北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我的情況有些復(fù)雜，非京籍，老家三線(xiàn)城市有房，價(jià)值50萬(wàn)。北京購(gòu)房有積分的需求，也有孩子上學(xué)的需求，請(qǐng)問(wèn)怎么能夠兼顧？學(xué)區(qū)不求太強(qiáng)，中上即可。房子希望是能改四居的，因?yàn)橐褢讯?，半年后老人要?lái)同住，我需要隔出一間小書(shū)房。

工作在團(tuán)結(jié)湖，妻子居家，希望房子別太遠(yuǎn)，地鐵沿線(xiàn)盡量便捷吧。目前租房6000，希望月供不超8000，否則多了一個(gè)孩子后壓力實(shí)在太大了。保值角度也是要強(qiáng)的，七年后應(yīng)該會(huì)換房。具體的看情況了，不想太復(fù)雜。

A：

1、您的情況倒不是很復(fù)雜，而是要求有點(diǎn)兒高。當(dāng)然這看您的首付是多少吧，或者說(shuō)是總價(jià)預(yù)算多少？高點(diǎn)兒的話(huà)就都不是問(wèn)題了，總價(jià)越高越容易各項(xiàng)兼顧。

2、我也不問(wèn)您的首付了，只是簡(jiǎn)單說(shuō)幾句。

積分+上學(xué)，在不考慮通勤的情況下，常規(guī)建議是亦莊。因?yàn)檫@里的幾所學(xué)校都進(jìn)步挺快，而且獨(dú)立學(xué)區(qū)的規(guī)模也不大，那即便是派位，只要在亦莊學(xué)區(qū)內(nèi)就都不錯(cuò)。另外亦莊房?jī)r(jià)中包含的學(xué)區(qū)溢價(jià)也不高，相對(duì)算各項(xiàng)兼顧的。

3、但“中上”怎么說(shuō)呢？亦莊算是在近郊學(xué)區(qū)中很不錯(cuò)的，但和東西海還是不能比的，高分段成績(jī)和朝石豐也還有所差距。所以只能說(shuō)是在北京算中上，但和很多家長(zhǎng)心目中的“中上”不太一樣。

4、房子能改四居的，那這就是大三居了，在老公寓中比較多，房齡相對(duì)新的小區(qū)很少。因?yàn)槿绻酶模俏覀冮_(kāi)發(fā)商就自己設(shè)計(jì)了，還能多賺錢(qián)呢?？扇绻缓酶?，那效果就大多不太好，而且將來(lái)出手時(shí)也不好收回成本，所以考慮好再買(mǎi)。

或者這么說(shuō)吧，大戶(hù)型的老公寓好改，但這種產(chǎn)品的價(jià)格走勢(shì)一般偏弱，保值+流動(dòng)性都不算強(qiáng)。而房齡新的一般都不好改，也不太建議改。

5、通勤看自己的感受，這“便捷”沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)。月供8000對(duì)應(yīng)貸款就是160萬(wàn)左右，那如果是在亦莊，三居室一般在400多500萬(wàn)吧。其他沒(méi)什么建議。

僅供參考。

二

Q:

我們?cè)陂T(mén)頭溝馮村嘉園有一套三居室，167平的400萬(wàn)不到。但這幾年沒(méi)怎么住，一直在西城租房給孩子上學(xué)呢，我工作在蘋(píng)果園，孩子爸爸在四季青，每天都挺辛苦的，房租每個(gè)月還8000呢。

我看近兩年馮村的跌了至少100萬(wàn)左右，而甘家口的跌的不多，我們租的這套房當(dāng)時(shí)能賣(mài)600多萬(wàn)，現(xiàn)在也差不太多，跌了也就40萬(wàn)吧。所以我們想是不是應(yīng)該止損馮村的然后換過(guò)來(lái)，從居住、通勤和保值角度您有什么分析？

A：

1、居住和通勤的方面都只能看自己的感受，沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)。既然您能接受那就換唄，房子是用來(lái)住的，能解決問(wèn)題的才是好房子，至少是實(shí)用的房子。

2、不過(guò)多說(shuō)一句，如果您租的這套房租金8000多，那售價(jià)應(yīng)該到不了600萬(wàn)。也就是租售比700就差不多了，以您的租金乘以700就應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)。

當(dāng)然，這前提是您繳納的租金也是市場(chǎng)價(jià)。如果是租便宜了，比如類(lèi)似房源都9000左右，那房子總價(jià)600多萬(wàn)也正常。

3、但仍然是考慮好吧，因?yàn)楸本┈F(xiàn)在老小區(qū)的平均租售比也就是500多，比如石景山或豐臺(tái)，同樣8000多的租金，對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)總價(jià)不過(guò)400多萬(wàn)。那和600多萬(wàn)中間的差價(jià)就是學(xué)區(qū)溢價(jià)。

所以如果您花600多萬(wàn)買(mǎi)下這套西城的房子，那只能得到400多萬(wàn)的居住體驗(yàn)，另外200萬(wàn)的資金屬于閑置，同時(shí)也有保值的風(fēng)險(xiǎn)。畢竟入學(xué)人數(shù)是在一直下降的，如果沒(méi)有政策支持，那溢價(jià)的比例至少不會(huì)再漲了。

4、其他我沒(méi)什么可分析的了，馮村嘉園的是典型的自住為主，如果確定住不上的話(huà)就應(yīng)該置換。但我建議是換到石景山或豐臺(tái)，避開(kāi)溢價(jià)才能提高居住的性?xún)r(jià)比。

僅供參考。

三

Q:

不考慮學(xué)區(qū)，用目前CBD老塔樓換四-五環(huán)內(nèi)沿線(xiàn)次新房，可少量貸款，預(yù)算800萬(wàn)左右三居。需求是一要適合退休養(yǎng)老居住，社區(qū)環(huán)境和周邊綠化好，離三甲近。二是面積大，寒暑假和年節(jié)時(shí)兒子三口能來(lái)同住，150平以上吧。三是社區(qū)業(yè)主素質(zhì)高，很討厭占用公共空間和囤積廢品的那種人。

A：

1、您這要求夠高的，800萬(wàn)買(mǎi)150平以上，那就是5萬(wàn)左右一平的。五環(huán)內(nèi)這種價(jià)位肯定有，但您其他要求就偏高了，大概率還是只有塔樓的老公寓能滿(mǎn)足，而且大多還是辦公和居住都有的社區(qū)，其他的普宅小區(qū)幾乎買(mǎi)不到您希望的房子。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)兩句吧。五環(huán)內(nèi)5萬(wàn)一平的房子很多，但次新的非常少，基本都得20年房齡左右了。而且如果是次新房5萬(wàn)一平，那說(shuō)明這小區(qū)的保值一般，價(jià)格走勢(shì)偏弱。為什么偏弱？一般都是因?yàn)樯鐓^(qū)環(huán)境不太強(qiáng)唄，否則怎么沒(méi)人出高價(jià)呢？

再加上您要的是150平以上的，明顯超過(guò)豪宅線(xiàn)，2006年“7090政策”執(zhí)行之后的這種戶(hù)型就不多了。普宅小區(qū)大多都是緊湊戶(hù)型。所以能有這種大戶(hù)型的一般都是商務(wù)公寓，基本都是塔樓，社區(qū)環(huán)境和戶(hù)型朝向大多不太強(qiáng)。再加上地段兒不錯(cuò)，所以很多這種公寓里面都有辦公的，導(dǎo)致環(huán)境就更亂點(diǎn)兒了唄，未必適合養(yǎng)老的安靜要求。

3、業(yè)主素質(zhì)高倒是有可能，早期能住公寓的非富即貴，無(wú)論業(yè)主還是租客。但這也看物業(yè)的維護(hù)吧，花多少錢(qián)就能得到多少素質(zhì)。常規(guī)建議是選物業(yè)費(fèi)高點(diǎn)兒的公寓，維護(hù)的會(huì)更好，一般5/6塊左右的為合適，7/8塊以上的就偏高了。

4、總之您的要求偏高，我推薦不了，要不就看看酒仙橋和望京吧，這種價(jià)格的公寓相對(duì)多一些。但最好是降低要求，否則買(mǎi)不到各項(xiàng)兼顧的。

僅供參考。

四

Q:

我有個(gè)觀點(diǎn)是別墅是有錢(qián)人的大玩具，也就是只有玩樂(lè)享受的功能而不具備保值屬性，請(qǐng)問(wèn)您是否認(rèn)可？因?yàn)槲椰F(xiàn)在住的房子是2010年買(mǎi)的漪龍臺(tái)，地段非常的好，離龍?zhí)逗贿^(guò)是一河一路，登高即可觀景，但唯一不好的是保值一般，當(dāng)時(shí)500多萬(wàn)買(mǎi)的，現(xiàn)在最多也到不了1000萬(wàn)，感覺(jué)嚴(yán)重落后大盤(pán)了。所以有想法換成別墅養(yǎng)老+保值，但看了不少說(shuō)房的文章和視頻都說(shuō)別墅保值不好，所以在猶豫。

A：

1、這種觀點(diǎn)其實(shí)沒(méi)什么意思。甭說(shuō)別墅了，什么東西不是有錢(qián)人的玩具??？豪車(chē)游艇古董珠寶，甚至是蘿莉島海天盛筵和換心臟嘎腰子，哪個(gè)不是大玩具？房子是用來(lái)住的，人家只是關(guān)注使用功能而已，未必指著賺錢(qián)，至少是沒(méi)指望著靠一套房就能發(fā)財(cái)甚至跨越階層。

我也不能說(shuō)認(rèn)可這觀點(diǎn)，但認(rèn)可說(shuō)別墅到目前為止的價(jià)格走勢(shì)一直普通。至少北京如此吧，絕大多數(shù)的別墅都嚴(yán)重落后大盤(pán)，能跟上的屈指可數(shù)，大多都在產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊，而且都很貴。

2、漪龍臺(tái)的價(jià)格走勢(shì)確實(shí)不算強(qiáng)，但大多數(shù)的老公寓也都這樣兒。再加上漪龍臺(tái)是日本開(kāi)發(fā)商，所以也多少影響了一些買(mǎi)房群體吧，間接影響了價(jià)格。

2010年的500萬(wàn)漲到現(xiàn)在的1000萬(wàn)其實(shí)已經(jīng)不錯(cuò)了，大多數(shù)的別墅小區(qū)還達(dá)不到呢。所以這就看跟誰(shuí)比吧，公寓跟普宅大盤(pán)相比是弱了點(diǎn)兒，但跟別墅大盤(pán)相比還算強(qiáng)的。

3、這其實(shí)可以看看二環(huán)內(nèi)，龍?zhí)逗|南角左安門(mén)內(nèi)的怡龍別墅，2010年單價(jià)應(yīng)該在5萬(wàn)左右，現(xiàn)在我剛看了看有賣(mài)7萬(wàn)多的，還不讓您這漪龍臺(tái)了吧？

4、總之房子是用來(lái)住的，既然是準(zhǔn)備養(yǎng)老，那就多考慮居住體驗(yàn)吧，其他的沒(méi)必要太糾結(jié)，沒(méi)什么意義。

僅供參考。

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