一

當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，用一個(gè)詞形容，就是糾結(jié)。

糾結(jié)到什么程度？看不清、摸不透、左右為難。

想賣的，不甘心在低位割肉，總覺得再等等或許能回暖；想買的，不敢輕易下手，生怕抄底抄在半山腰，首付轉(zhuǎn)眼就縮水。

媒體天天說小陽春來了，銀四值得期待，可打開朋友圈、問問身邊中介，總感覺熱鬧是別人的，跟自己所在的城市沒多大關(guān)系。

有的城市成交量小幅回升，價(jià)格還在陰跌；有的城市價(jià)格穩(wěn)住了，卻依然沒人接盤。

信息雜、預(yù)期亂、節(jié)奏分化，普通人站在十字路口，越看越迷茫。

說到底，不是不想做決定，是信息不對(duì)稱、判斷沒底氣。

沒有可靠的參照，沒有清晰的信號(hào)，再多糾結(jié)，也只是徒勞。

就在市場(chǎng)一片混沌之際，國(guó)際頂級(jí)投行高盛，再次發(fā)布了針對(duì)中國(guó)樓市的最新研判。

這家機(jī)構(gòu)向來以深度研究中國(guó)市場(chǎng)著稱，過去一年密集發(fā)布5份專題報(bào)告，隨政策與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)持續(xù)修正觀點(diǎn)，每一次出手都備受關(guān)注。

這一次，它的判斷依然干脆，且指向性極強(qiáng)。

二

提到高盛，資本市場(chǎng)幾乎無人不曉。

作為全球頂尖投行，它對(duì)宏觀周期、資產(chǎn)價(jià)格、新興市場(chǎng)的研判，長(zhǎng)期被視作重要風(fēng)向標(biāo)。

高盛對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的跟蹤研究，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、顆粒度細(xì)、模型嚴(yán)謹(jǐn)，過往多次精準(zhǔn)踩中市場(chǎng)拐點(diǎn)，預(yù)判與現(xiàn)實(shí)走勢(shì)高度吻合。

不同于短期炒作資金，高盛習(xí)慣用長(zhǎng)周期視角、大數(shù)據(jù)模型與宏觀邏輯說話，從不情緒化唱多或唱空。

過去一年，它先后5次更新中國(guó)樓市報(bào)告，從整體偏謹(jǐn)慎，到逐步聚焦結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，再到明確核心城市領(lǐng)跑，調(diào)整及時(shí)且貼合現(xiàn)實(shí)。

能讓一家頂級(jí)投行連續(xù)出手、密集跟蹤，足以說明中國(guó)房地產(chǎn)的走向，事關(guān)全局、影響深遠(yuǎn)。

而這一次最新預(yù)測(cè)，更是把分化邏輯說到了極致。

三

高盛在最新報(bào)告中明確指出：上海、深圳將引領(lǐng)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。

核心結(jié)論清晰直白：

兩座城市有望在2026年底率先觸底，復(fù)蘇節(jié)奏比其他一線及二線城市提前6至24個(gè)月。

其量化模型測(cè)算，2025年底至2028年底，上海、深圳房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅或?qū)⑦_(dá)到15%。

翻譯成大白話，三層意思一目了然：

第一，市場(chǎng)底已漸行漸近，滬深兩市領(lǐng)跑全國(guó)，今年底完成觸底，明年逐步進(jìn)入修復(fù)通道；

第二，15%是整體均價(jià)漲幅，不代表所有房源齊漲。核心地段、優(yōu)質(zhì)物業(yè)漲幅可能遠(yuǎn)超均值，甚至達(dá)到50%，而非核心區(qū)域可能漲幅微弱、橫盤為主。這一點(diǎn)并不難理解，樓市上行期，官方統(tǒng)計(jì)漲幅往往溫和，實(shí)際成交中優(yōu)質(zhì)房源漲幅遠(yuǎn)超平均，早已是常態(tài)；

第三，市場(chǎng)修復(fù)呈現(xiàn)明顯梯隊(duì)：北京、廣州等其余一線城市，大概率在明年上半年陸續(xù)觸底；新一線、省會(huì)、計(jì)劃單列市等二線城市，真正企穩(wěn)回升，可能要等到2027至2028年。

一句話總結(jié)：全面回暖尚早，結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇已在路上，核心城市先醒，普通城市后行。

四

高盛的判斷并非空穴來風(fēng)，而是建立在先行指標(biāo)、成交數(shù)據(jù)、行業(yè)基本面與企業(yè)格局之上，背后是AI大數(shù)據(jù)模型與多維度交叉驗(yàn)證。

第一，市場(chǎng)先行指標(biāo)已給出明確信號(hào)。

2026年3月，一線樓市出現(xiàn)明顯回暖，但分化顯著。上海、深圳成交放量，北京同步回升，強(qiáng)弱格局清晰。

第二，上海市場(chǎng)數(shù)據(jù)全面向好。

3月上海二手房網(wǎng)簽31215套，創(chuàng)下近5年新高，結(jié)束長(zhǎng)達(dá)33個(gè)月的均價(jià)下行趨勢(shì)。新房量?jī)r(jià)齊升，供不應(yīng)求格局顯現(xiàn)。“滬七條”政策效應(yīng)持續(xù)釋放，二手房掛牌量下降、議價(jià)空間收窄，市場(chǎng)情緒明顯修復(fù)。

第三，深圳市場(chǎng)環(huán)比強(qiáng)勁反彈。

3月深圳一二手房成交量大幅攀升，二手房成交創(chuàng)近12個(gè)月新高，市場(chǎng)從持續(xù)低迷轉(zhuǎn)向快速修復(fù)，核心區(qū)域率先止跌企穩(wěn)。

第四，行業(yè)基本面逐步改善。

2024年以來，土地投資效率提升，優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健型房企現(xiàn)金流與盈利水平修復(fù)，估值從周期底部回升。行業(yè)正從無序出清，走向有序修復(fù)。

第五，優(yōu)質(zhì)房企在核心城市高度布局。

中海、招商蛇口等頭部穩(wěn)健房企，在上海、深圳土儲(chǔ)充足、業(yè)務(wù)占比高。核心市場(chǎng)回暖，將直接帶動(dòng)企業(yè)盈利與估值重估，形成正向循環(huán)。

報(bào)告強(qiáng)調(diào)，中國(guó)房地產(chǎn)正從全面調(diào)整轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性修復(fù)，真正的確定性機(jī)會(huì)，集中在上海、深圳這類核心城市，以及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。

能把數(shù)據(jù)、政策、企業(yè)、城市四維邏輯打通，也難怪高盛的判斷，總能比市場(chǎng)更超前一步。

五

高盛的預(yù)測(cè)到底靠不靠譜？

回看歷史，它對(duì)中國(guó)樓市的研判，多次被市場(chǎng)驗(yàn)證。

早年對(duì)行業(yè)高速增長(zhǎng)期的判斷，對(duì)調(diào)控轉(zhuǎn)向的前瞻，對(duì)2024年以來市場(chǎng)深度調(diào)整的提示，均與后續(xù)走勢(shì)高度契合。

即便階段性出現(xiàn)偏差，高盛也會(huì)基于政策加碼、成交變化快速修正，從不固執(zhí)己見。

過去一年，其觀點(diǎn)從整體偏謹(jǐn)慎，到聚焦核心城市樂觀，從統(tǒng)一研判到高度分化，完美貼合市場(chǎng)從普跌到結(jié)構(gòu)性回暖的全過程。

它的優(yōu)勢(shì)，在于不被情緒左右，只用數(shù)據(jù)與模型說話；在于長(zhǎng)期跟蹤，不做短期投機(jī)判斷；在于尊重中國(guó)國(guó)情，把政策變量納入核心參數(shù)。

這樣的研究底色，讓它的預(yù)測(cè)，往往具備較高參考價(jià)值。

六

更值得注意的是，近期一系列官方動(dòng)作與業(yè)內(nèi)聲音，正在不斷印證高盛的判斷。

其一，存量房收儲(chǔ)全面提速，去庫(kù)存打出組合拳。

2026年《政府工作報(bào)告》明確提出，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量房用于保障性住房。各地快速落地：合肥國(guó)企批量收儲(chǔ)未售新房；杭州市場(chǎng)化定價(jià)靈活推進(jìn)；青島創(chuàng)新“專項(xiàng)債+再貸款”模式；寧德霞浦落地全國(guó)首筆央行再貸款支持；重慶潼南借力政策性銀行；荊門系統(tǒng)化推進(jìn)“購(gòu)存助?！?；上海推出住房收購(gòu)置換，破解改善換房痛點(diǎn)。

多城并舉，本質(zhì)都是穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存、托底預(yù)期。

其二，上海土地政策釋放強(qiáng)烈信號(hào)。

4月10日，上海發(fā)布2026年城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，時(shí)隔六年全面更新。中環(huán)內(nèi)1-3級(jí)住宅用地基準(zhǔn)價(jià)上調(diào)6%-9%，核心區(qū)域價(jià)值被官方重估。同時(shí)，全年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)275-385公頃，同比降幅23.3%，堅(jiān)持存量更新優(yōu)先、嚴(yán)控新增供應(yīng)。

核心提地價(jià)穩(wěn)預(yù)期，整體減供應(yīng)助去化，政策導(dǎo)向十分清晰。

其三，業(yè)內(nèi)專家集體發(fā)聲，底部共識(shí)正在形成。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，核心城市核心區(qū)域已基本筑底，下行空間有限，長(zhǎng)期具備上漲潛力；全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)直言，當(dāng)前市場(chǎng)底部已經(jīng)形成。

從沉默觀望到明確發(fā)聲，意味著行業(yè)對(duì)“筑底”的共識(shí)，正在快速凝聚。

七

種種信號(hào)指向同一個(gè)結(jié)論：

預(yù)期正在扭轉(zhuǎn)，底部正在確認(rèn)，市場(chǎng)回暖只是時(shí)間問題。

高盛這一次對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的判斷，邏輯扎實(shí)、數(shù)據(jù)支撐充分、又有現(xiàn)實(shí)政策與成交印證，大概率又要被市場(chǎng)驗(yàn)證。

對(duì)普通人而言，不必再糾結(jié)于普漲幻想，也不必過度恐慌于全面下跌。

未來的樓市，只有城市的分化，與資產(chǎn)的分層。

選對(duì)核心，就是握住確定性；踏錯(cuò)節(jié)奏，可能還要等待更久。

樓市沒有神話，只有常識(shí)。

而這一次，常識(shí)站在高盛這邊。