本報(bào)記者 李凱旋 北京報(bào)道

作為被看作“探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的工具之一，城市更新的工具箱一再擴(kuò)容。4月16日，有關(guān)部門發(fā)文表示，開(kāi)展2026年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)。值得關(guān)注的是，今年申報(bào)條件已經(jīng)放寬至地級(jí)市，但數(shù)量縮減為不超過(guò)15個(gè)，入圍城市最多可以獲得不超過(guò)12億元的補(bǔ)助資金。

據(jù)悉，今年的中央財(cái)政聚焦于提升城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善老舊片區(qū)環(huán)境。文件還顯示，要求探索優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)信貸支持模式，鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入?！度A夏時(shí)報(bào)》記者注意到，當(dāng)前已經(jīng)有城市更新項(xiàng)目被納入公募REITs，但在政策和資金到位后，如何實(shí)現(xiàn)城市更新的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵。

中央財(cái)政今年繼續(xù)發(fā)力

2026年，中央財(cái)政繼續(xù)支持部分城市實(shí)施城市更新行動(dòng)。4月16日，財(cái)政部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展2026年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)的通知》。

文件明確，中央財(cái)政對(duì)入圍城市給予定額補(bǔ)助。據(jù)悉，今年的申報(bào)條件已經(jīng)放寬至地級(jí)市，入圍城市數(shù)量縮減為不超過(guò)15個(gè)。據(jù)文件，在工作目標(biāo)和效果上，今年更強(qiáng)調(diào)“明顯提升城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善老舊片區(qū)人居環(huán)境”。

《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，自2024年開(kāi)始，中央財(cái)政便開(kāi)始對(duì)部分實(shí)施城市更新行動(dòng)的城市給予定額補(bǔ)助。與上一年不同，今年的城市評(píng)選不再向“超大特大城市以及黃河、珠江等重點(diǎn)流域沿線大城市”傾斜，而是更青睞“基礎(chǔ)工作扎實(shí)、積極性高的城市”。

與往年相同，今年中央財(cái)政繼續(xù)按照區(qū)域?qū)?shí)施城市更新行動(dòng)的城市給予定額補(bǔ)助，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)與2025年相同。具體來(lái)看，東部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)8億元，中部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)10億元，西部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)12億元，資金則會(huì)按照工作的推進(jìn)情況分年撥付到位。

探索金融支持模式

《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，今年，中央財(cái)政資金繼續(xù)支持入圍城市的重點(diǎn)樣板片區(qū)建設(shè)和機(jī)制建設(shè)兩大方向。對(duì)于重點(diǎn)樣板片區(qū)建設(shè)，文件新提出利用存量土地和閑置房屋市政措施，補(bǔ)齊民生領(lǐng)域公共服務(wù)設(shè)施端短板。

關(guān)于城市更新機(jī)制建設(shè)這一部分，文件要求建立有利于統(tǒng)籌用好財(cái)政、金融資源的機(jī)制。在財(cái)政資金方面，充分運(yùn)用好國(guó)債資金、中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項(xiàng)債券、地方政府一般公共預(yù)算等，最大程度發(fā)揮財(cái)政資金效能。而在金融支持方面，文件要求探索優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)信貸支持模式，鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入。

值得關(guān)注的是，多個(gè)城市已經(jīng)開(kāi)展了對(duì)城市更新的金融支持。其中，公募REITs開(kāi)始發(fā)力。日前，長(zhǎng)沙發(fā)文表示，持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)，建立多元投融資機(jī)制，支持符合條件的項(xiàng)目積極爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)投資、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方政府專項(xiàng)債券等，鼓勵(lì)符合條件的城市更新項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，即REITs。

今年4月初，創(chuàng)金合信北京國(guó)資封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金提交申報(bào)并獲受理。據(jù)悉，這一基金的入池資產(chǎn)有兩處，一處是隆福寺一期項(xiàng)目，一處是中關(guān)村科學(xué)城集智未來(lái)項(xiàng)目，該項(xiàng)目是自2025年底商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)后，全國(guó)首單“城市更新+科技創(chuàng)新”資產(chǎn)組合REITs。

戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，自2025年底商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs相關(guān)政策正式落地以后，市場(chǎng)反響強(qiáng)烈，短短3個(gè)月已經(jīng)有17單項(xiàng)目完成申報(bào)，擬發(fā)行規(guī)模超600億元。這一進(jìn)展標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式從基礎(chǔ)設(shè)施單一賽道邁向“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)+基礎(chǔ)設(shè)施”雙輪驅(qū)動(dòng)的全新發(fā)展階段，其是盤活資產(chǎn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措。

“作為連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)的橋梁，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs為企業(yè)提供了市場(chǎng)化的退出與再融資渠道，也為投資者帶來(lái)了具有穩(wěn)定分紅、抗通脹屬性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！睏钪?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵

中指研究院方面預(yù)計(jì)，今年將有更多政策實(shí)質(zhì)性落地，從金融政策、用地政策等方面繼續(xù)支持城市更新，提高城市更新效能，并發(fā)揮城市更新穩(wěn)投資、促消費(fèi)的綜合效能。但是，在政策和機(jī)制都落地后，城市更新如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)則是關(guān)鍵。

戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，城市更新已經(jīng)突破單一物理改造的局限，全面邁入空間融合、功能共生的高質(zhì)量發(fā)展新階段。以北京為例，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，根據(jù)北京“十五五”規(guī)劃相關(guān)要求，北京未來(lái)的城市更新將圍繞區(qū)域綜合更新、宜居環(huán)境提質(zhì)、產(chǎn)業(yè)空間升級(jí)三大核心方向縱深推進(jìn)。

“當(dāng)前，在行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，如何實(shí)現(xiàn)網(wǎng)紅流量向長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)化、平衡公益價(jià)值與商業(yè)效益、兼顧修舊留存與活化利舊已經(jīng)成為城市更新領(lǐng)域亟待破解的核心痛點(diǎn)。”孟祎對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

孟祎特別強(qiáng)調(diào)，城市更新的核心在于長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)，唯有堅(jiān)守長(zhǎng)期主義理念，整合多元空間業(yè)態(tài)、豐富場(chǎng)景內(nèi)容、落地精細(xì)化運(yùn)營(yíng)策略，才能真正激活城市存量資產(chǎn)價(jià)值，助力城市實(shí)現(xiàn)有機(jī)更新與可持續(xù)發(fā)展。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>