最近，沈陽(yáng)商業(yè)圈多了個(gè)“未解之謎”：華潤(rùn)的“一城五匯”到底缺了哪一匯？

鐵西一個(gè)萬(wàn)象匯，皇姑兩個(gè)（三臺(tái)子、皇姑），和平一個(gè)（長(zhǎng)白）。數(shù)來(lái)數(shù)去，這不才四個(gè)嗎？第五個(gè)在哪？

很多人脫口而出：渾南。

畢竟渾南人盼萬(wàn)象匯，已經(jīng)盼了太久太久，久到快忘了這個(gè)傳聞最早是從哪傳出來(lái)的。而最近華潤(rùn)拿下奧體中儲(chǔ)物流地塊的消息，又讓這個(gè)猜測(cè)重新熱鬧起來(lái)。

但今天我想聊的，其實(shí)不是萬(wàn)象匯。

我想聊的是：渾南人為什么這么渴望一個(gè)“匯”？以及，渾南到底需要什么樣的商業(yè)？

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渾南人盼的，真不只是一“匯”

恒大中央廣場(chǎng)未來(lái)是不是萬(wàn)象匯咱先不提，先說(shuō)確定的“中儲(chǔ)物流”的商業(yè)地塊，從體量來(lái)看，那塊地做傳統(tǒng)“盒子式”的萬(wàn)象匯，空間上有難度。與其捕風(fēng)捉影地猜，不如等官方消息。

但有意思的是，無(wú)論那塊地最后是什么，渾南人對(duì)萬(wàn)象匯的渴望，都已經(jīng)說(shuō)明了一個(gè)更本質(zhì)的問(wèn)題——

渾南太缺商業(yè)了。

過(guò)去五年，渾南人口凈增長(zhǎng)近30萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)是百萬(wàn)人口大區(qū)了。30萬(wàn)人什么概念？相當(dāng)于搬進(jìn)來(lái)一個(gè)中等縣城的人口。

而它的商業(yè)匹配上了嗎？

奧體，渾南最成熟的地段，有盛京大奧萊和奧體萬(wàn)達(dá)。只能說(shuō)“夠用”，遠(yuǎn)沒(méi)到“飽和”。長(zhǎng)青那邊，只有歐亞長(zhǎng)青城和開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)會(huì)員店，連夠用都勉強(qiáng)。新市府，全運(yùn)萬(wàn)達(dá)加龍湖天街，加上那個(gè)主打運(yùn)動(dòng)的環(huán)球港動(dòng)感城，能不能喂飽新市府都不好說(shuō)，更別提還要輻射人口暴增的科技城板塊了。

所以，渾南人對(duì)萬(wàn)象匯的渴望，本質(zhì)是對(duì)高品質(zhì)商業(yè)的渴望，具象化到了“商業(yè)頂流”的頭上。

說(shuō)人話(huà)就是：渾南太缺像樣的商場(chǎng)了，而萬(wàn)象匯是我們能想到的“最好的那個(gè)”。

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渾南，“難搞”在哪？

說(shuō)到這兒，可能有人又要吐槽了，渾南還缺商業(yè)？你去看看XXX……

所以，咱實(shí)事求是的說(shuō)，渾南有商業(yè)，只是很多沒(méi)做起來(lái)。看看那幾個(gè)生意冷清的商場(chǎng)就知道了——渾南的消費(fèi)圈層，不是誰(shuí)來(lái)都能“搞定”的。

新市府板塊的房?jī)r(jià)在沈陽(yáng)均價(jià)以上，高端改善盤(pán)扎堆。住在這的人，消費(fèi)力不差，但眼光也高。這群人的消費(fèi)習(xí)慣是：日常需求可以在社區(qū)底商解決，但周末想逛點(diǎn)好的，要么開(kāi)車(chē)去萬(wàn)象城、嘉里城，要么網(wǎng)購(gòu)。

你拿一個(gè)普通的、定位模糊的商場(chǎng)去喂他們，他們不買(mǎi)賬。

這就是渾南商業(yè)的尷尬：有需求，有消費(fèi)力，但缺能匹配需求的“好商業(yè)”。

所以渾南是塊硬骨頭?？雌饋?lái)是藍(lán)海，其實(shí)暗流涌動(dòng)。沒(méi)兩把刷子，真攬不了這個(gè)瓷器活。

3

渾南，到底需要啥樣的商業(yè)？！

回到中儲(chǔ)物流那塊地。

如果它不是萬(wàn)象匯，那它會(huì)是什么？

從體量來(lái)看，它不適合做標(biāo)準(zhǔn)化的“盒子式”商場(chǎng)。但這未必是壞事。恰恰相反，這可能給了華潤(rùn)一個(gè)機(jī)會(huì)，去做一些更“非標(biāo)”的嘗試。

比如北京西單的更新場(chǎng)—— 策展型零售，空間靈活，跟年輕人玩在一起。

或者深圳的萬(wàn)象食集—— 把美食街做成了藝術(shù)，市集化、場(chǎng)景化，煙火氣拉滿(mǎn)。

圖片來(lái)源于北京西城官方發(fā)布

這些形態(tài)，可能比一個(gè)縮水版的萬(wàn)象匯更適配渾南，也更匹配渾南“見(jiàn)過(guò)世面”的消費(fèi)者。

說(shuō)白了，渾南需要的不是一個(gè)“匯”，而是一個(gè)真正能立得住、能讓人愿意專(zhuān)門(mén)跑一趟的商業(yè)作品。

4

渾南，注定是商業(yè)地產(chǎn)的“必爭(zhēng)之地”

寫(xiě)到這，其實(shí)我想說(shuō)的已經(jīng)很清楚了。

萬(wàn)象匯來(lái)不來(lái)，不重要。重要的是，渾南對(duì)商業(yè)的需求是真實(shí)存在的，而且是巨大的。

過(guò)去五年人口增長(zhǎng)近30萬(wàn)，未來(lái)還有科技城、王家灣、棋盤(pán)山幾大板塊的持續(xù)導(dǎo)入。這些人的消費(fèi)，不可能永遠(yuǎn)靠萬(wàn)達(dá)和天街來(lái)兜底。

渾南，必然是沈陽(yáng)未來(lái)的商業(yè)新中心。

這一點(diǎn)，從政府的規(guī)劃、資本的流向、人口的遷徙，都能看得清清楚楚。

所以，不用糾結(jié)“傳聞中的萬(wàn)象匯”。渾南需要的不是“匯”，而是一批真正懂它、能匹配它野心和消費(fèi)力的商業(yè)作品。

華潤(rùn)“打包”了中儲(chǔ)物流地塊，是機(jī)會(huì)，也是考題。我們期待的，是它能不能在沈陽(yáng)，給出一個(gè)超越“萬(wàn)象匯”的答案。

而無(wú)論答案是什么，有一點(diǎn)是確定的——

渾南，已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)的“必爭(zhēng)之地”。未來(lái)幾年，這里會(huì)有越來(lái)越多的“好商業(yè)”落地，拭目以待。