新房為什么那么難賣(mài)？開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在真的是進(jìn)退兩難，我給你們講一件事，聽(tīng)完你就明白了。

現(xiàn)在一個(gè)總包單位想接開(kāi)發(fā)商的工程，先決條件是什么？不是你的資質(zhì)有多硬，也不是報(bào)價(jià)有多低，而是你必須答應(yīng)一件事：工程款的一部分，甚至一大部分，要用房子來(lái)抵。用房子抵工程款，不管開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流緊不緊張，這已經(jīng)成了現(xiàn)在市場(chǎng)里的潛規(guī)則。

目前的現(xiàn)狀就是：開(kāi)發(fā)商不給現(xiàn)金，把房子抵給總包；總包再把房子抵給分包；分包接著轉(zhuǎn)給小包工頭。搞工程的，硬生生變成了全民賣(mài)房。到最后包工頭發(fā)現(xiàn)，自己忙活大半年，錢(qián)沒(méi)見(jiàn)著，手里房子倒是一大堆。

問(wèn)題來(lái)了，這些總包、分包、小包工頭拿到房子會(huì)干嘛？肯定是變現(xiàn)。

一些去化慢的開(kāi)發(fā)商，受政策限制，又怕老業(yè)主維權(quán)，只能慢慢賣(mài)，不敢大幅降價(jià)。但工程方等不起，他們都是墊資進(jìn)去的，每一分錢(qián)都有資金成本，工人等著發(fā)工資，材料商等著結(jié)款，所有人都想盡快把房子賣(mài)掉。

于是市場(chǎng)上就出現(xiàn)了非常戲劇性的一幕：不少房源的價(jià)格，比官方售樓處還低。

售樓處打8折，總包如果也賣(mài)8折，客戶憑什么找他買(mǎi)？所以他必須更便宜，售樓處8折，他就75折出。有些分包為了更快回款，甚至7折就甩賣(mài)。

你在售樓處跟銷售談半天，好不容易拿到95折，還覺(jué)得自己賺大了，卻不知道市場(chǎng)上還有更便宜的房源。

這件事背后，折射出開(kāi)發(fā)商兩個(gè)巨大的難處：第一，是真的缺錢(qián)，現(xiàn)金流嚴(yán)重不足；第二，是銷售周期太長(zhǎng)。

現(xiàn)在的樓市，不是你想賣(mài)就能賣(mài)掉，購(gòu)房者觀望情緒極重，銷售回款極慢。房子在開(kāi)發(fā)商手里是庫(kù)存，在工程方手里就是燙手山芋。

開(kāi)發(fā)商不抵房，房子賣(mài)得慢，資金壓力更大；抵房了，市場(chǎng)上瞬間多出一大批低價(jià)房源，整個(gè)樓盤(pán)價(jià)格體系直接受沖擊，這就是典型的惡性循環(huán)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越卷。

所以你看，現(xiàn)在新房市場(chǎng)低迷，不只是簡(jiǎn)單的沒(méi)人買(mǎi)房，而是從源頭的開(kāi)發(fā)商融資，到中間的工程建設(shè)，再到終端銷售，整個(gè)鏈條都在去杠桿、降負(fù)債、促回款。

市場(chǎng)上飄著的這些低價(jià)房，價(jià)格沒(méi)有最低，只有更低。而越是這樣，購(gòu)房者就越不敢下手，只會(huì)繼續(xù)觀望。

散會(huì)。