房產(chǎn)中介為買(mǎi)賣(mài)雙方提供了交易機(jī)會(huì)，在中介公司已勤勉履責(zé)的情況下，部分買(mǎi)家為節(jié)省中介費(fèi)“跳單”，這種行為是否一律構(gòu)成違約？在多家掛牌、信息透明的市場(chǎng)中，消費(fèi)者如何正當(dāng)比價(jià)、擇優(yōu)選傭？本文匯總了相關(guān)裁判規(guī)則、司法觀點(diǎn)，供讀者參考。

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人民法院案例庫(kù)

1.《民法典》中“跳單”規(guī)定的要件分析及實(shí)務(wù)審查要點(diǎn)——上海某物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴周某某居間合同糾紛案

裁判要旨：二手房買(mǎi)賣(mài)中，委托人（買(mǎi)方或賣(mài)方）在與中介人建立中介合同關(guān)系后，利用該中介人提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，通過(guò)其他中介人或者直接與交易方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)向該中介人承擔(dān)違約責(zé)任。在認(rèn)定是否構(gòu)成“跳單”的審查中，應(yīng)充分考慮中介合同履行的信息不對(duì)稱(chēng)的特點(diǎn)，從衡平各方利益的角度，綜合作出判斷。

審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院

案號(hào)：（2021）滬02民終342號(hào)民事判決

2.中介人提供的交易信息不屬于獨(dú)家享有的，委托人通過(guò)其他中介人訂立合同的不構(gòu)成“跳單”——青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴由某中介合同糾紛案

裁判要旨：禁止“跳單”是民法典的新增規(guī)定，是對(duì)誠(chéng)信核心價(jià)值觀的弘揚(yáng)，有利于維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。在中介服務(wù)合同中沒(méi)有明確約定禁止委托人與其他中介服務(wù)提供者進(jìn)行交易且多個(gè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)同一房屋提供中介服務(wù)的情況下，購(gòu)房者作為委托人，對(duì)比多家機(jī)構(gòu)的服務(wù)后選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的行為不構(gòu)成跳單。

案號(hào)：（2022）魯02民終4730號(hào)民事判決

審理法院：山東省青島中級(jí)人民法院

裁判規(guī)則

1.委托人接受中介服務(wù)后利用其提供的交易機(jī)會(huì)繞開(kāi)中介人通過(guò)其他公司訂立合同的，構(gòu)成“跳單”，應(yīng)當(dāng)向中介人支付合理報(bào)酬——優(yōu)品公司訴蔣某某、顧某某中介合同糾紛案

案例要旨：中介人向委托人提供房源信息、帶看房屋、組織價(jià)格磋商等中介服務(wù)后，委托人利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，繞開(kāi)該中介人并通過(guò)其他未實(shí)際提供中介服務(wù)的公司訂立合同，該行為構(gòu)成“跳單”，違背誠(chéng)實(shí)信用原則。中介人雖非房源獨(dú)家代理，但其提供的服務(wù)是促成合同訂立的關(guān)鍵因素，委托人應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的報(bào)酬。法院在確定報(bào)酬數(shù)額時(shí)，可結(jié)合中介人實(shí)際提供的勞務(wù)、委托人已支付其他中介費(fèi)的情況及當(dāng)?shù)刂薪榉⻊?wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素酌情確定合理金額。
案例來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng) 2025年11月04日

2.在中介公司勤勉履責(zé)的前提下，買(mǎi)賣(mài)雙方存在逃避支付中介費(fèi)，私下交易跳單行為的，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)向中介公司支付報(bào)酬——房產(chǎn)中介公司訴王某某、梁某某中介合同糾紛案

案例要旨：在中介公司勤勉履責(zé)的前提下，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)恪守中介服務(wù)合同的約定，支付中介報(bào)酬或者支付中介公司從事中介服務(wù)支出的必要費(fèi)用，不應(yīng)當(dāng)利用中介公司提供的交易機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)，為逃避支付中介費(fèi)，實(shí)施跳單行為故意繞開(kāi)中介公司私下交易。買(mǎi)賣(mài)雙方存在跳單行為的，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)向中介公司支付報(bào)酬。

案例來(lái)源：人民法院報(bào) 2022年9月6日第3版

3.中介人按合同約定提供中介服務(wù)后，委托人是否利用其提供的信息、機(jī)會(huì)等條件與業(yè)主訂立合同，是判斷是否構(gòu)成“跳單”違約的關(guān)鍵——甲中介公司訴鳴鳴中介合同糾紛案

案例要旨：判斷是否構(gòu)成“跳單”違約，不能簡(jiǎn)單以提供服務(wù)的時(shí)間先后為標(biāo)準(zhǔn)，需綜合判斷中介人是否屬于獨(dú)家委托、買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成合意是否利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)等條件。業(yè)主同時(shí)將房屋委托給多家中介公司對(duì)外出售，房源信息并非中介人獨(dú)有。買(mǎi)方購(gòu)房時(shí)并未利用中介人的房源信息、機(jī)會(huì)和服務(wù)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，經(jīng)權(quán)衡比較，最終選擇通過(guò)報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的其他中介人與其達(dá)成交易，亦支付中介費(fèi)，其行為不構(gòu)成“跳單”違約。

案例來(lái)源：人民法院報(bào) 2024年7月18日第3版

4.中介合同雙方約定關(guān)于惡意跳單行為賠償責(zé)任的條款屬于格式條款，中介人未盡到充分提示和明確說(shuō)明義務(wù)的情況下，房屋買(mǎi)受方應(yīng)按合同約定的中介費(fèi)用支付報(bào)酬——某中介訴宋某中介合同糾紛案

案例要旨：在中介合同糾紛中，房屋買(mǎi)受方接受中介人的服務(wù)后，繞開(kāi)中介人直接與房屋出售方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該行為構(gòu)成惡意跳單，但雙方約定關(guān)于惡意跳單行為賠償責(zé)任的條款屬于格式條款，中介人未盡到充分提示和明確說(shuō)明義務(wù)的情況下，房屋買(mǎi)受方應(yīng)按合同約定的中介費(fèi)用支付報(bào)酬。

案例來(lái)源：江蘇法院網(wǎng) 2021年8月19日

5.顧客通過(guò)正當(dāng)?shù)耐緩剑诓煌闹薪楣精@取同一房源信息，有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低或服務(wù)更好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，不構(gòu)成“跳單”違約——A中介公司訴王某某中介合同糾紛案

案例要旨：衡量顧客是否存在“跳單”行為的關(guān)鍵在于其是否利用了中介方提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。顧客通過(guò)正當(dāng)?shù)耐緩剑诓煌闹薪楣精@取同一房源信息，其有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低或服務(wù)更好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，不構(gòu)成“跳單”違約。

案例來(lái)源：人民法院報(bào) 2023年10月20日第3版

法律觀點(diǎn)

房地產(chǎn)交易中“跳單”行為的認(rèn)定及責(zé)任承擔(dān)

在房地產(chǎn)糾紛案件中，“跳單”行為基本發(fā)生在二手房交易過(guò)程中，產(chǎn)生原因多是買(mǎi)受人或出賣(mài)人為了不支付或少支付房產(chǎn)中介費(fèi)用，也就是說(shuō)，“跳單”會(huì)致使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不能或少收取中介費(fèi)用。司法實(shí)踐中，認(rèn)定“跳單”行為以及買(mǎi)受人應(yīng)否承擔(dān)“跳單”責(zé)任的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：

（1）“跳單”行為的界定。“跳單”行為也稱(chēng)為“跳中介”，是指買(mǎi)受人或出賣(mài)人已經(jīng)與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽署了看房確認(rèn)書(shū)、委托購(gòu)房或賣(mài)房協(xié)議，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨(dú)家房源信息并帶領(lǐng)看房、促使房屋買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，而買(mǎi)受人或出賣(mài)人為了規(guī)避或減輕按照協(xié)議約定履行向房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)交付中介費(fèi)的義務(wù)，跳過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)而私自簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為。由此，可通過(guò)考量以下因素確認(rèn)是否存在“跳單”行為：①委托人是否與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽署了獨(dú)家委托售房或購(gòu)房協(xié)議。為了房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)能夠積極介紹房源、促成交易或者基于信任，委托人通常會(huì)與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂獨(dú)家委托出售或獨(dú)家委托購(gòu)買(mǎi)房屋合同，而在一定期間內(nèi)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一般也會(huì)積極宣傳，促成交易。②房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是否積極提供中介服務(wù)。因房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)居多，委托人通常會(huì)通過(guò)對(duì)比多家中介服務(wù)質(zhì)量而選擇中介機(jī)構(gòu)，故在分析委托人與其他房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂居間合同的主觀意圖時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意原房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是否積極提供了相應(yīng)的中介服務(wù)。③委托人是否利用了房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的信息。由于在房地產(chǎn)交易中，允許共享房源，出賣(mài)人在多家中介公司掛牌銷(xiāo)售也是常見(jiàn)現(xiàn)象。故對(duì)于買(mǎi)受人是否“跳單”，不能僅以房源一致就認(rèn)定買(mǎi)受人利用了房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的信息，而是應(yīng)根據(jù)出賣(mài)人是在多處房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛牌還是獨(dú)家委托出售以及其與其他中介機(jī)構(gòu)間的居間合同等綜合認(rèn)定。④委托人是否支付居間費(fèi)用。因委托人“跳單”的目的是不支付或少支付中介費(fèi)，故支付中介費(fèi)的情況是判斷是否構(gòu)成“跳單”的重要依據(jù)。綜上，在出賣(mài)人在多家中介機(jī)構(gòu)掛牌銷(xiāo)售，且買(mǎi)受人也未簽訂獨(dú)家委托購(gòu)買(mǎi)合同，又支付了中介費(fèi)的情況下，不能認(rèn)定買(mǎi)受人“跳單”。

（2）“跳單”行為的責(zé)任承擔(dān)。第一，“跳單”方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。基于前述分析可知，出賣(mài)人或者買(mǎi)受人會(huì)與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂獨(dú)家委托出售或者購(gòu)買(mǎi)合同，此時(shí)如與其他中介機(jī)構(gòu)或者雙方私下簽署買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，構(gòu)成“跳單”的，應(yīng)按照協(xié)議約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但按照法律規(guī)定，如違約責(zé)任過(guò)重，法院可適當(dāng)調(diào)整違約金。但需要注意的是，如委托賣(mài)房協(xié)議或買(mǎi)房協(xié)議中排除或限制了當(dāng)事人選擇其他房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)的選擇權(quán)并且加重對(duì)方責(zé)任的，則該“跳單”條款應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。第二，“跳單”方應(yīng)承擔(dān)中介費(fèi)支付責(zé)任。在委托人與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂居間合同后，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已履行了提供房源信息、帶領(lǐng)看房、促成買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面洽談等中介服務(wù)時(shí)，委托人因自身原因不再履行協(xié)議的，應(yīng)按照協(xié)議支付合理的中介費(fèi)。如協(xié)議未約定中介費(fèi)，則房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可通過(guò)訴訟途徑向委托方主張。

（內(nèi)容來(lái)源：《房地產(chǎn)糾紛裁判精要與規(guī)則適用》，單位作者：人民法院出版社，引用頁(yè)碼：0439-0441）

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十五條 【委托人私下與第三人訂立合同后果】委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。