華潤接手世茂深港國際中心：深圳東部超級地標(biāo)的重生之路

一、項目背景：從"中國第一高樓"到停滯三年

世茂深港國際中心項目位于深圳龍崗大運深港國際科教城核心區(qū)域，是深圳東部最具標(biāo)志性的城市綜合體項目。該項目的發(fā)展歷程可謂一波三折：

高光時刻：2017年，世茂集團以239.43億元的天價競得龍崗G01046-0095號地塊，創(chuàng)下當(dāng)時深圳總價第二高的"地王"紀(jì)錄。項目原規(guī)劃建設(shè)668-700米的超高層建筑，目標(biāo)成為"中國第一高樓"，總占地面積32.19萬平方米，分為14宗用地開發(fā)。

陷入困境：2022年2月，因世茂集團陷入債務(wù)危機，導(dǎo)致項目資金鏈斷裂并全面停工。2023年，項目分別以130.44億元、104.35億元的起拍價進行了兩次司法拍賣，但均以流拍告終。項目陷入"賣不掉、建不了、難盤活"的死胡同。

二、政府收儲與規(guī)劃調(diào)整：68億元化解風(fēng)險

為盤活這一停滯三年的"城市傷疤"，深圳市政府采取了果斷措施：

政府收儲：2025年2月，中信信托向深圳市龍崗區(qū)深港國際中心項目工作專班提出申請，懇請政府收回深港國際中心12宗流拍土地。同年8月，龍崗區(qū)政府以68億元收儲項目12宗核心地塊及地上物的方案獲得信托產(chǎn)品投資者投票通過。

規(guī)劃研究啟動：2025年11月5日，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局啟動《深港國際中心12宗地塊以及大運中心場館地塊規(guī)劃研究》招標(biāo)工作。11月20日，深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院股份有限公司以106.88萬元中標(biāo)該項目規(guī)劃研究，服務(wù)期限為1年。

規(guī)劃重大調(diào)整：2025年11月26日，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局發(fā)布公告，對原深港國際中心項目所在片區(qū)法定圖則進行重要調(diào)整。調(diào)整后的DY01規(guī)劃控制單元地塊主導(dǎo)功能為居住、商業(yè)，用地面積169,745平方米，規(guī)劃容積476,800平方米，其中居住容積不超過306,260平方米，商業(yè)容積不超過143,770平方米。

三、華潤接手確認：央企實力護航項目重生

接盤方塵埃落定：2025年11月，華潤集團正式確認接手深港國際中心項目的整體開發(fā)運營。這一消息與華潤置地旗下深圳市潤投咨詢有限公司2025年7月發(fā)布的《深圳市LGDY項目規(guī)劃及建筑概念方案設(shè)計》招標(biāo)公告高度吻合，該項目數(shù)據(jù)與深港國際中心完全匹配。

勘察工作啟動：2026年2月28日，華潤置地發(fā)布采購結(jié)果公告，確認由深圳市勘察測繪院負責(zé)大運A1項目（原世茂深港國際中心所在地）的地塊勘察工作，同步完成08-04、DY01-02、DY01-04地塊基坑支護設(shè)計招標(biāo)。這標(biāo)志著項目正式進入實質(zhì)性推進階段。

項目定位升級：華潤接手后，項目定位為集高端住宅、區(qū)域名校、400米地標(biāo)、高端商業(yè)于一體的城市新中心。龍崗區(qū)政府已將該項目列為"區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛點督辦項目"，通過"國資主導(dǎo)+市場化運作"模式為項目保駕護航。

四、全新規(guī)劃方案：從"地標(biāo)夢"到務(wù)實開發(fā)

相較于原世茂方案，新規(guī)劃更趨務(wù)實且貼合片區(qū)需求：

地標(biāo)高度優(yōu)化：原計劃沖刺"中國第一高樓"的699米超高層，調(diào)整為400米左右高度，雖略有降低，但仍將穩(wěn)坐深圳東部第二高樓寶座，成為大運片區(qū)視覺核心。

用地結(jié)構(gòu)調(diào)整：12宗核心地塊中，6塊明確規(guī)劃為住宅用地，住宅建筑面積占比預(yù)計超過60%。規(guī)劃居住容積不超過306,260平方米，商業(yè)容積不超過143,770平方米。這一調(diào)整意味著項目從原本以商業(yè)、文體功能為主的地塊，升級為"居住+商業(yè)"主導(dǎo)的復(fù)合型功能區(qū)。

配套資源全面升級：

? 教育配套：引入龍崗?fù)鈬Z學(xué)校分部（54班九年一貫制學(xué)校），并配套12班幼兒園、9班幼兒園及托育機構(gòu)

? 商業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃約11.8萬-12萬平方米集中商業(yè)，將由華潤打造類似"深圳灣萬象城"的高端商業(yè)

? 公共空間：通過青春路下沉改造，串聯(lián)6公頃集中綠地與青春湖，形成超13公頃的公共開放區(qū)域

住宅產(chǎn)品定位：預(yù)計起步面積約120㎡，打造純粹的大戶型社區(qū)，面向改善型需求。市場預(yù)測均價約7-7.5萬元/㎡，有望刷新龍崗房價天花板。住宅容積率約2.25，遠低于深圳核心區(qū)平均水平，預(yù)計以小高層為主。

五、開發(fā)時序與最新進展

規(guī)劃研究階段：深規(guī)院將在1年內(nèi)完成全部規(guī)劃研究與法定圖則調(diào)整。

土地出讓計劃：預(yù)計2026年底前完成地塊重新掛牌出讓。2026年3月18日，該地塊已在深圳市首批居住用地推介會中上架，成為深圳今年將掛牌的重磅住宅地塊。

工程建設(shè)安排：預(yù)計2027年正式啟動工程建設(shè)，采用"以住養(yǎng)商"模式，通過住宅銷售回籠資金，反哺商業(yè)、酒店等公建配套建設(shè)。

補償款支付：68億元土地收儲補償款已進入支付流程，將分三期支付給原信托投資人：簽署補償協(xié)議后2個月內(nèi)支付15%，半年內(nèi)支付35%，2027年1月底前付清剩余50%。

六、項目意義與市場影響

城市戰(zhàn)略價值：深港國際中心的重生不僅是單個項目的盤活，更是深圳城市發(fā)展重心東移的重要信號。項目位于龍崗區(qū)"一芯兩核多支點"區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中的"灣東智芯"核心區(qū)域，目標(biāo)打造成為粵港澳大灣區(qū)綜合性國家科學(xué)中心的重要支撐平臺及高水平國際化"城市新客廳"。

區(qū)域發(fā)展引擎：隨著華潤接手，大運片區(qū)正從過去停滯的"地標(biāo)夢"轉(zhuǎn)向務(wù)實的城市新中心。項目將聯(lián)動周邊形成東部商業(yè)新引擎，促進龍崗中部現(xiàn)代化、國際化"城市新客廳"的建設(shè)。

市場信心提振：華潤作為深耕深圳多年的央企龍頭，憑借深圳灣華潤大廈、萬象城等標(biāo)桿項目的成功經(jīng)驗，其接手為項目規(guī)避了此前的開發(fā)風(fēng)險，確保了推進穩(wěn)定性。項目重啟將極大提振深圳東部房地產(chǎn)市場信心。

開發(fā)模式創(chuàng)新：項目采用"以住養(yǎng)商"的創(chuàng)新模式，通過住宅銷售快速回籠資金，反哺商業(yè)、酒店等公建配套建設(shè)，確保項目現(xiàn)金流穩(wěn)定。這種務(wù)實開發(fā)策略為類似大型城市綜合體項目的盤活提供了可借鑒的范例。

總結(jié)

華潤接手世茂深港國際中心標(biāo)志著深圳東部這一停滯三年的超級地標(biāo)項目正式告別"爛尾"狀態(tài)，進入重生階段。從政府68億元收儲到規(guī)劃重大調(diào)整，從華潤正式接手到勘察工作啟動，這一系列動作體現(xiàn)了深圳市政府化解房地產(chǎn)風(fēng)險、盤活存量資產(chǎn)的決心和能力。

項目規(guī)劃從追求"中國第一高樓"的虛名轉(zhuǎn)向務(wù)實可行的"居住+商業(yè)"復(fù)合開發(fā)，地標(biāo)高度從699米調(diào)整為400米，住宅用地占比大幅提升至60%以上，配套資源全面升級。華潤的央企背景和豐富操盤經(jīng)驗為項目成功提供了堅實保障。

按照當(dāng)前推進節(jié)奏，預(yù)計2026年底前完成地塊重新掛牌出讓，2027年正式啟動工程建設(shè)。這一承載深港合作愿景的超級項目，在華潤的操盤下，終將成為連接深港、輻射灣區(qū)的現(xiàn)代化地標(biāo)，為深圳東部發(fā)展注入全新活力。