房地產(chǎn)上下游市場(chǎng)唇齒相依。在2025年，物管行業(yè)也告別過去十余年依托房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)而實(shí)現(xiàn)的規(guī)模擴(kuò)張模式，全面轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

近日，在“2026觀點(diǎn)物業(yè)暨城市服務(wù)大會(huì)”上發(fā)布的行業(yè)報(bào)告顯示，在利潤(rùn)空間持續(xù)收窄的背景下，頭部企業(yè)通過加大科技投入降本增效、優(yōu)化費(fèi)用管理等方式實(shí)現(xiàn)了盈利韌性。部分企業(yè)則加速向非住宅業(yè)態(tài)和城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)賽道轉(zhuǎn)型，非住賽道已成為眾多物企的第二增長(zhǎng)曲線。

營(yíng)收增速連續(xù)下滑，凈利潤(rùn)企穩(wěn)回升

隨著近年來業(yè)內(nèi)持續(xù)對(duì)低效項(xiàng)目出清，管理規(guī)模增長(zhǎng)壓力加大，物業(yè)管理行業(yè)整體營(yíng)收雖保持增長(zhǎng)，但增速進(jìn)一步放緩；同時(shí)，營(yíng)收下滑的物企占比有所提升，頭部物企與小型物企間的差距也在進(jìn)一步擴(kuò)大。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，58家樣本上市物企2025年共計(jì)營(yíng)收2932.14億元，平均同比增長(zhǎng)率僅為1.76%，較2024年度的增長(zhǎng)率均值下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)連續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。其中，錄得營(yíng)收下滑的物企共28家，占比48.3%，較2024年占比35.5%提升12.8個(gè)百分點(diǎn)。營(yíng)收超過百億的上市物企共有9家，與去年數(shù)量一致。

從營(yíng)收規(guī)模來看，碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云及招商積余分別以483.54億元、272.72億元及192.73億元位列前三；相比之下，末端的宋都服務(wù)營(yíng)收僅有2.31億元，與碧桂園服務(wù)相差約109倍，差距較2024年度進(jìn)一步拉大。

2025年，受益于關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)出清帶來的減值壓力緩解，以及物企內(nèi)部運(yùn)營(yíng)效率的顯著提升，行業(yè)凈利潤(rùn)得以修復(fù)并出現(xiàn)反彈。58家樣本上市物企2025年共計(jì)錄得規(guī)模凈利潤(rùn)總額約132億元，較2024年度歸母凈利潤(rùn)約111.07億元同比上升18.84%。毛利率均值較2024年的21.82%整體保持平穩(wěn)，錄得21.36%；凈利率均值較2024年的3.64%同比上升了1.05個(gè)百分點(diǎn)。

IPO市場(chǎng)降至低點(diǎn)，去年沒有新物企成功上市

資本市場(chǎng)上，物業(yè)板塊近年來IPO熱度降至低點(diǎn)。全年僅奧聯(lián)服務(wù)、國(guó)信服務(wù)兩家小型物企向港交所遞表，且均未成功登陸資本市場(chǎng)。

招股書顯示，奧聯(lián)服務(wù)是一家總部位于廣州的獨(dú)立第三方物業(yè)服務(wù)公司，自2010年起向住宅社區(qū)提供社區(qū)生活服務(wù)，2014年將服務(wù)擴(kuò)展至商企和城市空間領(lǐng)域。截至2025年7月31日，該公司在管項(xiàng)目達(dá)269個(gè)，總在管建筑面積為2452.1萬(wàn)平方米；其中，商企和城市空間服務(wù)項(xiàng)目占總在管面積的22.5%，社區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目占總在管面積的77.5%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，資本市場(chǎng)的熱情已抽離物管股，行業(yè)也尚未完全走出調(diào)整期，在此背景下，中小型物企普遍面臨上市受阻、融資困難的局面，并且難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。

物企退盤，改為在重點(diǎn)一二線城市拓新

年報(bào)顯示，過去一年，多數(shù)物企繼續(xù)優(yōu)化物業(yè)管理項(xiàng)目組合，進(jìn)一步聚焦規(guī)?；季峙c區(qū)域密度提升，資源投放持續(xù)向高價(jià)值區(qū)域及核心城市集中。長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀、西南核心城市群，以及其它一線、新一線與重點(diǎn)二線城市，成為項(xiàng)目拓展與獲取的主要陣地。

從退出的管理規(guī)模來看，中海物業(yè)名列前茅，2025年約滿/退盤項(xiàng)目為5560萬(wàn)平方米，相較于2024年退盤4450萬(wàn)平方米有所提升。但拓新能力也大幅提高，2025年新增在管面積達(dá)9090萬(wàn)平方米，較2024年新增7410萬(wàn)平方米同比提升22.67%；最終截至2025年末，在管面積同比增長(zhǎng)3530萬(wàn)平方米至4.78億平方米。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2025年50家上市物企總在管建筑面積約為76.60億平方米，相較2024年底的74.2億平方米同比增長(zhǎng)了3.23%。在管面積同比下滑的物企數(shù)量由上年的9家上升至2025年的13家，占比進(jìn)一步提升至26%；下滑幅度最大的三家物企分別為和泓服務(wù)（-12.20%）、弘陽(yáng)服務(wù)（-11.30%）以及融創(chuàng)服務(wù)（-10.65%）。

合約面積是物企未來營(yíng)收的蓄水池，截至目前有39家物企披露這一數(shù)據(jù)，39家上市物企2025年末合約面積總計(jì)約為51.45億平方米，較上年末的50.54億平方米同比僅增長(zhǎng)1.8%。合約面積同比下滑的物企數(shù)量增至18家，占比由2024年的35%進(jìn)一步提升至46%。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 邱永芬