觀點網(wǎng) 2026年鄭州土拍市場的序幕，比往年來得更遲一些，直到4月22日，今年首宗住宅用地才終于掛牌出讓。

最新消息顯示，位于北龍湖的兩幅地塊今日正式開盤，最終被華潤置地聯(lián)合體以15.8億元底價收入囊中。

對華潤而言，北龍湖堪稱“河南的富人區(qū)心臟”，這里匯聚了全省超過80%的頂豪社區(qū)，以及50多家金融機構(gòu)總部。

選擇在此落子住宅與商業(yè)，既能精準鎖定核心區(qū)的高凈值人群，也正好填補了區(qū)域高端商業(yè)的空白。

更妙的是，華潤采用的“住宅+商業(yè)”拿地模式，形成了一條雙向賦能的閉環(huán)，萬象匯為住宅提供溢價底氣，住宅則為商業(yè)輸送穩(wěn)定客流。

當然，光環(huán)之下，挑戰(zhàn)同樣清晰可見。北龍湖豪宅庫存高企，競品林立，產(chǎn)品力與去化壓力并存。作為新入局者，華潤要在眾多頂豪項目中“殺出重圍”，并不輕松。

商業(yè)方面同樣如此，市場空白固然是機會，但也意味著區(qū)域商業(yè)氛圍尚在培育期，萬象匯想要真正起勢，顯然需要時間沉淀。

補倉北龍湖

4月22日，鄭州年內(nèi)首場宅地土拍終于落槌，鄭政東出〔2026〕3、4號（網(wǎng)）地塊，被華潤置地（北京）與河南新發(fā)展科創(chuàng)集團聯(lián)合體以15.8億元底價摘得。

其中，3號地塊為城鎮(zhèn)住宅用地，位于鄭東新區(qū)龍湖中環(huán)南路北、九如路西，地上面積為4.57萬平方米，容積率要求小于1.5，綠地率大于30％。

4號地塊為商業(yè)、文化用地，位于鄭東新區(qū)如意東路東、龍湖中環(huán)南路北，地上面積為3.07萬平方米，工程建設(shè)投資總額不低于3.97億元，且須與住宅同步建成、同步運營。

兩宗地塊緊鄰地鐵4號線與8號線交匯的龍湖中環(huán)南站，出行便利；與山姆會員店、龍湖里等商業(yè)更是一路之隔，生活配套幾乎無短板。

雙地鐵疊加雙商業(yè)，整體而言，地塊的先天優(yōu)勢十足。從華潤置地的角度來看，此番布局無疑是在鄭州的一次重要落子。

更重要的是，當前鄭州樓市仍在深度調(diào)整期，地價回歸理性，而北龍湖作為城市價值高地，抗跌性最強。

以底價在價值高地完成核心資產(chǎn)布局，華潤不僅拿到了安全邊際，也實現(xiàn)了“穩(wěn)中求進”的戰(zhàn)略卡位。

從住宅地塊的核心指標來看，容積率不高于1.5，建筑高度小于24米，意味著3號地塊未來將打造成為8層以下的純洋房社區(qū)，高端屬性凸顯。

而北龍湖素有“河南富人區(qū)心臟”之稱，集聚了全省80%以上的頂豪社區(qū)，是高凈值客群集中之地。此外，金融島、運河景觀、學校、地鐵等配套已陸續(xù)兌現(xiàn)，區(qū)域高端屬性與居住氛圍早已成型。

華潤此時入場，顯然是成熟區(qū)域里的“后來者”，直接共享前期所有規(guī)劃紅利。

然而，優(yōu)勢之外，挑戰(zhàn)同樣不容忽視--當前北龍湖的豪宅產(chǎn)品存量較大。

2026年開年，金茂璞逸縵湖率先在北龍湖打響第一槍，實現(xiàn)了首開7.8億元、一季度三開三罄的成績，而這一項目后續(xù)加推在即，勢必成為華潤的強勁對手。

不止是金茂，第三方數(shù)據(jù)顯示，當前，北龍湖在售的高端住宅還有中海云著湖居、亞新星云灣、綠城·湖畔雲(yún)廬等等，競品林立，去化承壓，華潤如何在這片頂豪叢林中突出重圍，仍是待解的命題。

商業(yè)考量

除了高端住宅，此次出讓的4號商業(yè)地塊同樣備受關(guān)注。根據(jù)規(guī)劃，這里將打造為華潤萬象匯。

事實上，華潤商業(yè)與北龍湖的淵源，可以追溯到八年前。

早在2018年3月，坊間便傳出華潤將在北龍湖打造萬象天地的消息。按照當時的設(shè)想，華潤要在此落地一個大型城市綜合體龍湖南里，其中兩塊商業(yè)用地擬建成集時尚購物中心與開放式街區(qū)于一體的商業(yè)項目。

從流出的效果圖看，項目采用了萬象天地標志性的“Mall+街區(qū)”模式，建筑風格還入鄉(xiāng)隨俗地做了新中式設(shè)計。

然而，這場“緋聞”始終未能真正落地。

直到2025年12月10日，鄭東新區(qū)第四季度重點項目簽約儀式上，華潤將在北龍湖打造商業(yè)標桿的消息再次傳出。

緊接著，華潤置地鄭州公司發(fā)布了“2026年北龍湖南岸項目全案廣告策劃服務(wù)”招標公告，側(cè)面印證了布局的推進。

而此次正式拿地，意味著這場長達八年的傳聞，終于塵埃落定。

觀點新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，目前北龍湖片區(qū)的商業(yè)項目并不多，高端商業(yè)更是稀缺。

區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的購物中心包括2018年開業(yè)的社區(qū)生活中心龍湖里，以精品餐飲、親子、生活服務(wù)為主；2025年開業(yè)的鄭州銀泰inPARK，主打體驗式消費，零售多為設(shè)計師買手店和河南首店餐飲。

此外，山姆會員店仍在建設(shè)中，預計2027年開業(yè)。

換言之，北龍湖目前缺少一個真正的大型高端商業(yè)綜合體。此次萬象匯的落地，無疑將填補這一空白。

更重要的是，華潤在鄭州已布局多個商業(yè)項目，北龍湖萬象匯的加入，將與其他項目形成協(xié)同。

目前，華潤商業(yè)在鄭州已開業(yè)的項目包括二七萬象城（2014年4月開業(yè)）、鄭東萬象城（2025年6月開業(yè)），同時還有一個輕資產(chǎn)作品綠都萬象匯。

消息顯示，2025年11月，華潤與綠都廣場商業(yè)部分達成合作，項目定名“鄭州綠都萬象匯”，目前已啟動設(shè)計總包招標，規(guī)劃建設(shè)全面鋪開。

如今，隨著北龍湖萬象匯的落地，華潤在鄭州將形成“四子聯(lián)動”的商業(yè)格局，覆蓋不同商圈與客群。

但與住宅一樣，商業(yè)同樣面臨一定的挑戰(zhàn)。

北龍湖被稱作鄭州唯一一個尚未被充分兌現(xiàn)的高端消費高地，這意味著，華潤商業(yè)在這里面臨的培育期，可能遠超預期。

一方面，北龍湖頂豪密集，但高端消費行為普遍外溢。目前鄭州市場的高端消費仍集中在二七商圈的丹尼斯大衛(wèi)城、二七萬象城等地，北龍湖自身的高端商業(yè)氛圍并未真正形成。

另一方面，奢侈品、國際美妝、高端連鎖品牌的選址邏輯非?，F(xiàn)實，它們不只盯著富人密度，更看重聚客能力、銷售坪效以及打卡效應(yīng)。而北龍湖目前恰恰缺少聚客型主力店和持續(xù)的人流，這也意味著品牌方不敢輕易在此下重注。

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