財聯(lián)社4月21日訊 （記者 王玉玲）日前，“財通資管-阿特斯持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃（碳中和）”獲得上海證券交易所批復，成為全市場首單以儲能電站作為基礎資產(chǎn)的機構(gòu)間REITs產(chǎn)品。

機構(gòu)間REIT業(yè)務從去年底開始提速，在今年延續(xù)快速發(fā)展態(tài)勢。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年已有12單機構(gòu)間REITs成功發(fā)行，發(fā)行金額124億元。華泰證券資管預計，2026年內(nèi)新發(fā)機構(gòu)間REITs規(guī)模有望突破千億，進入快節(jié)奏爆發(fā)式增長階段。

各家券商、資管機構(gòu)都在重點布局這一業(yè)務，其背后邏輯在于：機構(gòu)間REITs業(yè)務周期長、能夠提供長期持續(xù)的現(xiàn)金流，有望對沖傳統(tǒng)投行業(yè)務的周期性波動；同時，推動機構(gòu)實現(xiàn)從被動管理向主動運營的升維，具有顯著的長期戰(zhàn)略價值。

“投行實力強的券商可以結(jié)合內(nèi)部資源整合能力形成在細分領域的領頭羊，打造差異化特色?！庇腥虘?zhàn)略部人士表示。

機構(gòu)間REITs為何熱度升溫?

機構(gòu)間REITs最初叫“持有型不動產(chǎn)ABS”，俗稱“私募REITs”，是2023年監(jiān)管和市場對我國“多層次REITs市場建設”的一次成功探索。機構(gòu)間REITs僅針對機構(gòu)投資人推廣銷售，是以ABS產(chǎn)品為載體，實際投資范疇則對標公募REITs的基礎資產(chǎn)投資范圍，且可以使用較高比例的銀行杠桿的一款權(quán)益型REITs產(chǎn)品。

2025年以來，這個原本較為“小眾”的品種越來越多地進入投資者視野，各大券商也在積極布局機構(gòu)間REITs業(yè)務。關于機構(gòu)間REITs熱度升溫的原因，財通資管總經(jīng)理助理葉曉明認為，首先是機構(gòu)間REITs的靈活機制設計，其定位于私募權(quán)益型上市的標準化產(chǎn)品，與面向公眾投資者的公募REITs相比，具有更廣泛的準入資產(chǎn)類型，在資產(chǎn)篩選、估值定價等方面更能適配不同類型存量資產(chǎn)；

其次是投資端資產(chǎn)配置需求的爆發(fā)，在經(jīng)濟波動背景下，險資、銀行理財?shù)乳L期資金對穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)的需求激增，機構(gòu)間REITs成為稀缺選擇；

最后是原始權(quán)益人認知的實質(zhì)性提升，越來越多企業(yè)意識到機構(gòu)間REITs是實現(xiàn)“投融管退”閉環(huán)的有效工具，一批大型地產(chǎn)企業(yè)在機構(gòu)間REITs領域已有實質(zhì)性探索，這為后續(xù)的商業(yè)不動產(chǎn)REITs提供了寶貴的經(jīng)驗借鑒。

華泰證券資管不動產(chǎn)證券化業(yè)務總監(jiān)吳重騏從投資端進一步補充稱，機構(gòu)間REITs天然就是投資驅(qū)動型的產(chǎn)品，它有效解決了耐心資本對優(yōu)質(zhì)的權(quán)益資產(chǎn)的配置需求，“量大管飽”、“權(quán)益屬性”、“低波動性”的標簽天然是保險資金的首選，2025年就有越來越多的保險機構(gòu)頻頻出手參與機構(gòu)間REITs的投資，這有效彌補了保險資金在公募REITs的一級市場欠配和二級市場相對較高波動的投資遺憾。

銀行理財資金先天在規(guī)則上就具備投資機構(gòu)間REITs的條件，但其對本金損失風險和流動性風險的承受力都弱于保險資金，所以參與的額度和頻次都略遜一籌，但隨著機構(gòu)間REITs存量市場做大，其廣闊的二級市場交易空間也將將吸引更多理財資金參與。

信托資金也是比較適配機構(gòu)間REITs的專業(yè)投資機構(gòu)，信托機構(gòu)往往具備不動產(chǎn)和非標投資的豐富經(jīng)驗，對收益率的門檻要求又高于信用債，未來有望成為機構(gòu)間REITs的生力軍。

對于券商而言，積極布局該領域更蘊含深刻的戰(zhàn)略考量。在一位券商戰(zhàn)略部人士看來，機構(gòu)間REITs業(yè)務周期大多在10年以上，收費可持續(xù)，對于券商來說，增加了一個持續(xù)現(xiàn)金流業(yè)務?！癛EITs業(yè)務涉及部門較多，投行、資管和機構(gòu)能力的整合非常重要。投行實力強的券商可以結(jié)合內(nèi)部資源整合能力形成在細分領域的領頭羊，這就是這塊業(yè)務對券商的戰(zhàn)略價值?！痹撊耸勘硎尽?/p>

葉曉明認為，對券商而言，REITs業(yè)務具有雙重戰(zhàn)略價值：一是開辟長期收入來源，其產(chǎn)品管理費、擴募承銷及做市等收入，能共同構(gòu)成長期持續(xù)的現(xiàn)金流，有望對沖傳統(tǒng)投行業(yè)務的周期性波動；二是推動綜合能力升維，管理人不再是“收過路費”式的被動管理，而是需要具備提升資產(chǎn)運營、甚至通過資本運作優(yōu)化資產(chǎn)組合的主動管理能力，要求深度整合投行、資管、研究和機構(gòu)銷售能力。

他認為，未來可能的破局路徑在于：一是聚焦垂直領域，依托區(qū)域資源深耕特定資產(chǎn)類型REITs（如能源、商業(yè)不動產(chǎn)等）；二是構(gòu)建生態(tài)協(xié)作網(wǎng)絡，聯(lián)合地方政府、國有企業(yè)、Pre-REITs基金形成“資產(chǎn)孵化-發(fā)行-運營”閉環(huán)。

從探索邁向千億級規(guī)模

回顧機構(gòu)間REITs業(yè)務的發(fā)展，首單機構(gòu)間REITs“華泰-中交路建清西大橋項目”在2023年底發(fā)行設立后，市場經(jīng)歷了2024年一整年對這一創(chuàng)新金融產(chǎn)品的探討和摸索，投資人建立針對機構(gòu)間REITs的投資流程，發(fā)行人重新學習通過該產(chǎn)品進行權(quán)益融資、盤活存量的通路。2025年初，證監(jiān)會、交易所進一步確定了大力推動機構(gòu)間REITs發(fā)展的政策導向，因此，2025年是投資人和發(fā)行人主動實踐，雙向奔赴的一年。

不過，2025年只是相較于前兩年比，機構(gòu)間REITs有了明顯增長，但總體而言2025年投資人和發(fā)行人仍在摸索和嘗試階段，投資人搭建制度、企業(yè)首發(fā)嘗試是雙方的年度主題。

吳重騏判斷，經(jīng)過2025年的摸索，2026年機構(gòu)間REITs發(fā)行量有望實現(xiàn)快速突破。關于細分的資產(chǎn)類型，從純行業(yè)選擇的視角來看，他更看好：數(shù)據(jù)中心、消費基礎設施、定制化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新能源資產(chǎn)，投資人有望在10-15年通過資產(chǎn)運營收益收回初始投資。但從機構(gòu)間REITs的發(fā)行量來看，他更看好央企持有的：高速公路、自用寫字樓、園區(qū)，能源資產(chǎn)等，它們更契合央企盤活存量，降低負債，增加權(quán)益融資的內(nèi)生需求。

“今年我們還觀察到，大資金方主導的非標投資（如以信托、私募基金、股權(quán)直投的存量投資業(yè)務）轉(zhuǎn)化成標準化的機構(gòu)間REITs，其投資標的可能更多集中在商業(yè)不動產(chǎn)、倉儲資產(chǎn)等行業(yè)，但保險等耐心資本具備以時間換空間的資金期限優(yōu)勢，因此資金方主導的非標轉(zhuǎn)標機遇可能主導2026年度機構(gòu)間REITs快速上量?！眳侵仳U表示。他預計，2026年內(nèi)新發(fā)機構(gòu)間REITs規(guī)模有望突破千億，進入快節(jié)奏爆發(fā)式增長階段。

券商爭相布局，加碼搶占賽道

考慮到REITs業(yè)務的戰(zhàn)略價值及未來的爆發(fā)式增長潛力，各家券商及資管公司均將其作為重點業(yè)務部署。

葉曉明表示，REITs作為金融機構(gòu)服務實體經(jīng)濟、盤活存量資產(chǎn)、助力高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新金融工具，在各類經(jīng)濟金融政策文件中被頻繁提及。財通證券已把REITs業(yè)務作為戰(zhàn)略型業(yè)務之一，將其納入“三投聯(lián)動”一體化協(xié)同體系，組建跨部門專項工作組。

財通資管投融聯(lián)動業(yè)務條線已將機構(gòu)間REITs作為重點工作來抓，力求覆蓋從浙江省到全國、從國企到大型民營公司等多樣實體經(jīng)濟主體，從更廣范圍、更深層次參與到擴大有效投資的金融活動中。當前主要錨定能源和商業(yè)不動產(chǎn)領域，正籌備阿特斯儲能機構(gòu)間REITs等多個重點項目。為確保REITs業(yè)務長期可持續(xù)發(fā)展，公司在資源和機制上進行了系統(tǒng)性升級，持續(xù)打造專業(yè)的精細化運營管理團隊，強化跨部門協(xié)同，并與外部專家機構(gòu)建立長效戰(zhàn)略合作，力爭投資者和發(fā)行人效益最大化。

葉曉明介紹，作為浙江省屬券商的全資子公司，財通資管一直秉持“做浙商浙企最信賴的資產(chǎn)管家”的理念，基于浙江的區(qū)位稟賦，將長三角特色產(chǎn)業(yè)作為最重要的展業(yè)方向，長三角區(qū)域是國內(nèi)經(jīng)濟最成熟的區(qū)域之一，各類基礎設施和不動產(chǎn)發(fā)展成熟。資產(chǎn)類型上，聚焦于市政基礎設施、新能源、商業(yè)不動產(chǎn)三大方向：在市政基礎設施領域，重點服務于浙江省各地市存量基礎設施盤活，助力地方平臺實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型；在新能源基礎設施領域，開發(fā)省內(nèi)外分布式光伏、儲能、風電等項目；在商業(yè)不動產(chǎn)領域，聚焦經(jīng)濟較發(fā)達區(qū)域，服務于商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、酒店、專業(yè)市場等商業(yè)不動產(chǎn)盤活，以及高端制造園區(qū)、智慧物流樞紐、IDC等新基建領域，以資本為紐帶，打造跨區(qū)域項目運營管理新模式。

華泰證券資管早于2015年就開始參與REITs市場。據(jù)吳重騏介紹，華泰證券資管不動產(chǎn)證券化團隊從2015年起就一直專注于不動產(chǎn)和基礎設施資產(chǎn)的投資運營融資業(yè)務，也是多層次REITs市場的深度參與者。2025年，華泰證券資管不動產(chǎn)團隊推動了 6單機構(gòu)間REITs的申報和發(fā)行，資產(chǎn)類型包括：租賃住房、高速公路、定制化園區(qū)、寫字樓、數(shù)據(jù)中心和新能源資產(chǎn)等，并完成了“華泰-上海中建廣場項目”和“鐵建昆侖秀松高速”的發(fā)行上市。

作為市場首單機構(gòu)間REITs的管理人，華泰證券資管長期以來積極重視該項業(yè)務的發(fā)展與布局，機構(gòu)間REITs在未來很長一段時間都是公司重點布局的業(yè)務線。

“2026年，我們會進一步加強存續(xù)期管理的人員投入，確保越來越大的機構(gòu)間REITs存量盤子能高效穩(wěn)健運轉(zhuǎn)，及時監(jiān)控資產(chǎn)表現(xiàn)，及時向投資人披露資產(chǎn)的變化，讓投資人和發(fā)行人重視資產(chǎn)的長期表現(xiàn)，為機構(gòu)間REITs市場的健康發(fā)展出一份力?！眳侵仳U表示。

今年已發(fā)行3單機構(gòu)間REITs業(yè)務的國金資管告訴記者，公司將機構(gòu)間REITs業(yè)務定位為“服務實體經(jīng)濟盤活存量、構(gòu)建多層次REITs生態(tài)的重要戰(zhàn)略業(yè)務”。業(yè)務布局上，2025年人員編制較2024年有所增加，吸納了行業(yè)內(nèi)外的專業(yè)人才，以提升專業(yè)服務能力。在科技與風控投入方面，加大了對資產(chǎn)運營監(jiān)測系統(tǒng)的研發(fā)投入，利用大數(shù)據(jù)監(jiān)控底層資產(chǎn)的客流、銷售額、能耗等指標，旨在為投資人提供更透明的信息披露，同時也為資產(chǎn)估值提供數(shù)據(jù)支持。