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引言：一起典型的借名買房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛

借名買房后，出名人能否隨意轉(zhuǎn)讓房屋？當出名人與第三人惡意串通損害借名人權(quán)益時，法院如何認定？本案是一起典型的借名買房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛，涉及兄弟姐妹關(guān)系、房改售房、工齡優(yōu)惠、書面協(xié)議、錄音證據(jù)等多個要素。法院在全面審查證據(jù)后，認定借名買房關(guān)系成立，并認定三被告惡意串通損害原告權(quán)益，判決房屋買賣合同無效，為借名買房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買房糾紛中，律師如何幫助當事人抓住核心證據(jù)，實現(xiàn)合法權(quán)益的維護。

一、 案情回顧：借名買房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛的來龍去脈

本案中，陳明輝、陳明遠作為原告提起訴訟，陳明杰、王建國、王小明作為被告應(yīng)訴。

原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰系兄弟姐妹關(guān)系。陳建國、張秀英系三人之父母，育有五子女，分別是陳明華、陳明杰、陳明強、陳明輝、陳明遠。被告陳明杰與被告王建國系夫妻關(guān)系，被告王小明系二人之子。陳建國于2014年去世，張秀英于2019年去世。

坐落于北京市某區(qū)一號房屋系陳建國承租公房。1983年該房屋拆遷，安置了一號房屋及二號房屋。其中二號房屋由陳建國承租，安置人口為陳建國夫婦、陳明杰、王小明，實際居住人口為陳建國夫婦。一號房屋由張秀英承租，安置人口及實際居住人均為陳明輝、陳明遠、陳明強夫妻及其子女。

1992年左右陳明強單位分房搬離一號房屋，陳明杰搬入一號房屋。1995年陳建國按成本價購買二號房屋，產(chǎn)權(quán)登記在陳建國名下，陳建國去世后，該房屋已繼承分割完畢。

1998年，一號房屋進行房改售房時，由于房屋價格可以享受工齡優(yōu)惠政策，考慮陳明杰工齡較長，經(jīng)陳明杰、陳明輝、陳明遠口頭協(xié)商，以陳明杰的名義購買，購房款由三人各出資13000元，購房后一號房屋登記在陳明杰名下，所有權(quán)歸三人共有。

為信守承諾，2017年4月15日，陳明杰、陳明輝、陳明遠簽訂書面協(xié)議，再次確認一號房屋歸三人共有。

2021年4月，被告陳明杰、王建國同意給予原告陳明輝、陳明遠一定金額的房屋折價款，但2021年5月19日，被告陳明杰、王建國在明知涉案房屋為原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰共有的情況下，通過房屋買賣行使，將一號房屋所有權(quán)過戶至被告王小明名下。

原告陳明輝、陳明遠認為被告陳明杰、王建國、王小明損害了原告合法權(quán)益，故提起訴訟。

二、 爭議焦點：借名買房關(guān)系如何認定？惡意串通如何認定？

本案的爭議焦點極具代表性，也是此類案件的難點所在：

借名買房關(guān)系如何認定？ 原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰之間是否存在借名買房合同關(guān)系？

惡意串通如何認定？ 被告陳明杰、王建國、王小明是否構(gòu)成惡意串通損害原告權(quán)益？

關(guān)鍵證據(jù)如何認定？ 書面協(xié)議、證人證言、錄音證據(jù)的證明力如何？

房屋買賣合同的效力如何認定？ 惡意串通簽訂的房屋買賣合同是否有效？

三、 法院判決：確認房屋買賣合同無效

法院的裁判觀點：

法院認為：行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

本案中，根據(jù)已查明事實，涉案房屋原為公房，承租人為原告陳明輝、陳明遠及被告陳明杰之母張秀英，因房改售房變更承租人為陳明杰后，由陳明杰購買，并登記在其名下。

根據(jù)原告提交的2017年及2020年原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰簽名的兩份證明顯示，陳明杰認可涉案房屋系三人出資，所有權(quán)歸三人所有，登記在陳明杰名下。被告雖不認可系陳明杰簽名，但經(jīng)法院釋明后，并不申請對其簽名進行筆跡鑒定，應(yīng)當承擔相應(yīng)不利后果。

且結(jié)合陳明華、陳明強證人證言，及原告提交的錄音證據(jù)中被告陳明杰、王建國的陳述，可以認定被告陳明杰、王建國對于涉案房屋為原告陳明輝、陳明遠及被告陳明杰共有均明知且不持異議，故法院確認原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰之間形成借名買房合同關(guān)系。

按照雙方借名買房約定，涉案房屋應(yīng)為原告陳明輝、陳明遠及被告陳明杰共有，原告享有要求陳明杰進行產(chǎn)權(quán)變更登記或給付對價的相應(yīng)債權(quán)。

鑒于被告陳明杰、王建國與被告王小明簽訂房屋買賣合同，已將房屋過戶至王小明名下，三被告構(gòu)成對原告合法權(quán)益的侵害。

關(guān)于三被告是否構(gòu)成惡意串通一節(jié)，被告陳明杰、王建國明知原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰之間存在借名買房合同關(guān)系，被告王小明雖表示其對于借名買房的約定并不知情，但鑒于根據(jù)雙方2021年4月10日的談話錄音顯示，被告王建國曾稱"我兒子折中的意見，給160萬，再拿出10萬"，可見被告王建國自認被告王小明對應(yīng)給予原告涉案房屋補償款一事知情。

且綜合考慮涉案房屋來源，原、被告親屬關(guān)系及三被告為王小明子女上幼兒園將涉案房屋過戶至王小明名下，涉案房屋與王小明具有利害關(guān)系等因素，法院認為被告王小明應(yīng)當知曉原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰之間存在借名購買涉案房屋的事實。

在三被告明知存在該借名買房合同關(guān)系的情況下，仍簽訂涉案房屋買賣合同，將涉案房屋過戶至王小明名下，且未有相關(guān)證據(jù)證明王小明支付了購房款，故法院認為三被告構(gòu)成惡意串通。

判決結(jié)果：

確認被告陳明杰、王建國與王小明就一號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動的法律實踐課，對處理類似的借名買房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛，具有深刻的指導意義：

1. 書面協(xié)議的重要性

本案中，2017年和2020年的兩份書面協(xié)議成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這提醒當事人，在借名買房時，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

2. 錄音證據(jù)的證明作用

本案中，2021年4月10日和2021年7月1日的兩次談話錄音成為證明三被告明知借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這說明，在借名買房糾紛中，錄音證據(jù)具有重要的證明作用。

3. 證人證言的證明作用

本案中，陳明華、陳明強的證人證言成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這說明，在借名買房糾紛中，證人證言具有重要的證明作用。

4. 惡意串通的認定標準

本案中，法院認定三被告構(gòu)成惡意串通，關(guān)鍵在于三被告明知存在借名買房合同關(guān)系，仍簽訂房屋買賣合同，且未有相關(guān)證據(jù)證明王小明支付了購房款。這說明，在借名買房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛中，惡意串通的認定需要充分的證據(jù)支持。

5. 筆跡鑒定的重要性

本案中，三被告雖不認可系陳明杰簽名，但經(jīng)法院釋明后，并不申請對其簽名進行筆跡鑒定，應(yīng)當承擔相應(yīng)不利后果。這提醒當事人，在借名買房糾紛中，如對簽名真實性有異議，應(yīng)及時申請筆跡鑒定。

給當事人的建議：

如果您正面臨類似的借名買房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛，請務(wù)必注意：

簽訂書面協(xié)議：在借名買房時，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

保留所有證據(jù)：保留好與借名買房相關(guān)的所有證據(jù)，包括書面協(xié)議、付款憑證、錄音證據(jù)等。

及時申請筆跡鑒定：如對簽名真實性有異議，應(yīng)及時申請筆跡鑒定。

收集惡意串通證據(jù)：如發(fā)現(xiàn)出名人與第三人惡意串通，應(yīng)及時收集相關(guān)證據(jù)。

尋求專業(yè)支持：借名買房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛法律關(guān)系復雜，涉及《民法典》物權(quán)編、合同編等多部法律規(guī)定，需要經(jīng)驗豐富的專業(yè)律師進行精準的訴訟策略規(guī)劃。

本案的成功判決，不僅維護了原告陳明輝、陳明遠的合法權(quán)益，更彰顯了司法機關(guān)在處理復雜借名買房后惡意轉(zhuǎn)讓糾紛時，對借名買房關(guān)系的保護和對惡意串通行為的嚴厲打擊。對于每一位遭遇類似困境的當事人而言，相信法律、依靠專業(yè)，是維護自身合法權(quán)益最有力的武器。

【本文由房產(chǎn)律師團隊撰寫，旨在分享專業(yè)見解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯(lián)系我們進行一對一咨詢。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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