僅兩度延期交房，還違反合同“提前10天書面告知”的約定，在交付當(dāng)天僅提前1小時臨時通知交房。

而且，項目公司在交房通知里明確表示：當(dāng)天不辦理交房，房屋的風(fēng)險責(zé)任自動轉(zhuǎn)移給業(yè)主。

迫于這個“流氓條款”，新弘北外灘的業(yè)主不得不通宵達(dá)旦地驗房、收房。

項目交付前組織的業(yè)主預(yù)看房，更是“災(zāi)難級”的：戶內(nèi)大理石開裂空鼓、墻板破損、洗碗機(jī)裝反、磁磚鋪設(shè)粗糙……公區(qū)也好不到哪里，車庫沒有完工、兒童樂園還在建造中，多幢住宅樓的門頭都在“趕工”……

不只是工程粗糙，實際裝標(biāo)也與銷售時的樣板間嚴(yán)重不符，涉嫌降標(biāo)減配。

更讓業(yè)主糟心的是，弘久實業(yè)旗下的物業(yè)公司入駐項目后，一邊向業(yè)主收取15元/月*平米的高額物業(yè)費，一邊還不作為，態(tài)度蠻橫無理。

小區(qū)建設(shè)質(zhì)量不過關(guān)就算了，物業(yè)服務(wù)還這么拉胯，業(yè)主一不做二不休，交房不到一年半，就在去年6月，業(yè)主就把弘久實業(yè)的物業(yè)公司給炒了。

弘久實業(yè)另一個知名項目，是楊浦濱江的東方漁人碼頭。最早是弘久實業(yè)旗下公司聯(lián)合上海水產(chǎn)集團(tuán)和上海國際集團(tuán)旗下公司，于2007年5月以5.5億元競得項目地塊，2012年和2013年，上海水產(chǎn)和上海國際集團(tuán)分別將所持有的全部股份都轉(zhuǎn)讓給了弘久實業(yè)。

項目原計劃分為三期，其中，一期于2008年1月啟動，包括了辦公塔樓、商業(yè)綜合樓、特色購物中心、沿江保留建筑以及連接規(guī)劃中的地鐵18號線的地下建筑等，也是東方漁人碼頭的核心部分。

二期于2009年啟動，主要是濱江國際廣場，是一個融合休閑旅游、商務(wù)辦公和文化活動的綜合性集聚區(qū)。而三期至今也沒有消息。

已建成的漁人碼頭商場，2萬平米左右，曾經(jīng)也是楊浦濱江的地標(biāo)之一，外觀看著氣派十足，走進(jìn)商場卻冷冷清清，大片商鋪空置，入駐的商家分布雜亂且單一，僅靠為數(shù)不多的餐飲店苦苦支撐。

可見，弘久實業(yè)不僅招商乏力，運營也很拉胯。而且，早在2023年底，弘久實業(yè)就曾經(jīng)把項目公司上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司的股權(quán)質(zhì)押給民生銀行上海分行。從這個角度看，弘久實業(yè)提升漁人碼頭商場運營狀況的意愿并不強(qiáng)。

就是這樣一家歷史項目問題頻發(fā)、招商運營能力薄弱、人員規(guī)模有限的開發(fā)企業(yè)，如今手握上海市中心的絕版地塊，打造頂豪項目新弘北京道，難免讓人質(zhì)疑：這樣的開發(fā)商，真的值得信賴嗎？

弘久實業(yè)作為非上市民營企業(yè)，公開融資渠道本來就有限，在房企整體融資環(huán)境偏緊的大環(huán)境下，項目開發(fā)高度依賴自有資金及銷售回款，一旦項目銷售不及預(yù)期，弘久實業(yè)如何保證能夠持續(xù)大額的資金投入新弘北京道的開發(fā)？以及，在人員規(guī)模有限的情況下，又如何保證項目未來的產(chǎn)品交付質(zhì)量？

當(dāng)然，從之前的交付來看，問題可能遠(yuǎn)不止這些。問題，比困難要多。

事實上，以上海樓市目前的行情，新弘北京道勢必難以復(fù)制新弘北外灘的銷售輝煌。加之新弘北外灘交付質(zhì)量拉垮的負(fù)面影響，以及弘久實業(yè)在上海頂豪圈子里缺乏足夠的品牌號召力，這個未賣先“爆雷”的頂豪項目，未來還值得信任嗎？