作者 | 曾有為

來(lái)源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

引言：一年退出了548個(gè)項(xiàng)目，短短30天就有50個(gè)小區(qū)物業(yè)集中撤場(chǎng)，行業(yè)“跑路”潮可能真的來(lái)了！

提起物業(yè)，不少住在小區(qū)的人，估計(jì)就有很多話來(lái)講，畢竟在不少業(yè)主眼里，小區(qū)物業(yè)就是一群拿錢不干事的人。

不少小區(qū)的物業(yè)，在過(guò)去更是經(jīng)常出現(xiàn)“請(qǐng)神容易送神難”的情況，物業(yè)一旦入駐，即使雙方有多么大的矛盾，業(yè)主有多么的不喜歡，對(duì)方依然是紋絲不動(dòng)，撤出小區(qū)是不可能的。

為了表達(dá)自己的不滿，很多業(yè)主在還大張旗鼓地給物業(yè)送“錦旗”，上面只寫(xiě)了幾個(gè)讓人窒息的大字，說(shuō)他們干什么都不行，就只會(huì)收費(fèi)。

這種“錦旗”侮辱簡(jiǎn)直沒(méi)誰(shuí)了。但即使這樣，部分物業(yè)也依然是氣定神閑，拿出一副你能奈我何的姿態(tài)。在這種情況下，不少業(yè)主索性直接不交物業(yè)費(fèi)，從有聲對(duì)抗變成無(wú)聲對(duì)抗。

還有的小區(qū)即使成功地?fù)Q掉了原來(lái)的物業(yè)，可是當(dāng)新公司進(jìn)場(chǎng)的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)原來(lái)的那撥人還在，由此一度形成了兩撥物業(yè)同時(shí)上班的魔幻情況。

可以說(shuō)，在過(guò)去的十多年時(shí)間里，為了換掉物業(yè)，不論是打嘴炮，還是貼身肉搏不少業(yè)主們都通通試了個(gè)遍，但效果并不及預(yù)期。

不過(guò)這幾年情況發(fā)生了變化，這幾年很多小區(qū)物業(yè)都破天荒地主動(dòng)降低了物業(yè)費(fèi)，不少物業(yè)甚至都不用等業(yè)主炒，自己就撤出了小區(qū)。

但是誰(shuí)也沒(méi)想到的是，一個(gè)更大的矛盾怪象卻在這個(gè)時(shí)候發(fā)生了。

過(guò)去不少業(yè)主巴不得趕緊炒掉他們，等到物業(yè)自己“全部撤場(chǎng)”之后，不少業(yè)主卻后悔了，甚至希望物業(yè)快回來(lái)，這是怎么回事？

部分業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)1200萬(wàn)

暴利行業(yè)也扛不住了

曾經(jīng)的物業(yè)那就是妥妥的“暴利”生意。在2021年前后，不少已經(jīng)上市的相關(guān)企業(yè)的的毛利率能夠接近30%。

這樣的盈利表現(xiàn)在一眾上市公司中，可謂是很不錯(cuò)的了。物業(yè)的利潤(rùn)空間有多大？我們可以從一個(gè)反面案例來(lái)尋找蛛絲馬跡。

在2025年12月的時(shí)候，廣東的某個(gè)小區(qū)通過(guò)訴訟的方式，讓物業(yè)把包括廣告在內(nèi)的收益，總計(jì)414萬(wàn)返還給業(yè)主。

在過(guò)去我國(guó)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，大致能分成兩種方式。一種是給對(duì)方一筆固定的物業(yè)費(fèi)，讓物業(yè)在一段時(shí)期自負(fù)盈虧。

另外一種則是給對(duì)方一筆固定管理費(fèi)，而其他的管理成本，則由整個(gè)小區(qū)業(yè)主在實(shí)報(bào)實(shí)銷的基礎(chǔ)上均攤。

而在這兩種方式的應(yīng)用過(guò)程中，不少物業(yè)都選擇使用第一種包干制。在最開(kāi)始的時(shí)候，業(yè)主也感覺(jué)使用這種模式，不僅僅自己省心，物業(yè)方面也能夠多盈利。

但是后來(lái)的實(shí)踐中，這種看似一舉兩得的方式，實(shí)際上卻產(chǎn)生了不少問(wèn)題。比如在支付了一筆固定的物業(yè)費(fèi)之后，全年物業(yè)服務(wù)的好壞，基本上全憑公司自律。

部分物業(yè)為了從中獲得更多的利潤(rùn)，甚至?xí)谝恍┰摶ù箦X的地方少花錢，能不花錢就不花錢，這樣雖然降低了管理成本，但是也給小區(qū)帶來(lái)了不少隱患。

比如就有小區(qū)因?yàn)槲飿I(yè)長(zhǎng)期沒(méi)有對(duì)單元門進(jìn)行維修，導(dǎo)致業(yè)主家里被盜，還有因?yàn)?strong>電梯常年不維護(hù)，壞了也不修，從而出現(xiàn)有人被困電梯的情況。

更重要的是，除了收取固定的物業(yè)費(fèi)之外，不少物業(yè)還能夠通過(guò)小區(qū)廣告位、出租停車位等方式盈利，這些錢收支情況也很少公開(kāi)透明。

在這種口碑的發(fā)酵下，很多業(yè)主在嘗試換物業(yè)失敗之后，就索性直接不交物業(yè)費(fèi)了，如此一來(lái)，回旋鏢最終也打到了物業(yè)自己身上。

早在2025年的時(shí)候，杭州某個(gè)接近4000戶人家的小區(qū)里面，自己主動(dòng)交物業(yè)費(fèi)的不足一千家，很多業(yè)主即使被再三催促也不交。

最后截止到2025年10月，這個(gè)小區(qū)總共拖欠了1200萬(wàn)的物業(yè)費(fèi)，因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間收不齊物業(yè)費(fèi)，所以導(dǎo)致物業(yè)直接扛不住，最后只能以物業(yè)退出收?qǐng)觥?/strong>

這種拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象也早已經(jīng)不是個(gè)別現(xiàn)象了，行業(yè)頭部的均收繳率已降低到了71%。

費(fèi)用收不齊，也最終導(dǎo)致了物業(yè)難以為繼，最后退場(chǎng)。不過(guò)物業(yè)退場(chǎng)，也并不意味著業(yè)主的煩惱可以結(jié)束，從目前的情況來(lái)看，物業(yè)的退場(chǎng)甚至加重了部分業(yè)主的煩惱。

物業(yè)“集體跑路”后

有小區(qū)房?jī)r(jià)暴跌25%

很多人不欠費(fèi)，并非出于有意。而是不少業(yè)主覺(jué)得，自己交了這么多錢，卻并沒(méi)有享受到相應(yīng)的服務(wù)，所以索性不交。

最明顯的就是在深圳一頂級(jí)公寓里面，有多位業(yè)主已經(jīng)欠費(fèi)好幾個(gè)月，這里的物業(yè)費(fèi)單月就要一兩萬(wàn)，幾個(gè)月拖欠下來(lái)，一個(gè)人就欠了物業(yè)快十萬(wàn)。

當(dāng)然住在這里面的基本上都是有錢人，他們并不是交不起物業(yè)費(fèi)，而是覺(jué)得自己交了這么貴的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)在把費(fèi)用拿到手之后，只為業(yè)主提供一些基礎(chǔ)服務(wù)。

更加重要的是，購(gòu)房的時(shí)候，所承諾的游泳池、健身房等設(shè)施一直沒(méi)有。

因此在這種業(yè)主覺(jué)得付出和回報(bào)不對(duì)等，物業(yè)的服務(wù)并不值得這個(gè)價(jià)錢的時(shí)候，不交物業(yè)費(fèi)成了不少業(yè)主的最佳對(duì)抗方式。

在2021年到2024年這幾年時(shí)間里，我們的小區(qū)物業(yè)更換率幾乎翻了一番。在2021年我們的住宅物業(yè)換手率還是1.7%，到了2024年已變成了3.3%。

另外一邊不少物業(yè)也是大吐苦水有苦難言，直言不是自己不想提高服務(wù)質(zhì)量。從該行業(yè)的一個(gè)平均水平來(lái)看，物業(yè)公司的每月固定支出中，人力成本在其中占到了60%至70%。

另外的諸如電梯、消防等基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)，也占到了支出的10%至20%。

這些支出完了之后，便是公司的毛利率，但從這些支出的占比來(lái)看，如今的物業(yè)公司毛利率大概只能維持在5%至20%。

而且要實(shí)現(xiàn)毛利率還有一個(gè)巨大的前提，那就是要保證這個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率保持在一個(gè)高水平的情況下，才可以實(shí)現(xiàn)相關(guān)凈利。

如果物業(yè)費(fèi)的收繳率在85%的話，那么這個(gè)物業(yè)公司就只能維持基本的運(yùn)營(yíng)。

在收不齊物業(yè)費(fèi)的情況下，再疊加其他原因，為了不再虧損，不少公司便選擇了“集體撤場(chǎng)”——放棄低效項(xiàng)目。

像雅生活服務(wù)這樣的上市企業(yè)，在2025年其退出的相關(guān)項(xiàng)目就多達(dá)548個(gè)，其在為開(kāi)發(fā)商提供的服務(wù)方面更是銳減了75.5%。

這種主動(dòng)撤出低效益項(xiàng)目的行為，也是2025年各大物業(yè)公司的普遍動(dòng)作。

在物業(yè)退出之后，部分小區(qū)夢(mèng)寐以求的新生活也并沒(méi)有如愿到來(lái)，比如南京某小區(qū)，在沒(méi)有物業(yè)的半年時(shí)間里面，房?jī)r(jià)直接下跌了25%，有業(yè)主直接虧了50萬(wàn)首付。

在這種情況下，沒(méi)有物業(yè)的小區(qū)如何出路，就成了一大很值得思考的問(wèn)題。

虧損嚴(yán)重，信任斷裂

沒(méi)有物業(yè)的小區(qū)以后怎么辦？

在網(wǎng)上搜索沒(méi)有物業(yè)的小區(qū)，可以說(shuō)多數(shù)結(jié)果并不好。在物業(yè)撤場(chǎng)之后，又沒(méi)有新物業(yè)接管的小區(qū)，基本上就是大門前空無(wú)一人，然后小區(qū)里面垃圾遍地。

綠化帶更是不能看，小區(qū)內(nèi)過(guò)道上的消防系統(tǒng)也是接近癱瘓的狀態(tài)，電梯沒(méi)人維護(hù)，壞了沒(méi)人修，高層的住戶只能天天爬樓梯。

久而久之，如果一直沒(méi)有物業(yè)接手的話，小區(qū)衰敗那就是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。

有行業(yè)人士更是指出，在如今物業(yè)“集體撤退”潮的影響下，未來(lái)的小區(qū)在舊物業(yè)退出后，極其可能是被新物業(yè)公司以更低價(jià)格接手入場(chǎng)。

但在這種更低價(jià)格的情況下，沒(méi)有其他創(chuàng)收手段的物業(yè)公司，很可能會(huì)提供更低的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，由此就會(huì)陷入一個(gè)惡性循環(huán)，最終受傷的還是業(yè)主。

當(dāng)然這個(gè)問(wèn)題也并非無(wú)解，比如在廣州的一個(gè)小區(qū)里面，就是在物業(yè)撤出之后，進(jìn)行業(yè)主自管，效果也非常好，這種新方式就很值得借鑒。

另外官方也釋放出了明確的信號(hào)，未來(lái)要把物業(yè)從管理為主推向服務(wù)為主。這種一詞之差，也是倒逼行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵所在。

目前已經(jīng)有不少頭部企業(yè)，為了獲得更多的市場(chǎng)，正在不斷的強(qiáng)化自身的服務(wù)意識(shí)。像萬(wàn)物云就推出了相關(guān)的“彈性定價(jià)”機(jī)制。

將業(yè)主必須的基礎(chǔ)服務(wù)收費(fèi)，其他增值服務(wù)則由業(yè)主決定要不要選擇付費(fèi)，如此一來(lái)選擇權(quán)就交到了業(yè)主手中，由他們決定需要什么服務(wù)。

還有很多物業(yè)在其他地方“開(kāi)卷”，他們?yōu)闃I(yè)主提供各項(xiàng)升級(jí)服務(wù)——帶娃、上門喂貓、遛狗等等，通過(guò)高質(zhì)量的服務(wù)來(lái)獲得更多的增值。

還有更多的物業(yè)，自發(fā)地推進(jìn)收支公開(kāi)透明，從源頭化解矛盾，多的物業(yè)費(fèi)當(dāng)年還會(huì)進(jìn)行返還。

可以說(shuō)隨著樓市的逐漸降溫，曾經(jīng)隨著樓市繁榮而成長(zhǎng)起來(lái)的物業(yè)行業(yè)，如今自然也不可避免的迎來(lái)了大洗牌。

在行業(yè)大洗牌的另一邊，不少業(yè)主更是對(duì)部分物業(yè)的做法積怨已久，并通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)來(lái)表達(dá)自己的不滿，這無(wú)疑又助推了行業(yè)撤退潮。

而如今隨著不少物業(yè)公司已經(jīng)拿出了自己的轉(zhuǎn)型成果，在這種標(biāo)桿示范的情況下。

未來(lái)如果哪個(gè)物業(yè)公司，還在圍繞“管理”來(lái)展開(kāi)工作，不積極的把工作重心向“服務(wù)”轉(zhuǎn)動(dòng)的話，被淘汰被洗牌，只是遲早的事情。

如今業(yè)主們?nèi)鄙俚牟⒉皇菚?huì)管理的物業(yè)公司，他們需要的是會(huì)服務(wù)的物業(yè)公司。

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