四月的香港中環(huán)，一樁 25 億港元的交易悄然落定。

星展銀行從世茂集團創(chuàng)始人許榮茂手中接過了中環(huán)中心六個樓層的業(yè)權(quán)。呎價約 1.7 萬港元 —— 這個價格，只相當(dāng)于許榮茂 2017 年買入時的一半。

消息在業(yè)界傳開，有人說星展撿了大便宜，有人替許榮茂嘆氣。但這只是一切的一個縮影。深圳深港國際中心被政府收儲、融創(chuàng)無錫文旅城土地進入司法拍賣程序，更多中小房企在資產(chǎn)處置的邊緣反復(fù)試探 —— 一個再清晰不過的圖景是：在房地產(chǎn)深度調(diào)整的周期中，房企正在經(jīng)歷前所未有的分化，一端是核心資產(chǎn)的保衛(wèi)戰(zhàn)，另一端是邊緣資產(chǎn)的出清競賽。

這不只是買賣，而是一個時代的分水嶺。

■ 兩種風(fēng)景

2025 年到 2026 年初，香港寫字樓市場出現(xiàn)了很有意思的場面：賣的人倉皇，買的人積極。

先看賣方陣營，三類主體正在經(jīng)歷不同的命運。

個人投資者批量離場。2024 年 9 月和 11 月，被稱為 “磁帶大王” 的投資者陳秉志先后把中環(huán)中心 66 樓、75 樓賣給星展銀行，合計套現(xiàn) 13.46 億港元。而 2017 年，他以約 55.8 億港元拿下了中環(huán)中心七個全層，是當(dāng)年那場 402 億港元收購案里最活躍的玩家之一。七年過去，賬面虧損超過 7 億。2025 年，他因 8000 萬港元債務(wù)被四家財務(wù)公司申請破產(chǎn)，旗下豪宅被銀主盤拍賣。高杠桿押注香港寫字樓，最后輸?shù)玫籽澏疾皇！?/p>

馬亞木家族的情況稍好一點，但也不復(fù)當(dāng)年。2021 年將 20 樓賣給董建華家族，呎價約 2.45 萬港元，比成本跌了 26%；2024 年開始散售 27 樓，坊間傳出 1.88 萬港元 / 呎起的優(yōu)惠價，較成本跌去 43%；2025 年 11 月，52 樓全層以 5.65 億港元成交，呎價 2.2 萬港元比起 3.3 萬港元的成本下跌 33%。當(dāng)年意氣風(fēng)發(fā)拿下 13 個樓層，如今大幅縮水。

同樣的故事在香港其他寫字樓里反復(fù)上演。上環(huán)皇后大道中 299 號全幢商廈，2018 年由王守業(yè)兒子王祖安以 21 億港元購入，如今以 6.11 億港元被銀主盤售出，八年貶值約 70.9%。

民營房企斷臂求生。世茂是其中最具代表性的樣本。為緩解流動性壓力、推進債務(wù)重組，世茂選擇折價出售香港中環(huán)中心這一核心資產(chǎn)，用真金白銀為企業(yè) “止血”。這也是其保殼組合拳中的關(guān)鍵一環(huán)：處置核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，換取喘息空間，穩(wěn)住企業(yè)基本盤。

世茂之外，融創(chuàng)的處境同樣艱難。作為曾經(jīng)的頭部民企，融創(chuàng)在資金鏈承壓后開啟了大規(guī)模資產(chǎn)出清，無錫文旅城部分土地被送上司法拍賣，評估價 1.67 億元，起拍價僅 1.17 億元，折價近三成。不同于世茂出售核心的中環(huán)寫字樓，融創(chuàng)此次處置的是文旅類邊緣資產(chǎn) —— 這類資產(chǎn)占用資金多、變現(xiàn)難度大，成為房企 “止血” 的首要選擇。

佳兆業(yè)則走出了一條以核心資產(chǎn)抵債的化債路徑。2021 年，錦恒財富理財產(chǎn)品逾期規(guī)模約 127.88 億元。危機后佳兆業(yè)堅持現(xiàn)金兌付，累計完成 48 期，覆蓋 76% 本金、63% 投資人。2025 年 9 月完成境外債務(wù)重組后，公司以深圳福田 CBD 核心地段的福田佳園二期為底層資產(chǎn)推出抵債方案，項目貨值超 120 億元，絕大多數(shù)投資人已完成簽約。這種 “現(xiàn)金兌付 + 資產(chǎn)抵債 + 境外重組” 模式，本質(zhì)也是通過核心資產(chǎn)化解債務(wù)，屬于資產(chǎn)處置的另一種延伸。

內(nèi)地房企的典型樣本，是深圳深港國際中心。2017 年，世茂以 239.43 億元拿下深圳龍崗大運地塊，計劃投資超 500 億建約 700 米高的 “中國第一高樓”。那是各地比拼摩天大樓的狂熱時期，也是世茂規(guī)模擴張的巔峰縮影。

但 2021 年融資收緊、市場下行，世茂資金鏈斷裂，項目 2022 年全面停工。債權(quán)方兩次拍賣均告流拍，從 130.44 億元降至 104.35 億元仍無人問津。

轉(zhuǎn)機在 2025 年。深圳市以 “清調(diào)供” 模式收儲該地塊，作價 68 億元梳理債權(quán)，將爛尾項目變?yōu)閮舻亍?026 年 5 月 6 日重新掛牌，起拍價 70.45 億元。規(guī)劃徹底轉(zhuǎn)向：商業(yè)為主改為居住為主，容積率下調(diào)，超高層夢徹底放棄，轉(zhuǎn)向 “以住養(yǎng)商”。

從 239 億元到 70 億元，一個時代的野心徹底熄滅。

再看買方陣營，三類機構(gòu)形成清晰的接盤力量。

第一類：外資金融機構(gòu)掃貨核心物業(yè)。星展銀行是典型代表。2025 年初從陳秉志手中拿下兩層，2026 年再從許榮茂手中購入六層，合計持有 17 層，成為中環(huán)中心最大單一業(yè)主。東亞銀行也以 16.8 億元截胡陸家嘴金融大廈 12 至 23 層。

第二類：科技巨頭與交易所自用加倉。2025 年 4 月港交所購入中環(huán)交易廣場一期部分物業(yè)作為總部；10 月阿里與螞蟻斥資約 72 億港元買入銅鑼灣港島壹號中心；隨后京東以 34.73 億港元拿下中環(huán)建行大廈部分樓層。2026 年，云涌游戲創(chuàng)辦人購入上環(huán)康諾維港大廈全幢，大新金融收購黃竹坑偉華匯十層，機構(gòu)自用需求持續(xù)釋放。內(nèi)地還有更多案例令人目不暇接。

第三類：央企與地方國資逆勢布局。在內(nèi)地市場，這一趨勢尤為明顯。2026 年初，象嶼地產(chǎn)以 21 億元收購南京西路仙樂斯廣場，較初始報價折價 25%；北京國資、新疆國資、河南國資、寧波國資、昆山國資等也紛紛出手，先后都有收購上海核心商辦項目。地方國資正成為一線城市核心資產(chǎn)的重要承接方，與外資形成 “雙輪驅(qū)動”。

外資看重長期保值與租金回報，央企國企兼顧風(fēng)險化解與城市運營，兩類買家雖邏輯不同，卻共同在周期底部逆勢擴張，成為市場壓艙石。

同一座中環(huán)中心，有人虧掉數(shù)億倉皇離場，有人腰斬價重倉進場。市場殘酷的地方在于，它不在乎你的故事，只考驗?zāi)愕乃惚P。

■ 為什么分化

這場資產(chǎn)處置分化的背后，是三股力量的交匯。

第一，融資環(huán)境變了。2020年“三道紅線”出臺后，房企融資渠道被全面收緊，高杠桿玩法玩不轉(zhuǎn)了。以世茂為例，2017年到2020年大規(guī)模并購，負(fù)債率快速攀升，融資渠道一收窄，流動性立刻枯竭。恒大、融創(chuàng)、碧桂園都在上演類似的劇情。當(dāng)借錢不可能了，賣出資產(chǎn)是唯一的選擇。

第二，市場周期深度調(diào)整。香港甲級寫字樓市場經(jīng)歷了近五年下行。中美貿(mào)易摩擦、社會動蕩、新冠疫情輪番沖擊，中環(huán)高端寫字樓空置率從不足5%飆升至超過15%，租金從峰值下跌超過40%。中環(huán)中心2017年買入?yún)諆r約3.3萬港元，現(xiàn)在1.7萬港元星展都嫌貴。市場的錨已經(jīng)變了，過去的估值體系不適用了。

第三，企業(yè)戰(zhàn)略分化。星展、阿里、京東這些買家，當(dāng)前是配置核心資產(chǎn)的時間窗口——它們有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和融資能力，有條件也有意愿在周期底部逆周期布局。但世茂、融創(chuàng)這些出險房企，出售資產(chǎn)不是選擇，而是活命的唯一路徑。同樣的市場環(huán)境，造就了截然不同的行為邏輯。

這種分化不是均勻分布的。擁有核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企，還能通過出售資產(chǎn)回籠資金、完成債務(wù)重組、爭取生存空間；資產(chǎn)質(zhì)量一般的中小房企，則面臨無人接盤、資產(chǎn)凍結(jié)的困境。行業(yè)分化因此加劇——強者通過資產(chǎn)處置獲得喘息，弱者等待中逐漸消亡。

數(shù)據(jù)最能說明問題。2025年香港寫字樓全年凈吸納量錄得正173萬平方呎，為2018年以來最高。2026年3月中環(huán)優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓租金同比上升6.0%，從年初至今上升2.8%。高力國際預(yù)測2026年香港寫字樓空置率將從當(dāng)前約15%逐步回落至12%左右。市場確實在回暖，但回暖的紅利只屬于有資金、有資產(chǎn)的玩家，那些已經(jīng)被淘汰出局的失意者與它無關(guān)。

■ 影響幾何

這場資產(chǎn)處置分化，對行業(yè)、市場和宏觀經(jīng)濟的影響是深遠(yuǎn)的。

從行業(yè)角度看，分化正在加速房地產(chǎn)出清。2021年以來超過50家上市房企出現(xiàn)債務(wù)違約或展期，資產(chǎn)處置是自救的核心手段。但不是所有資產(chǎn)都能找到買家——核心城市核心地段的寫字樓、商鋪還有機構(gòu)愿意接盤，二三線城市的住宅項目、商業(yè)綜合體則面臨流動性枯竭。這導(dǎo)致出清呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性”特征：頭部房企通過資產(chǎn)處置換取生存空間，中小房企可能在資產(chǎn)無人問津中走向破產(chǎn)。

從市場角度看，核心資產(chǎn)抄底與邊緣資產(chǎn)滯銷并存，正在重塑不動產(chǎn)價格體系。星展以1.7萬港元/呎收購中環(huán)中心，市場接受了這個價格作為新的錨點。但這個錨點只適用于核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，廣大非核心資產(chǎn)仍在底部徘徊。第一太平戴維斯預(yù)測2026年香港中環(huán)及尖沙咀優(yōu)質(zhì)寫字樓租金將反彈5%至7%，但這是基于新增供應(yīng)放緩和金融板塊擴張的假設(shè)，并非所有區(qū)域、所有業(yè)態(tài)都能享受同樣的復(fù)蘇。

從宏觀角度看，房企資產(chǎn)處置順不順利，直接關(guān)系到債務(wù)風(fēng)險化解進度。以世茂為例，其保殼之路多措并舉，2025年不僅完成了約545億元人民幣的境外債務(wù)重組，還通過資產(chǎn)處置、境內(nèi)貸款展期、盤活各類資金等方式緩解流動性壓力，此次出售中環(huán)中心六個樓層可回籠約25億港元，進一步補充流動性、償還部分債務(wù)。融創(chuàng)通過司法拍賣處置無錫文旅城土地，也是債務(wù)清償?shù)穆窂街?。資產(chǎn)處置順利，風(fēng)險得以緩釋；資產(chǎn)處置受阻，風(fēng)險可能繼續(xù)傳導(dǎo)至金融體系。

更深層的變化是，這場分化正在改變房地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯。過去二十年“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報”是行業(yè)主流模式，房企通過規(guī)模擴張獲取增長，估值體系建立在增長預(yù)期之上。如今這種模式已被徹底拋棄，行業(yè)正在從“增長邏輯”轉(zhuǎn)向“生存邏輯”——誰能活下來，誰才能談未來。

■ 走向何方

站在2026年4月的時間節(jié)點，資產(chǎn)處置的分化和出清仍在深化，但新的跡象也在浮現(xiàn)。

一個趨勢是機構(gòu)抄底趨于理性。星展、阿里、京東的收購不是簡單“撿漏”，有明確的戰(zhàn)略意圖——星展需要穩(wěn)定的核心辦公空間，阿里和京東在香港尋找自用總部。但它們的共同點是：價格足夠低、條件足夠優(yōu)。機構(gòu)愿意出手，但只愿意在價格足夠安全的前提下出手。

另一個信號是政策工具箱持續(xù)發(fā)力。深圳“清調(diào)供”機制的推出，為存量爛尾項目提供了新的盤活路徑。這種“政府收儲—調(diào)整規(guī)劃—重新出讓”的模式，正在被更多城市借鑒。對于深陷債務(wù)泥潭、資產(chǎn)無法變現(xiàn)的房企，政策介入可能成為化解風(fēng)險的重要變量。

還有一點不能忽視——行業(yè)格局重塑正在加速。2026年之后，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步提升。頭部央企國企憑資金優(yōu)勢持續(xù)擴張，優(yōu)質(zhì)民企通過資產(chǎn)處置換取生存空間，中小房企面臨退出或被整合。“大魚吃小魚”的戲碼會繼續(xù)上演，但吃相會比過去更克制——畢竟市場已經(jīng)教會所有人謹(jǐn)慎。

對于仍在牌桌上的玩家，2026年之后的核心命題或許不再是“要不要擴張”，而是“如何在收縮中維持運營”。當(dāng)規(guī)模不再是競爭力的象征，當(dāng)現(xiàn)金流成為唯一的度量衡，房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個全新的競爭階段。

中環(huán)中心的大樓依然矗立，但它的主人從許榮茂變成馬亞木，變成陳秉志，最終變成星展銀行。財富更迭，江湖變換，唯一不變的是不動產(chǎn)永遠(yuǎn)在那里——它見證過繁華，也見證過落寞，最終會找到下一個主人，繼續(xù)講述下一個周期的故事。

而對于整個行業(yè)，2026年只是一個逗號。核心資產(chǎn)的保衛(wèi)戰(zhàn)與邊緣資產(chǎn)的出清賽跑，仍在繼續(xù)。