支撐房價上漲的核心動力：居民的收入預(yù)期和加杠桿的意愿沒有發(fā)生根本性的好轉(zhuǎn)，指望在2026年高位解套真的能實現(xiàn)嗎。

一、聽合作的中介朋友們說，4月份，樓市已經(jīng)開始降溫了，沒有那么熱鬧了，周末都沒有客戶帶了，看來豆包說的是真的，這么快就熄火嗎。

豆包：4 月東莞樓市確實降溫了，而且是政策退潮后的快速回落，不是錯覺，核心原因3 月是購房補貼的最后窗口期，大量需求集中透支，4 月補貼結(jié)束，需求斷崖，市場立刻冷下來。

新房方面：4 月前 10 天網(wǎng)簽僅幾十套，環(huán)比 3 月暴跌超 90%，幾乎停擺；開發(fā)商促銷、帶看量大幅下滑，沒了熱鬧感；二手房方面：成交量環(huán)比跌 25%，價格繼續(xù)陰跌，議價空間變大，成交周期拉長，這不是突然崩盤，是短期政策刺激后的正常退潮，市場回歸真實低迷，普漲時代徹底結(jié)束，進入深度分化。

二、東莞房子今年有沒有解套機會？分區(qū)域、分房源，核心區(qū)有機會，外圍和非優(yōu)質(zhì)房基本沒機會，只能以價換量割肉離場。

1. 有機會回血的區(qū)域：南城、西平、松山湖、濱海灣（核心 CBD、產(chǎn)業(yè)強、配套成熟、供應(yīng)稀缺）這些區(qū)域抗跌，有真實改善和剛需接盤，今年大概率止跌，但想回到 2020-2021 年高點，至少 2-3 年，今年不可能。

2. 今年基本解套無望，只能割肉的區(qū)域：非核心鎮(zhèn)街（樟木頭、常平、黃江、水鄉(xiāng)片區(qū)等）老破小、高樓層、戶型差、高負債、高掛牌量小區(qū)，庫存大、去化周期超 2 年、買家少價格還在陰跌，今年大概率繼續(xù)跌 3%-8%；想賣只能降價才能快速成交。

今年解套的關(guān)鍵：核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房別亂降價，規(guī)劃好現(xiàn)金流耐心持有，等市場回暖說白了就是賭國運，有機會接近成本，時間至少預(yù)估2年以上。

外圍的非優(yōu)質(zhì)房：今年是以價換量的窗口期，越拖越難賣，越虧越多；建議降價10%-20%，多渠道推廣，盡快出手止損，5-6 月可能還會有小幅托底，但不會拉回普漲，3月沒有出掉的，要抓緊時間備戰(zhàn)五月了。

4 月降溫是3 月補貼透支后的必然回落，真的很快，東莞今年大局已定，無論核心還是非核心，想要解套唯有以價換量，核心有錢的還可以扛一扛，非核心就沒必要燒錢了，別等大漲解套。

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